巴南的买入机会来了吗？
（图片来源于网络）
前几天巴南区开了一场土地推介会，推出了31块地的介绍，现场座无虚席。我们很明显的发现：“有钱的主”真多！
过去我们看巴南，就是认为他除了便宜没啥优点，对巴南的未来，也是将信将疑。
如今重庆的城市拓展进入加速阶段，各区百花齐放的概率很大，对于巴南，除了自住的朋友，大家最关注两点：
1）巴南未来会“飞黄腾达”吗？
2）买巴南能赚钱吗？
01
巴南的算盘
巴南是主城最大的区，辖60公里长江黄金水道，与南岸接壤，隔江相望九龙坡与大渡口。地理位置其实算不错。
2018年，巴南区GDP 781.2亿元，增长7.1%，增速在主城九区排第2位。这一点出乎很多人意料！巴南的速度，起来了？
同时，巴南的楼市，在主城也逐渐当上了主力，2018年，巴南区销售新房住宅483万方，供应量和销售量排名第二，占主城市场约18%的份额！
（数据来源：锐理数据）
你仔细一算，相当于每50个在重庆买房的人，有9个会选择巴南区！
意外吧！为什么呢？
1
人口涌入
2015年到2017年，巴南区人口由60万增长到100.58万，巴南区的常住人口目标是到2020年增长至130万。这一点其实很多人都忽略了！包括我。看来巴南抢人很厉害！
2
价格优势
2018年巴南区整体新房均价为9519元/㎡，远低于重庆主城11414元/㎡的新房均价（锐理统计）。
3
明星板块的特征比较明显
（1）龙洲湾版块。主攻刚需，一条轻轨改变生活，胜在性价比，总价低！
（2）颜值担当巴滨路。巴滨的理想是“国际滨”，巴滨路严格意义上，并不属于巴南区，而是属于整个长江以南区域。
他是主城核心滨江段的一块处女地，可塑性强，长江的江面舒缓宽阔，且高差小。
2015-2018各滨江路新房供需情况
2015-2018年，巴滨路新房成交均价是滨江区域中最低的，但是在涨幅方面，2015年-2018年，巴滨路每平米房价上涨了3530元，涨幅约为59.3%！且呈供不应求态势。
你知道最近两年房企为什么爱巴滨路了吧。
● 2018年，龙湖时隔十年再回南重庆，落子巴滨路。
● 目前，巴滨路上已经聚集龙湖、华润、金科、爱普、华远、恒大、碧桂园等十余家品牌房企。
● 春江天境、千江凌云、澜山望、海蓝城、爱普江城铭著等，全是品质项目！
房企花钱买地，都是花钱花精力反复调研，当众多品牌房企都不约而同地把高端项目落子到同一个片区，这也就意味着，巴滨路的土地价值、未来升值潜力、高端居住区定位等，被金主认可了。
重点说说巴滨路吧。
02
巴滨会是新形象
业内对巴滨，曾有个预期：“下一条南滨路”或“下一个照母山”。
用我的眼光看，未来，巴滨路真的成熟以后，肯定会改变大家对巴南的形象认知。
差不多会是这样：
1.重庆最长的滨江路上，有大大小小的几个湾区生活带。
2.重庆唯一有跑道和自行车道的滨江路，会成为打卡地。
3.沿线有包含600亩世界级滨水主题公园在内的3大生态公园，将与北区的大竹林到悦来的嘉陵江沿途生态环境分庭抗礼。
4.龙湖+融汇+爱普+珠江，形成巴滨路的四个商业中心区，生活配套完满。
5.各种高品质新楼盘，组合成巴滨路新城市界面。
因此，未来巴滨路的生活，也是可以想象的。
● 推开窗或者站在阳台就可以看到浩瀚长江+1000米视距无遮挡的自由感；
● 下楼就能沿着滨江慢跑+骑自行车；
● 两三公里范围内，有了购物、电影、大型超市、娱乐休闲、各档次餐饮等；
巴滨路的生活，应该就跟长江一样，比较舒缓、平静。既不像老城区那样老旧，又不会像大多数新区那样荒凉。
对于市场而言，现在巴滨路的价值和价格并不算对等。
从土地出让楼面价涨幅来看，2015年到至今，巴滨路的楼面价由2254元/㎡上升至4996/㎡，涨幅122%。
从房价涨幅来看，2015年至今，巴滨路区域内房价平均每平米上涨了4066元，涨幅约为68.3%。
在上扬的市场，这里的土地价格涨幅远远高于产品价格涨幅！说明还有空间！
