资本的眼睛是雪亮的，房产投资最青睐哪些城市？（上）

7月初，中国房地产报发布了《2020年上半年全国土地收入TOP30城市》。杭州以1527亿排名全国第一，同比增长5.75%，连续三年居年中榜首。

上海、北京、广州三大一线城市分列第2-4名，土地出让金分别达到1305亿、1143亿和989亿。一向少地的深圳排名23，376亿同比增长近40%，排名上升11位，实属不易。

从区域来看，长三角龙头城市表现靓丽，前10名中占据5席，南通以同比增长154.55%的增幅傲视全国，说明它上半年土地出让力度在加大。西南地区，重庆和成都分列第8位和第10位。

资本的眼睛是雪亮的，真金白银的投入从侧面印证了城市的投资吸引力，结合6月中旬，中国指数研究院发布的《2020中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》，我们将深入了解，为何北上广深4个一线城市投资吸引力领先地位不变，置业需求旺盛，而成都相比这些城市到底有何欠缺？

报告通过量、价两大维度来研判城市的价值及发展潜力，包括2大维度、12个方面，近50项具体指标。

人口因子是决定房地产市场容量的关键因素，能否提供更多的就业岗位，收入能否提升，城市环境是否宜居，交通是否便捷等均是影响人口迁移的重要因素。同时，2020年新冠肺炎疫情的爆发，也激发了大众对于城市医疗配套的关注，因此本期报告引入 “ 每千人执业（助理）医师数 ” 指标来加强医疗资源的评价。

报告以近三年（2017-2019年）商品房销售额均值为主要参考依据，并结合经济、人口等宏观指标，将297个地级以上城市细分为七个级别，其中成都被划为1.5线城市。

结合文章开篇出现的卖地收入排名，可以发现，前十以及前三十，城市基本都是重合的，只是具体排名略有差异。

从城市来看，上海、北京、深圳、广州投资吸引力排名保持不变，依次位居前四名。

杭州数字经济引领经济创新发展，同时引才力度明显加大，2019年常住人口总量突破千万，投资吸引力保持全国第五位。

南京、成都、武汉、苏州、重庆等1.5线城市位居全国前十名，其中苏州房地产市场热度较高，叠加区域一体化规划背景下投资潜力提升，历经三年后回归前十，南京经济增长势头突出，排名也有所提升。成都的排名跟GDP排名神同步，都是全国第七。

从各个城市群的发展定位来看，长三角、粤港澳以及京津冀定位于世界级城市群，是我国参与国际竞争的重要平合，也是未来最具发展活力和潜力的区域，20强城市中，长三角占据6个席位，实力非凡。

长江中游与成渝城市群定位于国家级城市群，两大城市群地处长江经济带中上游地区，是东部产业转移的首选地，随着西部大开发进程的持续加快，城市发展存较大空间。

A

人口 —— 城市竞争的结果

城市对人口的吸引力是一个城市竞争力的直接体现，也是房地产发展的直接需求来源。2019年，大陆全年出生人口1465万人，人口出生率为10.48‰，再创新低，使得区域间、城市间的人口竞争日趋激烈。

近年来，我国人口持续向 “ 胡焕庸线 ” 以东的区域迁移，全国整体呈现“3+6”的增长格局，即粤港澳&海西、长三角、京津冀&山东半岛以及中西部六大核心城市是人口的主要聚集区域。

2020年4月，国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。在落户门槛逐步趋同后，产业经济发达、资源配套完善的大中城市人口吸引力将更具优势。

2019年，一线城市中深圳、广州常住人口增量均超40万，人口吸引力依然全国领先。而上海和北京则走在另一个方向，2019年上海常住人口增量继续减少，常住人口仅增长4.4万；北京因持续疏解非首都功能，2019年常住人口为2154万，比上年末减少0.6万。

