《民法典》已实施,《物权法》废止!这些要点,业主和物业应知晓!

《民法典》已实施,《物权法》废止!这些要点,业主和物业应知晓!
《民法典》已实施,《物权法》废止!这些要点,物业和业主应知晓!
《中华人民共和国民法典》
自2021年1月1日起施行《中华人民共和国物权法》等同时废止《民法典》的这些条款物业公司和业主都要注意!!!
《民法典》已实施,《物权法》废止!这些要点,业主和物业应知晓!
一对物业的影响(举例说明)
1、社区活动组织风险
《民法典》侵权责任编第一千一百七十六条规定,自愿参加具有一定风险的文体活动,因其他参加者的行为受到损害的,受害人不得请求其他参加者承担侵权责任;但是,其他参加者对损害的发生有故意或者重大过失的除外。
一般情形下,物业服务企业组织业主参与社区活动,在活动中业主或者物业使用人受到损害的,物业服务企业未尽到安全保障义务的(存在过错,由受害人举证证明),要承担侵权责任。
2、物业管理区域风险
《民法典》侵权责任编第一千一百九十八条规定,宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者,未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的,由第三人承担侵权责任;经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的,承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后,可以向第三人追偿。
需要注意的是,上述规定的安全保障义务,适用过错责任原则,需要由受害人承担举证责任,而且物业服务企业的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务,如果物业服务企业已经履行了法定和约定义务,即使业主有人身和财产损害,物业公司也不应承担赔偿责任。
3、高空坠物风险
《民法典》侵权责任编第一千二百五十四条规定,禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后,有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。不明抛掷物、坠落物致害的,公安等机关应当依法及时调查,查清责任人。
无论是否找到侵权人,物业企业未尽到安全保障义务的,基于第三人侵权导致受害人人身、财产损害的情况下,依据物业服务企业过错程度,在其能够防止或者制止损害的范围内承担补充责任,且享有向侵权人追偿的权利。建议物业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施(公示警示、增设护网护栏、增设监控、预防宣传等)。
二对业主的影响(举例说明)
1、业委会成立
《民法典》物权编第二百七十七条:业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
由上可知明确了有关部门和居委会的协助义务,应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
2、业主的合法权益
《民法典》物权编第二百八十六条:业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。
业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。
任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等均属于损害他人合法权益的行为,业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人(包括业委会、物业公司、受害当事人)可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。
3、业主的任意解除权
《民法典》合同编第九百四十六条:业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。
《民法典》合同编第九百四十七条:物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。
《民法典》合同编第九百四十八条:物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。
尤其需要注意的是,业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人。
来源:网络
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2021-04-29 原文

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