一方面是利润，一方面是产品，如何找到两者的平衡点，端看开发商的良心了。
✍️ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
2019年正式倒计时，掰着手数也只有不到80天。
截止9月底，今年房地产调控政策的密集程度刷新历史记录，合计约415次，平均每个工作日有2次以上的调控政策出台。10月8日新的LPR计算方法，房贷利率变动并未如期待般惊喜，楼市回暖依然乏力。
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房企持续抢跑
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今年上半年的楼市给了很多人希望，开发商疯狂拿地，购房者携全副身家入场，然而7月楼市陡然遇冷让众人始料未及。
易居房地产研究院近日发布的报告显示，9月份其监测的35个典型城市，新建商品住宅成交面积环比8月下跌7%，同比去年同样降低7%。
©金九银十开局遇冷
无论是一线、二线还是三四线城市，成交量几乎全线下降。9月上半月同比去年同期，下滑的城市多达20个。就郑州而言，整个第三季度，新房、二手房、土拍的状态皆是不温不火。十一小长假，郑州仅三个项目开盘，共卖出了1039套房子，相比去年黄金周，同比下跌了15%，猛烈降价的第四季度，楼市开门未见红。眼看着2019年接近尾声，各方都在蠢蠢欲动，最后三个月房产市场能否翻红犹未可知。
©近期拿证项目分布
10月份，郑州市预计出让26宗地，较之9月的15宗地增加了11宗。土拍地块面积总和为1565亩，起始额约为76.7亿，主城6区的供地多为住宅用地，总体供应规模约900亩，较前两个月有所回升。虽然，房企下半年拿地将继续保持理性和谨慎，但从9月起，房企的拿地态度开始呈积极态势，截止9月底，2019年土地市50大城市合计卖地3.14万亿，同比上涨幅度达18.1%。如，保利9月单月全国拿地金额超180亿元。
©郑州市场近半年土地量价走势
而旭辉集团在半年度业绩会明确表示未来会关注四季度的投资机会，8、9月份会适当减少投资，为四季度拿地做准备。2019年，郑州市市本级计划供应国有建设用地总规模43836亩，较去年33281亩的总规模增加近1万亩。2018年郑州供地计划完成率为70%，今年的完成率预计不会有太大起伏。
房源供应方面，据统计，10月郑州预计共有25个楼盘新开或加推，其中纯新盘15个，老盘加推10个。
©郑州市场10月份预计推盘信息
对比“金九”,郑州楼市仅有11个项目开盘，共推出2279套房源的冷清，“银十”开发商们势必要火力全开，否则，余下的时间回款量就不够。
不出意外，10月、11月、12月，房企加紧业绩冲刺，郑州新建商品房的供应量会持续回升。
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楼市促销“热季”
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房源充足板上钉钉，而真正驱动人民群众买房的动力，还是价格。尤其，临近年末，还在观望的购房者对这个季度抱有极大期望。
今年的“金九银十”，恒大启动全员营销，折扣力度惊人，再次向众人证明了，只有卖不出去的房子，没有卖不出去的价格。
据悉，10月1日至7日，仅7天时间，恒大在全国范围的销售金额达到510亿元。黄金周期间，中国恒大还欣然宣布了9月份的业绩报告，销售金额达到831.1亿元。
©黄金周房企销售十强
无独有偶，郑州碧桂园最新流出的一大波折扣信息，也是让人猝不及防。碧桂园近期针对大郑州项目推出员工优惠，不同项目优惠力度不等，折扣点范围3%-24%。其中洞林湖-郑州碧桂园，积存产品最高综合优惠24%，洋房均价6600左右（赠送一个车位）。