上个月我们在稿件《双城记》No.2: 郑州VS成都 中就提到，在一线城市中，深圳和广州其实是弱一线城市，所以在常住人口方面它们持续大幅增长。

成都在内的1.5线、2线城市2019年常住人口增量均超20万，对周边城市有着较强的 “ 虹吸效应 ” 。

杭州由于近年来互联网产业蓬勃发展，人才引进、落户政策不断升级，2019年新增常住人口55.4万人，全国第一，人口集聚效应明显；宁波近2年不断推出人才新政，落户门槛不断降低，加上自身产业发达，2019年新增常住人口34.0万人。

2019年末，全国常住人口城镇化率为60.6%，仍处在城镇化快速发展阶段，与成熟阶段70%的城镇化率相比，仍有一定差距。

报告指出，超过5000万人口的省份中，四川、河南城镇化率不足55%，远低于全国平均水平。随着人们 “ 就近就业、就近居住 ” 的需求逐渐变强，农村转移人口首先会考虑所在省的省会城市工作生活，成都、郑州等中西部省会城市人口增长的空间较大。所以，未来成都的人口规模会肉眼可见地进一步增大。

B

产业 —— 驱动经济的根本

2019年，我国GDP “ 万亿 ” 城市增至17个，城市经济总量占全国比重高达31.6%，头部城市具有明显的领先优势；地级以上城市平均GDP规模在3300亿元左右。

上海经济总量已接近四万亿，北京紧随其后，经济规模远超其他城市；深圳、广州、重庆等地GDP规模在2.3万亿至2.7万亿之间；苏州经济总量达19236亿元，即将迈过两万亿门槛；成都、武汉、杭州、天津、南京GDP总量在1.4万亿~1.7万亿之间。

此外，2019年泉州、东莞、济南、合肥、福州、南通、西安GDP均已超9000亿元，即将跨过万亿门槛。

从增长速度来看，2019年多数东部沿海发达城市GDP增速高于全国平均水平。成都和长沙，在新一线城市中表现亮眼，电子信息、汽车制造等支柱产业继续保持有力支撑的同时，新兴服务业也快速发展，2019年GDP增速均在8%左右。

从产业结构来看，除个别旅游城市外，三产主导的城市以一二线城市居多，主要为东部沿海与中西部中心城市。相较而言，在产业结构中，服务业能创造更多的高质量就业岗位，三产主导的城市在吸引人口流入方面将具备更突出的优势，进而为城市整体实力的稳固增添砝码。

北京、上海经济发展成熟，在金融业增加值较快的带动下第三产业发达且发展后劲强势，其中北京2019年金融业增加值增速高达9.5%，上海金融业增加值增速较2018年翻番提升至11.6%。

杭州近几年数字经济持续引领经济发展，2019年数字经济核心产业增加值增长15.1%，增速高于全市8.3个百分点，在全市经济总量中的比重已接近四分之一，发展势头强劲。

另外，海口、三亚、张家界等旅游胜地受益于旅游业的繁荣，第三产业增加值占比也较为突出。

成都产业持续优化升级，第三产业增加值占比在六成左右，与此同时，在电子信息、汽车制造、装备制造或生物医药等支柱性产业的支撑下，其工业增加值仍保持较高规模。

而以创新驱动产业高质量发展成为当前产业发展破局关键。研发投入规模与研发投入强度是反映一个国家或地区科技创新投入的重要指标。研发投入规模通常用 “ 研究与试验发展（R&D)经费内部支出 ” 来衡量。研发投入强度则是通过R&D经费支出在当期GDP中的比重来测度。

北京、上海、深圳研发投入规模保持领先地位，支出超千亿元，不得不让人佩服，果然底子厚啊。北京作为我国的科技创新中心，研发投入强度长期位居全国首位。成都研发投入规模接近400亿，不到北京的1/4。

