二手房交易的法律博弈
最近许多朋友咨询二手房买卖合同事宜。来自买方的法律咨询内容是，签订二手房买卖合同后2个月，房价上涨了40万，交了5万定金，违约金为房价（200多万）的10%。买方在积极履行合同，但卖方觉得吃亏，起初支支吾吾地不配合办理贷款等手续、继而是提出涨价、最终协商不成拒绝交易。
孙潭律师认为，房价涨跌引起的二手房交易纠纷成因有四：
①房价高：该因素造成购房者在房屋市场交易中不得不依赖贷款的支付方式，房屋卖方有银行贷款欠款的情况下，买方需要卖方协助办理赎楼等手续；
②中介不够专业：实践中的二手房买卖，中介从业人员缺乏法律专业知识，惯性地用授权委托公证、套用律师提供的合同模板处理各种情况，岂不知合同模板缺乏了对某个具体交易的适用价值。于是二手房买卖合同经常缺乏具体明确的交易流程内容，比如买卖双方各自的义务安排条款、履约时间、履约先后顺序等内容，导致交易节点的风控不足；
③缺乏理性：市场经济发展，中国人的经济能力上去了，但是不可否认的是，我国国民在市场交易中并不理性——不知道通过合同来明确安排各自的权利义务（当然也包括某种条件下的一方支付代价后可予反悔的条款），舍不得花钱以通过法律专业人士（比如律师）的法律服务来控制法律风险。
④缺乏诚信：诚信并不简单属于道德领域。在合同关系中，完整依约履行义务就是民法、合同法对合同主体诚信的要求，诚信履约的实际情况反映了一国国民对契约精神、对法律的尊重程度。
1、订立合同时，明确房屋权属、合同卖方的处分权限、二手房交易流程梳理及交易节点的风控。
2、寻找正规有实力的二手房中介机构，简要的判断方式：对中介机构进行工商记录、履约记录（包括诉讼案件）的查证；查看中介机构提供的合同版本是否完整体现了对自己权利义务的安排；与工作人员交谈来探知其从业经验、服务态度，了解中介机构在以往交易中对待一方违约客户的处理方式是否专业、妥当、有担当（协助守约方取证、督促违约方履行义务）。
3、涉及赎楼方式（有卖家还贷解押、买家自有资金解押等多种方式）等较大风险的二手房交易时，可以考虑寻求法律专业人士的帮助——委托律师办理、进行付费法律咨询等。
４、出现卖方不配合办理相关手续时，应注意取证、书面督促催告，做好（谋划）诉讼前的准备工作后及时诉诸司法途径解决。如本文开篇提到的法律咨询事务中，买方可以选择起诉要求对方继续履行合同（代付款项可采用银行监管、提存等方式确定），也可以选择要求对方双倍返还定金等。
5、本文开头中提到的咨询内容，买方在不要求卖方继续履行的情况下，选择违约金条款及退回定金更为有利，违约金计算下来有20余万，定金退回有5万；而选择定金罚则的话，只能请求10万元。（注意：合同中存在定金条款及违约金时，应作细分，根据提交证据的难度来慎重选择诉讼请求。比如，定金金额较大时，可以选择定金罚则，双倍退还；双倍定金都低于违约金时，可选择违约金条款及退回交了的定金——但买方的举证义务高于定金罚则；双倍定金、违约金都不足以弥补损失时，可以主张实际损失。具体的选择，请求助于律师等专业人士）
1、市场可以不理性，但是人一定要理性
买卖双方完全可以对交易流程作出准确的预判以在合同中约定清楚各自的权利义务、合同变更及解除的触发条件。对卖方来说，通过解约定金、房价浮动变更、解除权等合同条款，卖方完全可以防范房价急剧上涨带来的“吃亏”、完全可以在合同中安排自己的主动权，完全可以不用做一个支支吾吾、不守信履约、自取其辱的无赖——无赖，却未必赖得了法律的强制。
2、想得到法律的保护，从尊重、遵守法律做起
道理其实很简单，想不饿，得吃饭。
就合同关系而言，法律得以适用（想不饿）的内容有三：⑴依法成立的合同，就是当事人之间的法律，是处理合同关系的依据。所以请重视合同，合同的内容不源于法律，而是源于当事人的合意；⑵发生纠纷后，当事人协商不成时应及时提交法院进行诉讼或向仲裁机构申请仲裁（商事仲裁，并非劳动仲裁）；⑶根据法律及事实提出诉讼请求，并按照法律的要求履行举证义务以让裁判者查明事实与适用法律来支持你的诉讼请求。