土拍结束后，我对重庆楼市的8大思考！
（图源网络）
01
重庆今年首次土拍完美收官，我今天在我们群聊了一个小时，我大概的观点就是：
1、只要重庆一直像前几天那样天量供应土地，新区不断扩大，部分房价甚至盖过了核心区，那么新房癌现象依旧严重；
2、九龙坡、南坪的很多地方城市界面像个县城（比如：石坪桥），老破楼较多拆迁难度很大，导致新区一直很少有新地供应，所以核心区价格起不来是有原因的；
3、核心区真正有品质的产品，由于总价过高，刚需买不起，改善又看不上，因此基本上不具备市场流动性；
4、举个例子，龙湖在新区龙兴新盘4房卖160w，核心区10年房龄的春森彼岸4房要卖300w，请问你是改善需求你买哪里？
5、随着北区各项配套的成熟，重庆人口大有从核心区（九龙坡、南坪等南区）逐渐被吸附到照母山、中央公园、礼嘉、悦来、蔡家和水土的趋势，但这是一个缓慢过程，目前看来还需要10年左右完成这一趋势；
6、由于玻璃外立面的产品有防潮、抗风、防尘等功能，还能有效预防酸雨危害，还更美观，因此这类产品更具市场保值性，目前市场上大部分改善型洋房和大平层等均采用玻璃外立面；
7、这一批46块地，大多数容积率都是1.5左右，这预示着大平层与洋房会成为未来楼市主力军，所以很难看到高层塔楼了，未来改善是主流趋势；
8、如果新区一直天量供应土地，购房者的选择面更广，核心区想要涨到4W就很难，需要长时间持有，用时间换空间。除非有学区+轨道+商业的核心区楼盘，才会率先在4-5年内涨到40000元。
02
综合上述8点，我们认为，购房选择始终需要统筹所有因素考虑，尤其是在重庆楼市十分火热的当下，更要擦亮双眼，亲自去了解过市场后再下定论。
因此，我们新一线团队今天将通过市场踩盘及板块分析两大方式，给大家做一个系统分析。
在土拍结束的首日，我们新一线团队便开启了踩盘模式，目的地便是当下最热门的北区。
我们发现在礼嘉和悦来板块的一线市场相当火热，即使是工作日顶着30多度的高温，仍有这么多人出来看房。
（实拍）
这一带之所以那么火，一方面是因为目前板块周边配套正逐渐完善。轨道、学校、商业应有尽有，城市界面已焕然一新。未来这里的定位将是生态宜居之城。
（实拍图片 ）
当然，除了北区部分板块外，这几天重庆多地区各大新盘也都是人山人海！
（图源网络）
在探寻了多个楼盘后我们了解到，目前很多热门在售楼盘在五一期间还是给出了不少优惠，但均出现了房源稀少的情况！
因此建议大家趁着五一假期抓紧时间出来看房，尽早做决定哦！
03
了解过一线市场，我们再将此次土拍所有46宗土地分板块区域进行简单分析，方便大家加深对各大区域的了解：
A.渝北板块（悦来、中央公园、两路）
先来说说渝北板块，这里拥有众多优质地块，因此也诞生了15711元/平的最新地王价！20宗地当中成交单价超过10000元/平的有14宗。
渝北地势平坦，可供开发的土地最多，也没有大山阻挡，如今越来越多的新兴产业也相继落地，在轨道交通规划上也是“独受恩宠”。
此外，渝北中央公园板块还有一大利好容易被忽视，那就是两江国际商务中心，这里齐聚各大商业品牌，今年下半年即可开业，规划2025年达到600万方体量，消费辐射人群超过500万人。
例举悦来地区来说，地价已经高至13451元/平，随着配套逐渐成熟，这里的宜居性与价格也会不断提高！
因此，渝北地块遭到哄抢也是情有可原。