西安、杭州等地研发投入强度也较为突出。尤其是西安，有军工领域加持，加之省内大量科研院所及高校资源集聚，带动研发投入强度表现突出，高达5.1%，全国排名第二。成都在此方面表现比较中庸，强度为2.6%，仅为西安的一半。

具体到居民购买力，则与经济水平、产业结构息息相关，从居民人均可支配收入情况来看，一二线核心城市在岗职工平均工资水平高，长珠三角地区藏富于民，可支配收入突出，这些区域城市居民购买力较强。

人均存款余额及新房平均套总价对比，则直接显示了城市对房价的支撑能量。

北京、上海、广州、杭州等发达城市人均储蓄存款余额水平高，北京、广州房价具备较强支撑。2019年，一线城市中，北京人均储蓄存款余额高达18万元，购买力领先，上海、广州也在12万元以上，购买力较强，深圳新房套总价相对储蓄水平虽偏高，但考虑到一线城市经济实力雄厚，产业发达，能吸引人口持续流入，且深圳新房资源稀缺，均给房价提供了较好的支撑。

二线城市中，杭州、佛山人均储蓄存款余额超10万元，居民购买力突出，房价支撑度高。而厦门新房套总价相对人均储蓄而言，价格偏高，本地居民购买力相对不足。

反观成都，人均储蓄高于厦门，新房套总价低于厦门，也低于众多二三线城市，这也难怪为何开发商纷纷要到成都拿地。

C

交通 —— 连接城市的纽带

2020年国家加大 “ 新基建 ” 投资力度，适度超前的交通基础设施建设也将为城市发展带来新机遇。随着城市经济的不断发展，人们出行半径的持续扩大，高速铁路和城市轨道交通的重要性不断增强。

· 开通城市40个

近5年，全国城市轨道交通开通城市及运营线路逐年增加，从2015年的26个城市、116条线路，增加到2019年的40个城市、208条线路。

2019年全国累计完成客运量237.1亿人次，同比增长12.5%；总客运周转量为2003.1亿人公里，同比增长13.8%，运营规模继续保持高速增长。

· 运营里程

截至2019年末，中国内陆城市轨道交通总运营线路里程达6736公里。

城市轨道交通目前主要集中于大中城市，上海、北京交通运营里程遥遥领先，分别达801公里和776公里，位居前二，已逐步形成超大线网规模；广州运营路线里程为501公里，成都、南京、武汉、重庆、深圳运营路线里程均超过300公里，线网形成一定规模。

· 新增运营里程

2019年全国城市轨道交通新增运营里程达975公里，创历史新高。

成都2019年新增运营里程106公里，居全国首位，北京、郑州、沈阳、温州增量超过50公里。

· 在建规模

截至2019年底，全国在建城市轨道交通线路长度达6903公里，共有24个城市的在建线路超过100公里。成都、广州两市建设规模超过400公里，杭州、北京、青岛、天津、郑州5市建设规横超过300公里，预计1-2年内，这些城市的轨道交通网络将得到显着改善，沿线片区价值也将随之提升。

毫不夸张地说，成都的轨道交通以一己之力将成都暴力拉升至全国第一梯队，比肩北上广不是梦啊。相关链接：重磅中的重磅，成都地铁最新远期规划有大变动！

轨道交通的快速发展，为TOD开发带来了巨大的潜力空间。截至2019年末，我国40个开通轨道交通的城市中，已有近一半城市出台了与TOD相关的规划政策。其中，北京、上海、广州、成都等城市更是积极探索“轨道+物业”的TOD开发模式。但同时TOD项目的开发建设也存在前期投入高、开发周期长、投资回报慢、设计难度高等的痛点，对开发商有着较高的要求。

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未来，人口的吸引最终将归结于城市经济产业、社会服务等基本面的竞争，经济实力雄厚、产业基础好、就业机会多的大中城市在人口竞争中的优势也将更为突出。下一期，我们将具体看一下各个城市在房地产市场的表现，明天继续哦。