经常可以听到业主这样抱怨：物业每月收那么贵的物业费，连小区的垃圾都不收拾。

其实面对物业服务差，业主完全可以拒交物业费，但前提是我们需要区分物业服务不到位的项目，并非是简单地一刀切——拒交全部物业费。

【法律规定】

《物业管理条例》第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

【处理方法】

1.收集证据

遇到物业服务差的情况，作为业主我们要做的第一件事就是收集相应证据，物业纠纷业主多数败诉的原因就在于——业主天真的认为物业服务差是事实，但忘记了收集证据。

例如：小区垃圾连续多天未清理的照片；小区主干道路面损坏长期未修复的照片、视频；与物业公司协商、处理的录音、视频等。

2.通过业主委员会与物业公司协商解决

物业纠纷本质上属于民事纠纷，民事纠纷如果可以协商解决当然是皆大欢喜，而物业纠纷有一个特殊点在于，业主并非一个人而是一个整体，所以我们就需要通过业主委员会作为代表与物业公司进行协商。

提出要求：

（1）限期改善服务质量；

（2）减免或降低服务不到位项目所对应的物业费；

3.选择忍受 / 召开业主大会解聘物业

如果无法协商解决问题或物业公司拒不整改，业主有两个选择：（1）默默忍受；（2）召开业主大会解聘物业。

毕竟解聘物业的工作较为复杂，除了与现有物业进行工作交接外，还需要选聘新的物业公司，属于小区的一件大事需要征求全体业主的意见，只有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才可以进行解聘、选聘物业公司的操作。

4.诉讼解决

物业纠纷大多数情况是由物业公司提起诉讼，而业主往往属于败诉一方。

原因就在于业主面对物业纠纷采取的最直接的手段就是拒交物业费，而物业费的收取是各项服务的总和，我们不能因为物业的一项服务不到位而拒交全部物业费，但是可以拒交对应项目的费用，并且需要我们提供相应的证据证明物业服务未达到《物业服务合同》当中的标准。

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文丨东友律师