土拍过后，重庆真正的“宝西藏域”，会是哪里？

重庆4月底的土拍，仍然余音绕梁。

20来天了，不知道有多少朋友和我一样，都没有睡好。

我们有着共同的焦虑：

其一，土拍，究竟有何指向意义？

其二，推导未来，究竟哪里会更有价值？

第一个问题，实际上，已经无声的证明了。

现在更关键的，是第二个问题。

（大卫制作 转用必究）

1

上图，是4月底重庆第一轮集中土拍地块的分布示意图。

这次土拍，收获最大的是两个新区：

1）中央公园，情绪很高，刺激了区域几乎卖断货；

2）西永，12950元/㎡楼面价，让周边兴奋不已！

（北区部分地块成交情况 大卫制作）

随着土拍，上述区域内的售楼部、经纪人、业主...嗨了起来。

 

“我们家的面粉贵了！面包...”

咳咳，你懂？

2

中央公园和西永，多年以来，我都举双手推崇。

因为扩新区，是城市战略，是重庆大力发展产业、吸引人才、迈向国际化都市的关键环节。

但是，当看到如中央公园，部分中档新盘套内卖到26000、27000元/㎡左右、部分二手房套内单价奔向3个W/㎡时，我其实有点忐忑。

（图源贝壳网 仅供参考）

两个疑问蹦跶了出来：

ü 当新区不再低位，是继续跟风？还是谨慎？

ü 当新区和传统核心区，价格接近时，是“赌未来”？还是“抓现在”？

3

有人说重庆人是新房癌，喜欢买新区，买新房。

这话当然没错。

为了满足快速增长的住房需求，在过去20多年重庆核心区建起了密密麻麻的高层。

普遍容积率较高，一些甚至突破了5！

（重庆滨江住宅随拍 图源网络）

但是当生活水平大幅提高，人们开始追求更美好的生活居住空间；

更低的密度、更好的环境、非高层超高层塔楼时...

突然发现，核心区，没有这种房子啊！

重庆人当然不是新房癌，大家只是或主动或无奈被迫，以距离换品质...

老牌核心区、成熟区，不好？

当然不是。

这里的优势明显：数十年以上的配套资源沉淀、高效的生活通勤半径、熟悉的圈子和生活的烟火，会让你更加温暖和安全。

（图源网络）

只是，核心区的不足也很明显：

其一，能满足新需求的“新款住房”，太稀缺。

其二，部分区域较为老旧，规划定型，缺乏更多的想象空间。

那么，在核心区、成熟区，到底该怎么“淘宝藏”？

我的做法是：

寻找有“二次创业”契机，即存在更新蝶变预期的区域；

在其中，寻找新型品质改善住房！

4

用一个区域作为案例。

我最近关注的一个区域。

玉带新城。

（大卫制作 转用必究）

玉带新城属于江北的老牌核心腹地，成熟度非常高。

他的对面，是沙坪坝核心区，正上方，是新牌坊、光电园方向。

玉带新城和大石坝、观音桥、江北嘴组成了江北的横向“黄金轴线”。

2020年江北区政府工作报告中，重点提到了3个地方：“加快玉带、唐桂等片区开发建设，完善寸滩地区城市配套”。

玉带新城内，大家最熟悉的，应该是盘溪。

政府所提针对性开发建设，实际上就是一系列腾笼换鸟、核心区二次创业的动作！

（玉带新城规划 仅供参考）

玉带新城，实际上要追溯到2016年，彼时的江北，已经开始摸索区域的蝶变。

（来源于人民政协网）

2017年，盘溪市场整体搬迁至江津双福；腾笼换鸟，置换出280亩江北核心成熟区腹地寸土寸金的土地！

盘溪市场+周边，规划面积约126.5公顷的玉带新城，跃然纸上。

成熟核心区的“二次创业”，实际上可以理解为：他将在保持中心区域通勤、配套、成熟度、历史人文等优势之上，叠加了新区才有的新规划、新环境、高品质！

作为一个成年人：他，全都要...