B.蔡家组团
两江新区蔡家组团也小火了一把。
蔡家组团目前新盘项目相当的密集，但仍有不少空余地块待开发，总体来说人口有了，轨道也有了，但缺少大型的商业体。
虽然有部分小型商业陆陆续续开业，但都没能形成“聚集效应”。
此次土拍，距离轨道站不远处的一块地被LH拿下，所有人都在等待龙湖把天街搬到蔡家。如果真的实现了，那蔡家又将实现一大飞跃。
C.西区（西永）组团
自从“科学城”的概念提出来后，西区就一直话题不断。本月中旬，科学城107个重点项目已集中开工，总投资超过1062亿元。
资金开始向西区投入，开发商自然闻风而动。
本次西永组团最高的一块地拍出了12950元/平的成交价，足足比西区前任地王（8702元/平）提高了两个档次。另一地块居然拍出了129.98% 的溢价率，为本次之最。
只能说，大势所趋，西区未来注定要腾飞啦！
D.核心区组团
再谈谈核心区5大地块。
其中观音桥组团地块条件最好，处于轨道环线内的绝对核心区，周边有医院，有学校，距离轨道花卉园站仅200米左右，乘坐2站到达观音桥商圈...却被抢了地王宝座。
大杨石这几块地，其中位于彩云湖与石桥铺附近的两大地块最终成交价甚至要低于今年初彩云湖的另一块地（13257元/平）。
当然更令我震惊的是滩子口地块，紧挨18号线（在建）滩子口站，距离杨家坪商圈3公里内，13330元/平的成交价多少有点令人失望。
（实拍 滩子口地块）
相对而言，我认为大渡口此次算是出尽了风头。
本地房企巨头龙湖首进大渡口便一次性拿了两宗地块，而且体量都不小，位置也紧挨着轨道2号线旁。
此前网上盛传的龙湖要重仓大渡口建天街一事，现在基本是实锤了。
大渡口区自从重钢搬走后一直默默无闻，随着长江艺术湾区音乐半岛的规划出台，众多潜力地块也相继被挖掘。可以说，现在大渡口终于迎来了曙光。
F.南区（茶园、巴南）组团
最后，我把巴南与茶园同归为南区来分析。
茶园板块轨道6号线已经通车多年，未来还规划有8号线；商业相对成熟，板块人口聚集，还有众多新兴产业。就这一点，就能打败多少潜力板块。
巴南区同样不可小觑，如今已经发展到了界石组团，三宗地虽然成交价都不高，但重庆向北、向西后，向南会成为一个不错的选择。
结语
楼市如此火热，多个板块的潜力也相继被发掘，我们也希望重庆楼市重振信心，保持健康平稳的发展。
最后，我再次总结下对楼市的8大思考：
1、只要重庆一直像前几天那样天量供应土地，新房癌依旧严重；
2、九龙坡、南坪的很多地方老破楼较多，拆迁难度大，所以核心区价格大概率起不来；
3、核心区真正有品质的产品，基本上不具备市场流动性；
4、龙湖在龙兴4房新房卖160w，核心区10年房龄的春森彼岸4房要卖300w，请问你是改善需求你买哪里？
5、重庆人口大有从核心区（九龙坡、南坪）逐渐被吸附到北区的趋势，但需要10年左右完成这一趋势；
6、由于玻璃外立面的产品功能性强，还更美观，因此这类产品更具市场保值性；
7、这一批46块地，大多数容积率都是1.5左右，未来改善是主流趋势；
8、如果新区一直天量供应土地，核心区想要涨到4W就很难。除非有学区+轨道+商业的核心区楼盘，才会率先在4-5年内涨到40000元。
本次土拍之后，我们团队在北区寻觅到一个超高性价比神盘！
北区神盘
150w起，抢北区精装洋房！
项目亮点：
1、3条轨道环绕区；
2、10分钟车程可达周边五大商圈；