这是我一直的观点：看巴南，首先看巴滨。
从供应端来看，巴滨路供应稍显不足，2019年1-2月，巴滨路商品住宅销售面积为9.92万㎡；供应面积为8.95万㎡，在主城各版块内，罕见的呈现出供不应求！
03
巴南的算盘
巴滨路的明星楼盘将提升巴滨路整体的品质和品位。
之前对春江天镜、海蓝城、融汇半岛等项目都有过解读，而今年巴滨路会有一个重磅的新项目出来，爱普江城铭著。
爱普江城銘著位于巴滨路正中心，项目正对长江，是目前市面上少有的一线临江江景楼盘，也是整个巴滨路上，唯一在滨江路的外侧还有地块的项目！
就巴滨路楼盘分布的形态看，他在巴滨的中心路段。
这个楼盘的特色非常鲜明，与重庆目前在售的楼盘都不同。
简单说几个：
1
商住完全分离
以往我们见到的楼盘，不论商业体量多少，社区底商总是必不可少的。但社区底商多少都对居住有点干扰。比如你楼下是个火锅店、烧菜馆、洗车店、麻将室，就很可能有味道、油烟、噪音、喧哗等问题。
如果物管管理不到位，商家占道经营，就会是脏乱差。
爱普江城铭著的商业和住宅部分完全分离，居住区没有设置底商！
这是巴滨路目前唯一一个商住彻底分离的项目，这种设计理念对居住的品质感提升很明显，或许会能成为未来品质生活项目的标杆。
我的建议是，其他开发商也该尝试一下！
2
重庆版的宽窄巷子！
项目的商业有意思。在住宅区与长江之间，规划了集中式的12万方长江岸边的滨水商业群。
从流出来的概念图看，有点像重庆版的宽窄巷子！巴渝建筑群配上“宽街窄巷”式设计，应该会是用一个景区。
（意境图 来自于网络）
我们知道，重庆的各大滨江路，商业是难点，是短板，而明星级的项目，无不是拥有漂亮的商业配套。
南滨的长嘉汇、东原1891，北滨的鎏嘉码头。
巴滨路算上爱普的12万方商业，龙湖21万方的商业区、珠江城14万方鎏金码头，再加上融汇西流沱商业中心，4公里之内，连成了一个繁华的滨江商业群！！
3
巴滨路上的“颜值”担当
江城铭著是爱普地产2019TOP级作品，我们知道爱普比较特殊，他是九龙坡区财政局下属的国资背景，这一点其实挺微妙，从他在重庆的几个项目看，很显然属于不差钱，有实力的类型。
对爱普品质的预期判断应该是这样：他一定会是想把房子修好，修的漂漂亮亮，最好成为地标那类，各中缘由，你懂得。
江城铭著的产品特征是：纯板式、大约120-160平纯改善四房、纯精装、纯横厅、石材外立面。
在巴滨路上，一大片很有厚重质感的纯板楼，会很震撼，打造完成后，从形象上，应该会是巴滨路住宅的IP之一。
（效果图）
4
不计成本的打造
大家都知道爱普这个项目是收购来的，但很多人都不知道，收购了以后，开发商就花钱把旧楼全拆了！从规划、设计再到建筑，完全重新按更高的标准来做！
爱普对这个项目的成本投入和本身的实力，从这个事也可以看出来。
在产品方面，项目采用精装交付，用的是全智能精装体系，并主打绿色科技概念。项目将按照三星级智慧生态小区建造。
产品配置上猛做加法，这种做法一般是在开发商做品牌口碑阶段最爱干的事，对消费者，当然就是好事。
5
与长江无缝对接
从项目分布来看，住宅和商业均沿着同一中轴线左右对称分布。
一方面，这样分布使得项目整体显得规整，有仪式感；
另一方面，住宅-商业-长江形成了整体延伸效果，再结合地理位置上从高到低，形成梯度，住宅的景观视野会非常好。
（效果图）
爱普这个项目，的确与众不同，很有机会成为巴滨路2019年的黑马！
从目前重庆的滨江现状分析，渝中两岸、南北滨，经过多年开发，一线滨江区域的房价都已经涨起来了，但形象提升与改造的难度却很大。
唯有巴南长江滨江段、大竹林以北的嘉陵江滨江段、南滨往广阳岛方向，还像张白纸，这其中，巴滨地价和房价都更有竞争力，这也就是他有空间做更好产品的优势所在。
巴滨引领巴南树立新形象，会很快发生！
这也是巴南楼市最大的机会！
本文为商业评论