克尔瑞研究中心认为，政策直接限制了过高折扣，而融资收紧所带来的成本上升又压缩了企业让利空间，整体看，房企的折扣力度比较有限。尤其像郑州这样限价比较严格的部分热点二线城市。
郑州楼市现状是冷热不均，有的项目变相降价，有的项目依然供不应求。近期开盘的项目，如美盛教育港湾均价18500元/m²、保利心语三期均价15000元/m²，价格不降反升，让一众吃瓜群众对市场愈发迷茫。
©郑州近期开盘数据
但部分三四线及以下城市的新房和二手房的降价幅度可能会再次提升，却不会存在太大争议。楼市分化的拐点，城市级概念在房价上体现最为明显。
近日，安徽宿州宣布，几乎所有购买首套房的居民，都可以享受2万元到10万元不等的财政补贴，或者“契税全免”。这则政策虽明显带有地市抢人的套路，但绝不排除为当地房地产“救市”的因素。
©首套房发补贴能否改变市场行情
不过，综合来看，开发商的金融政策已经到了最严苛的阶段，对购房者的按揭政策目前也是非常严苛。预计接下来的三个月大概率不会出现更为严厉的调控政策，楼市可以平稳过渡。
这也为房企冲刺业绩而提供更高折扣，营造了有利条件。所以，郑州市场从现在到年末会分外热闹，很多房企都会加入降价促销的队伍，一场贴身肉搏战在所难免。
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买房之路不易
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说起来，房企为争夺客户资源推出的各种优惠促销政策，购房者是最直接的受益者。理论上确实如此，但是实际上，购房者们真正进入市场才发现，买个差不多的房子依然很难。
©新房源基本都三四环沿线
就刚需来说，有限的折扣与高企的房价相比杯水车薪，空有房票也没用，上车门槛太高，买不起依然买不起。在郑州随便买个住宅，没有个三四十万的首付准备，就拿不下来。即使勉强可以上车，可合适刚需的房源太少了。尤其，主城区90平以下的小户型新房供应正在大幅度减少。比如最近一段时间，南三环紫荆山路某三环内大盘推出了不到400套50多平的一居室和80的两房，毛坯价格飙到了1.6万，远超区域均价。房企降价促销的房源中很少见到小户型房源，多是130-140的大户型有折扣，于刚需来说，即使优惠力度不小，背负的资金压力也过于大了。就像一盘美味佳肴摆在了面前，明知自己的肠胃消化不了，只等忍痛放弃。
©所谓特价房源不是四环外就是大户型
其实，郑州楼市有不可忽视的购买力，消费能力一流的人不在少数。比如，郑州本地有换房和投资需求的人群；地市已经有不小身价的有钱有闲一族，这些人或是有置换优质房源的需求或是有提高居住品质的需求。这里暂且不说二手房市场低迷，难以盘活置换资金，就说适合改善群体的房源也很尴尬，除了北龙湖，郑州能数得上改善盘的寥寥无几。市场上鸿园、泰禾东府大院、瀚海观象等改善基因略高一层。不过，也见仁见智。说到这里，大概很多人就能理解了，尽管公寓备受争议，但热度、去化依然居高不下的原因了。漂久了，就想有个家；钱多了，总得有个去处。
©不悔梦归处公寓亦安然
说实话，与房子有关的很多政策的初衷都是为了照顾“刚需”的。但是最后总难免误伤刚需。就郑州最新LPR报价来说，房贷利率最低5.85%，相当于原来利率上浮20%，房贷利率最高6.55%相当于原来利率上浮35%。不仅，原来期盼的利率降低成为泡影，而且购房者会明显感觉到贷款批复的时间越来越长，甚至有个别银行暂停了房贷。
©网传郑州LPR加点后房贷利率
限购限贷限售，短期内仍将继续，房住不炒依然是主旋律，但是购房者和开发商的另类僵持还在继续。坦白说，郑州市场上目前最突出的矛盾是买房人拿着钱买不到如意的产品，无论是像和昌林与城这样的刚需盘，还是诸如雅居乐御宾府这样所谓的豪宅，都像是从垃圾堆里捡出来的。当楼市走向真正的理性与健康，那些从源头上就没有想着一板一眼做好项目的房企，终将走向自己掘好的坟墓。