3、小区配套四个主题公园；
4、北区高地价助推买入即赚。
具体户型：合理紧凑套内面积约68㎡-85㎡；
具体价格：精装修总价150w起。
拼手速的时候到了，感兴趣的朋友请速加微信：xyxcs600 或 xyxcs100咨询！验证：悦来。
（验证：悦来）
（验证：悦来）
E·N·D
大量粉丝还没有养成阅读后点赞和转发的习惯，希望大家在阅读后顺便点赞和转发，以示鼓励，长期坚持原创真的很不容易，坚持需要信仰，专注更显执着，你们的支持和鼓励是我坚持的动力！
原创：落尘
校对：玉如意
主编：南城旧事
总编：浮云
图源：网络、实拍
商务合作：340325996
我们为了能更好的带大家了解楼市知识，特开通了知识星球。想了解楼市更多干货，请速关注：
这里集合了重庆楼市专业的问答嘉宾，二手房笋盘推荐，贷款服务/咨询，法律咨询，重庆最新政策解读，笋盘挖掘，新房团购等等。
干货爆文精选
（点击图片跳转到文章页面）
楼市干货
买房如何选到好的楼层 | 物业公司生存报告 | 看房200套实操技巧 | ABC单避坑指南 | 下一个买家用户画像 | 二手房实操干货之选盘篇 | 二手房实操干货之砍价篇 | 买房五大标准 | 老破小有没有春天 | 二手房赎楼陷阱避坑指南
板块分析
2020总结开篇 | 2020总结末篇 | 中央公园 | 西永大学城 | 两江四岸 | 蔡悦水 | 重庆南区 | 大杨石 | 彩云湖 | 融汇半岛 | 汽博 | 谢家湾 | 二塘 | 融侨半岛 | 歇台子
北区探盘
春溪雲庐 | 金科城 | 翡翠湾 | 天钻 | 衿湖翠林 |御澜道 | 两江郦湾 | 九龙天颂 | 城市花园 | 森林公园 | 城市之门 | 北辰星悦 | 江山印月 | 翡翠公园|溪山春晓 | 东原映阅 |龙湖天际 | 昱湖壹号 | 融创壹号院 | 公园时光 | 十七英里 | 四季都会 | 玖著天宸 | 三千庭 | 嘉阅湾 | 金开悦府 | 中渝天玺 | 悦来壹号 | 晓风印月 | 中南城 | 公园九里 | 博翠山麓 | 椿山 |御临河 | 九里峰景 | 御景玖园 | 長滩原麓 | 天元道 | 九曲河 |星光森林 |芙蓉公馆 | 唐宁ONE
中区＆西区探盘
国宾壹号院 | 翡翠都会 | 锦绣滨江 | 恒大云邸 | 解放碑中心 | 海月渝州 | 华润悦府 | 龙湖光年 | 海兰云天 | 城际空间站 | 西园雅集 | 湖山壹号 | 学樘府 | 嘉阅滨江 | 西阅星辰 | 大时代 | 桂语九里 | 龙湖开元 | 龙玺台 | 山水赋 | 招商理想城
南区探盘
嘉天下 | 听江左岸 | 江南万科城 | 春江天镜 | 山前、麓宸 | 悦和城 | 南滨特区 | 恒大新城 | 原山小院 | 招商云邸 | 龙湖森镜 | 东悦府 | 金科南山 | 玖御南滨 | 十里长江 | 国际文化城 | 南宸玖樾 | 四季半岛 | 同景国际城 | 林溪郡 | 金科美辰 | 山晓 | 集美锦湾 | 两岸风华 | 观山御璟
（点击文字跳转到文章页面）
法律声明：
1.本公众号所有原创作品，未经本公众号授权，任何单位或个人不得以转载或其他方式使用，否则即为侵权，本公众号将依法追究其法律责任。
2.本微信公众号发布的文章，皆为文章作者个人见解，不代表关联公司意见，不作为购房意见参考，不构成任何承诺，请读者自行判断购房风险。
3.最终解释权归本公众号所有。