8月25日，中国人民银行发布了15、16号公告，涉及贷款市场报价利率（LPR）形成机制改革的完善和个人住房贷款利率的相关政策调整。
一石激起千层浪，业内人士讨论热烈，部分观点认为，全面“降息”时代来临，利好将至；而也有人对此持怀疑态度，认为是否起到“降息”的作用，很大程度上依赖于银行的现实操作，而要实现精准地“引水入田”，也依赖于贷款利率结构的调整和后期的市场监管效果。究竟央行这一举措对各城市楼市有哪些实质性影响呢？
各地实际利率普遍高于LPR定价机制明确各地房贷利率下限从央行公布的房贷利率定价机制来看，与以往不同的是明确了房贷利率的下限，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。据融360披露的各地目前个人住房贷款利率数据，可以看出，多数城市的首套房利率维持在1.1倍和1.15倍之间，算数平均为5.45%，二套房利率在1.15-1.2倍之间，算数平均约5.75%，都显著高于当前LPR定价的最低水平，但这并不意味着房贷“降息”，其实类似于新基准利率和市场实际利率不能相提并论一样，最终10月8日之后的首套、二套房贷利率必将分别在LPR利率下限4.85%以及5.45%的基础上加不同幅度的基点形成。
上海“负面”影响最为显著，“低利率”利好不再
事实上，观察上表，也可看出仅有上海一城首套房利率4.66%和二套房利率5.39%，均低于目前LPR设定的利率下限，可见该政策的落地实际上抬高了上海的房贷利率水平，此前的购房利好消失不再，对上海楼市的“负面”影响也会比较显著，尤其是低购买力的刚需消费群体，短期内成交量势必会受到一定的打击。“房住不炒”依然是主基调，LPR设下限并不意味利好房地产从央行答记者问的口径来看，虽然国内仍面临经济下行压力，但中央并不会将房地产作为短期内刺激经济的手段，“房住不炒”仍然是主基调，地方自主权在增加，在国家统一的信贷政策基础上，各地政府将根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。事实上，央行此次完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，目的并非直接利好房地产，而是近年来，银行信贷资金“脱实向虚”，实体经济融资难、融资贵，金融服务业、房地产业等虚拟经济却迅速膨胀，加剧资产价格泡沫风险。为了深化利率市场化改革，提高利率传导效率，从而推动降低实体经济融资成本，才出台了一系列的改革性政策。
房贷利率上升空间有限，有望保持稳中有降
综上，我简单做一个趋势判断，对于利率本身来说，以后每月20号，大家可能都会非常关注，尽管未来贷款利率形成机制进一步市场化、调整常态化。考虑到金融支持实体经济和解决民营、小微企业的融资难和融资贵难题，以及外围经济体普遍“降息”的现实，国内LPR利率中枢极大可能会进一步下移，房地产利率市场并不会出现某些人担心的“按揭利率大幅上升”的情况，总体来说应该是稳中有降。但不管怎么说，政策带来的直接影响是，上海购房者的好日子没有了，这么多年来，上海按揭贷款层面“一枝独秀”，享受“低利率”的盛况也将不复存在。
