工程项目建设穿插提效经验总结分享
随着房地产行业竞争越来越激烈，“两提一减”（提高质量，提高效率，减少对人工的依赖）愈发显得重要，怎么能实现这个目标是每家房企乃至施工单位都在研究的课题，目前一些管理方法、思路、施工工艺已经经历过市场考验，确实有一定效果。阿芒就将一些自身经验以及学习其他房企的心得总结了一下，希望对大家有所帮助。
一、工程提速逻辑
1、抢工两大要素：资源、管理
资源要素：人员、材料、机械。核心驱动要素--利益，制约于窝工、成本。（增加人员、机械、材料前一定要考虑工作面是否足够、连续，材料是否有堆放场地及运输道路，否则会严重降低抢工效率，增加无效成本，得不偿失）
某项目因工作面提供不足导致工人窝工提前下班
管理要素：跨部门协同办公、合理穿插施工。核心驱动要素--能力，制约于天赋、经验、管理人员心情。（主要靠管理水平、专业素养，通过高水平的管理提效）
本文重点讲解管理要素，因为管理能力是可以学习、培养的。
2、清单式管理
（1）梳理可穿插提效的分部分项工程。按照各专业、各施工阶段，如场地清表、勘察设计、桩基工程、地下工程、主体工程、二次结构工程、机电工程、装修工程、室外综合管网、景观工程、竣工验收；
（2）梳理出各阶段、分部分项穿插提效的方法及策略。交通运输、材料堆场、交接工作面、创造工作面、动态布置（是否考虑时间要素）、串改并，串改前置，换位思考，条件倒排（倒排工期），工厂盯料、部门协同（成本采购部、研发设计部、开发报建部等）、成品保护（土建成品、门窗部品等）。
二、工程提速关键策略
（一）垂直运输三大要素
1、塔吊安装。要求总包提前安装，移交工作面后能尽快投入使用（基础施工、安装、检测需要一定时间）注意事项：
①基础砼达到一定强度后方可安装电梯；（可通过提高砼标号减少一定时间）
②塔吊报检资料提前准备、盖章；
③若原有地基无法满足塔吊施工条件时，在桩基施工时可协调把塔吊基础桩基一块干了，避免桩基设备二次进场；
④塔吊布置要合理，能够覆盖所有楼栋及车库，且避开车库内各类设备间、人防门位置。
桩基阶段组织安装塔吊
2、施工梯安装与拆除。主体5-6层时安装。（主要作用是上材料、下垃圾）。施工电梯宜安装在车库负一层，项目开工前即规划出物料运输的路线，所有材料从车库进入施工电梯，严禁在车库上堆置材料。物料运输中，需要考虑车库的负荷、限高等因素选择运输工具，必要时考虑加固处理；
施工梯拆除条件：
①所有湿作业材料以及门窗等大件已基本上楼。
②地下室可堆放及运输材料。
施工电梯下车库
车库内材料分区堆放
3、正式电梯安装。结构封顶前1-2个月下单排产，根据合同约定提前预付款，（装修的过程中，尤其是高层，正式电梯的启用可以提高施工效率）。注意：
①电梯单位要在主体施工时进行交底。（圈梁位置、吊钩位置、预留洞口位置等）避免后期安装电梯时发现不符合安装条件，造成返工与窝工。
②可以优化电梯门洞过梁，主体施工时做下挂板一次性带出来，切记不可搞错标高。
③主体封顶后加紧屋面工程施工，优先施工电梯机房，梯机房预留预埋精准，机房快速装修，快速移交场地。电梯机房采用全砼结构可缩短工期。
（二）各阶段工程穿插要点
1、勘察作业：初勘用于方案设计、桩基选型，桩基选型会影响招标；详勘用于做施工图，施工图会直接影响开工。获取土地后第一时间安排勘察进场作业。在整体排布中，对于首开区和示范区详勘一定要先做。
勘察作业顺序示意图
2、施工场地布置（动态）：要求总包进场5天内确定施工场地布置方案。至少分三个阶段：正负零以下、主体封顶阶段、装饰装修阶段。重点规划出入口、转弯半径、地块场内环路、材料堆场、加工厂。原则：
①保障场地内外交通顺畅；缩短材料的水平运输距离，水平、垂直运输通畅；
②减少设备与材料的二次搬运；避免临时设施的多次拆搭，提高设施的使用效率。
各关键点要求：
（1）出入口：至少两个出入口，考虑行车方便（坡度、转弯半径）
（2）道路：①永临结合、提前硬化；（对景观图纸精确度要求较高）
②尽量沿周边形成环路，宽度不小于4m；
③与加工厂、材料堆场贯穿，方便行车与材料装卸。
（2）加工厂、材料堆场：减少二次搬运，纵向宜与道路平行，堆场应紧邻道路，位置便于塔吊或施工梯运输，避开管网位置避免迁移。
某项目主体阶段平面布置图
3、降水和基坑围护：总平确定后开始着手，不影响现场基础施工，不占用关键工序时间。土质比较差的区域都要做专项设计。
4、桩基和检测：合理规划施工路线，优先施工检测桩，桩基与检测同步完成，即桩基完工之日就是检测结束之日。一般桩基开工15天内检测单位进场。