5

作为成熟区，玉带新城拥有新区难以比拟的优势。

交通方面

作为江北、渝北、沙坪坝的枢纽地区，他与周边，四通八达。

片区内，也已经开通环线、5号线；

4号线西延段，预计2025年主体竣工。

（四号线西延段 图源网络）

商业方面

除了近距离大石坝D7新新PARK、源著天街、SM广场等商业中心。

官方规划中，会将玉带新城打造成“集电商、智能购物、体验店等多种商业模式于一身，文化、休闲产业于一体”的体验式文化商业中心。

（图源网络 仅供示意）

最新消息：世界500强--西门子已经率先入驻玉带新城！“德国城”概念逐步落地。

其他配套

区域内有字水中学、徐悲鸿中学等；据传鲤鱼池小学也将择址落地！

附近有市中医院、市妇幼保健院等医疗资源。

更让人肃然起敬的，则是丰富的人文资源：

恐龙发掘地、东汉遗迹无铭阙 、盘溪石虎等。

（图源江北新闻）

有烟火市井、有历史人文；

有资源堆积、有便捷高效的生活圈和工作圈！

还有街角的九村烤脑花、耙牛肉、芋儿烧鸡、24小时便利店...

这样的区域，你认为价值几何？

当新区不再便宜，你会选择回归核心区吗？

6

4月底的土拍，有一个细节。

在“十强榜”中，以一己之力与中央公园抗衡的一块地，15307元/㎡成交，就在玉带新城附近。

他没掩盖住核心区位土地价值的凸显！

首先，优质核心区域，现在或未来，几乎不再可能有批量供应。

物以稀为贵，会愈加明朗化！

（大卫制作 转用必究）

若再结合当前旧房拆迁改造的成本反推。

2020年11月江北富强村，流传出的赔付标准。

综合赔偿建面单价，已经达到1.9万/㎡左右！

（图源网络）

核心区的土地价值，实际上，随时可能迎来爆发！

ü 土地价格与拆迁价格、新区价格，形成双倒挂！

ü 实际需求大量存在！

7

玉带新城内，有一个很典型的新项目--保利阅江台。

他的开发逻辑，很多正是建立在核心区价值回归的趋势之上。

我认为非常值得去思考。

这块地是保利在2020年5月，经过200多轮抢下的。

占地约70亩，总建筑面积约17万方，容积率约为2.7。

核心区不算小的地块，不算高的容积率，让他拥有了产品想象力。

于是，保利在阅江台，在成熟的核心区域，做了一个新区才有的低密项目。

围合式布局，十栋楼，做出了三个中庭！

大幅降低单栋建筑的密度：

ü T3，板式化设计的小高层；

ü 少量罕见的6层纯洋房；

ü T6，高层，仅2栋；

（项目效果图）

一方面降低建筑密度、提升间距、提升梯户比，另一方面，大幅改善公区空间和品质。

比如，打造了约2个篮球场大小、约700㎡的开敞式草坪；

水景中庭会客厅以及全龄段儿童游乐园等八重现代园林。

（效果图）

以及高品质改善的架空层“泛会所”。

这样的设计和做法，大家更多只能在新区看到。

因为，核心区的地，太珍稀了。

除了空间，阅江台外立面采用了高级灰质感的现代艺术立面。

每栋楼顶还加了玻璃幕墙顶，简约而充满质感。

（项目实景）

再加上双精装大堂和品质车库；富有仪式感近50米宽的门庭！

（效果图）

以及全新演绎的三居室、四居室品质房型。

（套内约80㎡户型参考图）

一个大横厅，让你在江北核心区拥有了近270度的景观视野面！

以及下面这套，套内约104㎡房型。

（套内约104㎡户型参考图）

作为2梯3户小高层的设计，大横厅、大阳台；

四居室，前后通透类板式结构；

更好的室内通风、更好的采光...

也更加大气。

8

保利在江北核心成熟地带，做了一个什么东东呢？

核心区，出门就是4号线盘溪站、附近就是拟规划建设的鲤鱼池小学。因为位置中心，所以拥有高效的通勤和成熟的配套。

又于闹市中取一静。

一个低密度+全新产品+高品质的、大家在城市核心区真正想要的、能改善生活方式的项目，出现了！

（项目效果图）

保利阅江台相当于把我们通常只能在中央公园、礼嘉才可能见到的「低密品质住宅社区」，搬到了江北核心区；

他通过更低密化的设计，板式结构、低矮楼层...的设计，相较于核心区常见的高层，真正的实现了生活方式的改善；

因为对于大多数人，改善不是高层换高层，简单的“旧换新”，而是实现了居住形态、品质感、以及生活方式的换代升级。

这种升级，才是如今大家更想要的啊！

9

当新区土地和房价逐渐膨胀，“低价进入博成长性”的空间，已经被压缩；

而品质、改善自住，就更会如此考虑：

当核心区出现与新区同样更低密度、近似形态、近似规格项目，且价格高不了多少，甚至相近时。

你会选择哪里？

我想答案，是不言自明的。