背着同住人擅自签订的公房买卖合同无效

【案情简介】

　　李某与王某系再婚夫妻。婚后，双方因动迁分得浦东新区的房屋一套。房屋性质为公有住房，承租人为李某，李某及王某的户口均在房屋内。2008年，李某与王某在民政局办理离婚手续，约定双方居住的上述房屋各人一半。离婚后，王某仍居住在该房内，户口也未迁出。2009年，李某在未征得王某同意的情况下，擅自与房屋所属单位签订了《上海市公有住房出售合同》。根据合同约定，李某作为购房人向该单位购买上述房屋，李某享有该房100%的房地产权利。合同签订后，李某取得该房的房地产权证。

　　王某得知李某购房一事后，遂聘请了方燕律师，希望通过法律途径维护自己在该房内的合法权益。受理委托后，方燕律师立即前往房屋所属管理部门，调查了解该房的取得情况、人员居住情况。经过方律师的不懈努力，终于取得了王某对该房享有居住权的证据材料。

　　法院经审理后认为，王某系该房动迁安置时的同住人，对该房享有居住权利。李某未征得王某同意，擅自与房屋所属单位签订《上海市公有住房出售合同》，且确定产权人为李某自己的行为，侵犯了王某的居住利益。故，法院判决李某签订的《上海市公有住房出售合同》无效。

　　【律师建议】

　　根据出售公有住房的规定，购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。家庭人员在购房时应协商一致，并在职工家庭购买公有住房协议书上签名盖章。

　　如果家庭成员发现承租人有擅自购买房屋的行为，应尽快向法院起诉，要求确认承租人的购房行为无效。否则，一旦承租人将房屋出售给善意第三方，因善意第三方对房屋享有物权，此时，被侵权的家庭成员只能要求承租人承担赔偿责任，而无法要求确认房屋出售合同无效。

　　【法律百科】

　　《中华人民共和国民法通则》第五条“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”

　　第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”