某项目桩基检测照片
5、地库结构封顶与顶板防水保护层：要尽早安排，最好主楼与车库主体同时施工，车库要安排单独的施工队伍，避免影响主楼进度。原因如下：
① 室外工程、综合管网可提前布置。
② 车库的进度严重影响消防的验收和项目的人防验收、竣工验收等重要专项检测与验收。
③ 在装修阶段，地库是很重要的交通运输和材料堆场的地方
车库与主体结构同时施工、顶板防水尽快完成
6、地下结构周边早回填，创造施工的2个条件：
① 交通运输的条件。很多交通运输是在地库结构周边形成一个环路来完成的。如果周边没有回填，很难形成环路。地下室顶板以外市政管网及道路基层前置按“市政先行、永临结合”提前施工。
②提前回填，预留足够沉降时间，使土质更加密实的优点。创造管网施工的条件。
7、地下二次结构工程提早穿插：地下室拆模清理30天内完成，开始砌体施工，砌筑抹灰腻子优先施工设备房，给设备安装以及室外总体创造作业面。
某项目车库设备房设备提前安装（土建优先完成设备间）
8、供电工程：缴费是第一位，盯供电局早开单，盯财务早付款。因为他会影响消防验收，制约交付。地下室封闭后开始进行供电工程报建工作。
9、地上二次结构穿插：高层主体结构分段验收，结构封顶后30天内完成二次结构施工。砌体穿插工作从出正负零开始准备：图纸、工人、材料、机械、楼层清理、室外堆场、运输通道。
10、脚手架设置：与车库顶板有相接的面的单体脚手架均设置悬挑脚手架，悬挑层设置在三层或者四层，不能因脚手架影响回填土和后期的景观施工。爬架体系的，要求下部落地架优先施工完成外立面后进行拆架，避免二次搭架。
使用悬挑架可将回填土时间前置
11、门窗加工前置：抹灰前组织总包与门窗单位交底，落实洞口缩尺尺寸（如见7或者见8等），双方签字确认，门窗单位按照缩尺尺寸加工材料。门窗及时进场经验：
①项目部及时提交单位需用计划，减小招标周期。
②定标后督促中标单位尽快完成图纸深化设计。
③核对工程量清单，避免清单出错。
④关注厂家加工进度，材料能按期进场。
12、室内燃气管道早进场：墙砖铺贴开始前完成室内燃气管道安装。燃气室内管道安装条件：内墙抹灰完成，地面砼完成。
13、公共装修与室内装修逐层同步进行。要求户内精装修完成后10天内完成同层公共部分装修。
公区与室内装修同步进行
14、室外工程分段穿插。
地下室顶板以外宜早不宜迟，永临结合；地下室顶板范围内管网尽量优化减少工程量，给水、强弱电、消防管网优先考虑走地下室，前置施工。必须走地下室顶板的污水、雨水、燃气管网回填后开始。
提前优化管线方案
（三）、跨部门协同（技术篇）
跨专业协同：甲方的分包要纳入总包的管理，变成双层有序管理。另外注意强相关的三条线：研发设计线、招标采购线、工程线。
1、BIM、综合图。车库内管线综合图、室外管线与景观综合图。提前发现相互影响的地方，提前解决，避免返工。
2、样板领路。通过样板引路，可以多方面指引现场施工，避免造成因施工质量差而造成的返工，不仅降低了施工成本，更提高了工作效率，缩短工期。
材料样板：防水材料、保温材料、栏杆、门窗及五金件、阀门、消防箱、配电箱、开关插座面板、电线、电缆、桥架、各类石材等。
工艺样板（分项工程样板）：防水（基础、顶板、屋面及厨房卫生间）、钢筋绑扎及模板支设、屋面、外墙（保温涂料、干挂石材、幕墙）、管道井、地面、抹灰、精装（公区、首层大堂、）、门窗安装、地库、景观等。
某项目外墙施工实体样板
工艺样板（综合样板）：毛坯交付样板层、统装交付样板层、地库交付样板区、外立面综合样板。
样板层核验：主体施工至7层时，选择某一标准层（一般在三层）进行核验，核验层要砌筑完成，点位示意张贴完成。验收主要是看看图纸设计是否合理（点位、管道、集分水器位置等）、施工质量是否达标。可有效避免批次性问题。
某项目组织样板核验（工程、设计、营销、施工单位均参加）
（四）、跨部门协同（管理类）
1、工厂盯料。材料设备与工厂，如电梯、门窗、石材（室内外）、幕墙、特殊时期的混凝土工厂、预制构件。工厂跟踪要点：倒排加工计划，责任到人，计划到天。
某预制构件厂现场加工情况查看（检查生产线，确定厂家生产能力）
2、招标与采购。外立面工程招标、电梯招标、消防招标、供配电招标、室内装修招标等。积极对接研发设计部出方案，成本部出清单，招标采购部进行招标。
愿地产行业越来越规范，每个人都能住上满意的房子。
也愿天下没有难干的工程。