物业经营管理风险与管控1 | 张惠芸

物业经营管理风险与管控   

第一讲

今天我们一起继续学习物业经营管理的风险与管控。

物业经营管理特别是经营性物业的经营管理，相对于传统意义上的物业管理服务，其管理的复杂程度、业务范围涉及的广度与深度、信息资料的搜集与使用的精准度、专业人才与团队建设难度等方面都提出了更多、更高的要求。

因此，物业服务企业开展物业经营管理，从一开始就要对经营管理中可能存在的风险要有足够的认识，清醒的判断并做好有效的预防与管控。

“凡事预则立，不预则废”，物业经营管理的各类风险普遍带有不可逆性，其管控方式也具有独特性。

1. 风险管理

首先来了解什么是风险管理？

它是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险所带来的损失。确切的说，风险管理就是利用各种自然资源和技术手段，对各种导致人们利益损失的潜在风险进行识别、鉴定、衡量并加以防范、控制以至消除的过程。

其目的就是以最小的经济成本达到分散，转移或消除风险，使损失降到最低，保障人们（企业）的经济利益和社会稳定的基本目的。

2.  物业经营管理过程风险有哪些？

经营管理过程中的风险涵盖了经营项目的设计、定位、营销策略，以及具体实施的全过程。其中特别值得关注的有以下4个方面：

1、合同签订中的风险。

物业服务企业与相关方签订物业经营管理合同时，各有关方出于自身的利益，考虑各自的关注点、侧重点不同所带来的风险。

如物业产权人过分注重自己的利益。而忽视了对经营方产品质量的监管。物业服务企业在外委具体经营项目时，过分强调租金，而忽略了对承包人的考核。

2、产品组合的风险。指产品定位后产品组合不当导致的风险，这是常见的一种风险，比如以餐饮服务为例，不同档次菜品如何搭配，中餐西餐的选择，各地风味如何兼顾都是要慎重考量的。

3、产品质量的风险。在物业经营活动中，始终存在着质量风险，特别是有关特种经营项目。仍以餐饮为例，从事餐饮经营，首要的就是食品卫生问题，由于忽视食品安全而导致群体中毒事件，就是餐饮经验中的巨大风险，在比如小区配有班车服务，交通安全就是头等风险。

4、突发事件的风险。对于突发事件，通常的物业服务企业很难事先预料和准确把握。

一般来说，合同中对突发事件的性质是有明确的规定，我们大都归入不可抗力的范畴。但是一旦发生，对企业经营就会造成巨大的，而且是直接的影响，需要我们高度重视。

比如说2020年的新冠病毒疫情，物业服务企业在面对这个公共突发事件，对物业的经营产生重大影响。

面对物业经营管理中的诸多风险，物业服务企业将如何防范？

下节微课和大家一起分享。

小练习：

1、物业管理的内容是（    ）。

A、对物业进行维修

B、对物业进行养护、管理

C、对相关区域卫生、保洁

D、对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护

2、物业管理起源于19世纪60年代的（    ）。

A、法国    B、德国    C、英国    D、美国

3、物业服务合同确立了业主和物业服务企业在物业管理活动中的（    ）。

A、权利    B、义务    C、权利、义务    D、权利和义务的法律依据

4、前期物业管理招标投标活动（    ）。

A、有利于遏止协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为

B、有利于创造物业管理公平的市场竞争环境

C、有利于促进物业管理企业提高物业服务质量

D、以上说法都正确

5、物业管理基本特征有（    ）。

A、社会化    B、专业化    C、市场化    D、人为化    E、自然化