这家公司嘴上说着“与房企不同”，但“身体”却很诚实：住宅销售一直涨涨涨……
近日，在2017/2018财政年度业绩会上，华南城控股有限公司（下称“华南城”）表示，公司并非住宅物业开发商，主要从事物流园区的开发，服务的对象主要是中小企业。
将自己定位为“中国领先的大型综合物流及商品交易中心运营商”的华南城显然还未将自己划入房企范围内，但从数据上来看，华南城2017/2018财政年度录得住宅物业销售同比增长48.9%，占合约销售总额的84.5%。
住宅项目销售收入的大幅增长并非是暂时的。虽然华南城自认与“房企不同”，但其首席财务总监许进业在业绩会上直言，未来一年华南城总销售目标的160亿港元中预计有70%-80%来自住宅部分。
其实，近年来，华南城的核心主业已悄然发生了改变。
华南城2018年年报称，随着项目逐步进入运营阶段、交通及基础设施日渐便利完善，市场对于公司的住宅配套设施有着更大需求，公司已由早期的购入土地以及建设综合物流及商品交易中心转型至配套住宅项目开发建设。
对此，华南城称该转变为“华南城生态圈”的发展循环：通过住宅配套的增加让人气聚集，吸引更多新商户入驻，促进整个园区内商贸物流的发展，从而进一步刺激更多对园区各项配套设施及服务的需求，以此循环复制。
许进业坦言，住宅占比大不是因为不看好商铺、物流等业务板块，而是每个华南城项目自身的一个发展循环所导致的。
“当我们第一批商铺建好之后，会有其他的配套设施，其一就是仓储的配套以及写字楼配套。当经营比较成熟的时候，下一步就是建住宅以满足商家居住的需求，一般项目的循环路径都是这样的。”许进业在业绩会上表示。
许进业指出，由于华南城的项目体量相对较大，园区分期而建，故在项目成熟过程中，每一期都或以不同业务为其主要发展对象和销售收入来源。
由此可见，华南城自认与房企之间的最大区别在于，其住宅配套开发的目的是帮助其建立完整商业生态，且具有周期性的特点。
记者查阅华南城年报时发现，自2014/2015财年以来，华南城住宅销售收入分别13.54亿港元、11.65亿港元、37.88亿港元、52.14亿港元；商铺销售收入分别为68.37亿港元、29.99亿港元、20.06亿港元、19.5亿港元；住宅物业销售占总合约销售比例分别为22.6%、35%、79%、84.5%。
数据表明，过去四年，华南城住宅销售收入占比持续增加，并在2016/2017财年超越商铺成为其销售收入主力。
但值得注意的是，住宅的配套并未像华南城所言，为其商铺销售“推波助澜”。反之，自2014/2015财年以来，商铺销售收入出现了大幅快速的下降，同比分别下滑42%、56.1%、33.1%、2.8%。
租金方面，在住宅销售占比大幅增长的2016/2017财年及2017/2018财年，华南城的租金收入同比上涨仅2.7%和4.6%，租金收入同期并未有大幅提高。
事实上，早在2017年8月，由于认为华南城仍面对其交易中心的商业物业销售疲弱困境，标普将华南城长期企业信用评级确认为“B”，展望为负面。
此前曾有媒体在实地探访郑州华南城后指出，华南城虽定位为批发，但主要还是依赖零售，人流量少，且存在空租现象。
在郑州华南城业主群里，《国际金融报》记者发现，有业主反映，“馆内业态发展不均衡。除了机电、建材之外，其他馆的出租率并不高，一楼生意较好，但二三楼人气就差了。”
不过，也有业主表示，外部市场迁入周期或较长，有些商家已预订商铺但还未进驻，但园区人气总体比前两年已有所改善，潜力较好。
华南城虽然还是以商贸物流标榜其名，但其想做住宅的决心从其囤货的土储用途中已有所体现。
事实上，2017/2018年年报显示，合肥、哈尔滨、南宁华南城的交易中心平均售价均有所减少，而对应区域的住宅物业销售均价却稳步上升，同比涨幅分别为29.8%、15.9%、26.9%。
华南城在年报中表示，为支持公司增长势头和收入基础，公司于2017/2018财年内斥资47.92亿元为合肥、重庆、郑州、南昌及哈尔滨等地的项目增购大量土地，共计可建筑面积约231万平方米，且该等土地的用途均以住宅为主。
目前，华南城已购土地的建筑总面积为4115.84万平方米，但其中有几成土地可用于住宅开发尚未可知。
从住宅开发的体量和速度来看，截至2018年3月31日，南昌华南城240万平方米的建筑面积已竣工，其中，128万平方米为住宅配套，107万平方米为商品交易中心。2017/2018财年内，南昌华南城完成建筑面积约53.62万平方米的住宅设施，而2016/2017年年报中曾预计“将于2017/2018财政年度竣工的（该园区）物业”的总面积仅为53.61万平方米。换言之，住宅开发已成为该园区的建筑开发“主角”。
此外，南宁华南城已竣工的195万平方米的建筑里约有81.41万平方米为住宅配套。2017/2018财年内，南宁华南城完成约19.34万平方米的住宅配套和约20.56万平方米的办公楼设施。
值得注意的是，目前，上述区域的住宅与商品交易中心的比例在1:1左右，实属“齐头并进”。
除上述区域外，西安、哈尔滨、郑州、合肥等地已竣工建筑里还是以商贸为主，但从华南城拿地、布局等方面来看，住宅建筑面积或将“迎头赶上”。
“行业竞争的态势也会倒逼企业做反思，即什么样产业发展布局最高效。商贸项目这两年正处于过剩的阶段且营销成本较大，而住宅产业开发周期短、市场迎合度高，有助于企业降低负债和资金循环。”易居研究所智库中心研究总监严跃进向记者指出。
许进业在业绩会上表示，预计华南城今年的资产负债比例会减少约至70%。
截至2018年3月31日，华南城资本负债比率为77.4%，虽然与房企相比并不算高，但约60%的债务为流动负债（流动负债439.1亿港元；非流动负债312.35亿港元），故公司流动性水平或承压，财务杠杆依旧处于高位。
由此可见，大幅度降低财务杠杆或需要依靠华南城专注开发能快速去化、快速回笼资金的住宅物业。