房东违反和银行贷款条约,租客一家四口竟遭驱逐!

一个住在英格兰地区东南海港小镇Eastbourne(伊斯特本)的四口之家,就在这几天被迫搬离他们才刚搬进去不到一年的新家,原因是他们收到了法院核准的驱逐令,使得他们即使不想搬也不行了。

然而,该驱逐令却不是来自他们房东申请的,而是来自房东的贷款银行Halifax。

原因是,根据该房东和Halifax银行当初签订的买房贷款条约,房东并没有权利将该栋房产给转租或分租出去。

然而,房东却在没有事先取得银行同意的情况之下,就擅自把该栋房产给出租了;而且非常不巧地,承租下房子的就是文章开头提到的四口之家。

这个家庭的女主人叫做艾玛(Emma Woollard),她和老公以及两个儿子一起住在当地位于Whitbread Close的一栋房子里。

那里的房子大致是长成这样的↓

至于Eastbourne小镇呢,则有着英国最美小镇之一的称号。

倚靠着海岸线,夏天到了可以坐在露天咖啡厅边看海边喝咖啡,享受着阳光和微微的海风。

还有人说,早晨还可以被海鸥叫醒,周末的时候在海边漫步……

本来,住在这样一个有着美景的小镇应该是悠闲且惬意的,但却因为碰到这样一个房东,使得艾玛他们一家子陷入愁云惨雾之中。

艾玛说,最初要租下该房子的时候,他们还答应了房东,每一次缴房租的时候都会一次性预缴好几个月的,因为房东说这样对他比较有保障,他也会比较安心(把房子出租给他们)。

今年一月份艾玛才刚又汇给房东一次性好几个月的房租,结果房租刚付完没多久,就收到了一封代表Halifax银行的律师函,说他们正在采取法律行动,要把房子的占有权拿回去。

也就在这个时候,艾玛才发现原来最初他们付给房东的押金,房东也根本没有把那笔钱放到英国政府核准的“押金保护计划”(Deposit protection scheme)中。

艾玛绝望地表示,她几乎可以确定(至少)会损失掉1,500镑了。

她补充道:“当我们刚搬进来的时候,我对于房东一直都是非常真心实意的,他也说要我们好好地把这栋房子当作我们的家。

可是现在(搬进来)还不到一年,我们就又得搬家了。”

艾玛还说,她因为这件事情造成的压力和焦虑,使得她不得不暂时休病假而无法去工作。

她的其中一个儿子已经动了心脏手术,而且她的先生也因为身体因素正准备接受治疗。

可以见得,艾玛的家庭因为那位无良房东,使得他们一家人陷入更加困难的境地当中。

不幸中的大幸是,Eastbourne地方政府暂时将他们安置在临时的住所,并且也承诺会继续为他们协助安排长期的居所。

→ 看了艾玛的故事,我们可以从中学到什么?

首先,针对艾玛的处境来说,如果说她能证明和房东之间确实存在着租赁关系,并且她也确实已经支付房租了,那么一般她可以尝试针对法院的驱逐令申请“推迟”执行(postpone),也就是再给她多一点的应对、处理时间。

不过需要指出的是,由于房东当初既不是向银行申请“买房出租”贷款(buy-to-let mortgage),而且在擅自把房子租出去的时候也没有事先征求银行的同意,所以银行基本是有权利向法院申请“驱逐令”来驱逐住在里面的租客的。

也就是在这个层面来说,艾玛虽然能够尝试提供充足证据来证明她和房东间的租赁关系,要求法庭“推迟”他们一家被“驱逐”的日期(一般最长不超过两个月),但是基本是无法再一直地住下去了(因为银行的做法是基于合理合法的)。

只不过,艾玛并不是完全无计可施的。

因为根据法律的规定,当房东要把房子出租给租客的时候,前提是房东必须“有权利”这么做。

意思就是说,艾玛的房东其实从一开始就没有权利把房子给出租出去,因为那栋房子严格来说也不算他拥有的,而是属于银行的。

然而房东在没有权利把房子给出租的前提下,却告诉艾玛说可以把房子出租给他们,这基本可以视为房东做出了“与事实不符的陈述”(Misrepresentation)

因此这时候艾玛基本是可以直接将该房东给告上法院,控告他“违约”的。

这么一来,艾玛就可以向房东索赔,要求他赔偿“所有的相关损失。

→ 押金一定得存放在政府核准的“押金保护计划”中!

这一点丽莎在过去发布过的文章中,已经不厌其烦地提醒过很多次。

不论租客们是向私人房东还是房屋中介来承租房子,都一定要确保自己最初缴交的租房押金(Deposit)是有被存放在英国政府认可的公正的第三方机构中。

目前在英格兰和威尔士地区,政府认可的机构有以下:

-Deposit Protection Service

-MyDeposits

-Tenancy Deposit Scheme

在“押金保护计划”之下,无论是房东或者租客,都无法单方面要回押金。

这表示,这样也可以相对减低租约结束后,房东赖账乱扣押金的问题,租客也比较能够获得保障。

而一旦房东和租客对于需要被扣押金的部份无法达成一致,例如说房东觉得房子打扫不干净,硬要扣掉一笔清洁费。

那么这时候租客就可以向押金保护机构提交证据,指出租客认为房东不合理的地方。

届时该机构就会把双方资料交给公正的第三方仲裁,甚至如果是仲裁结果不满意,还可以进一步到法院起诉。

最后,押金退还的金额将以仲裁结果或者法庭的判决结果为准。

另外这里还要指出的一点是,对于像故事中艾玛那样,房东一开始没有把押金存放在“押金保护计划”中的情况,艾玛基本也不应该是认赔的态度。

因为根据法律的规定,房东在收到租客押金的30天内,就应该要把该押金放入“押金保护计划”当中。

否则的话,租客就可以把房东告上法院,而法庭就可以要求房东在14天之内,把原押金完整地归还给租客,或者命令房东在14天内将押金存入“保护计划”的账户中。

此外,法庭还可以命令房东支付租客相当于押金3倍的赔偿金。

也就是说,如果当初租客付的押金是2,000镑,那么房东还得赔偿6,000镑给租客,并且没有讨价还价的余地。

→ 身为房主,如果想把原本贷款买房的自住房改成出租房,绝对不要忘记事先取得贷款银行的同意!

其实,买了房子之后想要更改房子的用途是很普遍的情况。

比如说购买人本来是单身,买了房子想要自己住,可是后来认识了新的人,想要搬进去和自己的男友或女友同住,改住伴侣的房子,那么这时候很多人自然会想要把房子给出租掉赚点房租收入,而不是直接空在那边。

但是这时候当事人就需要特别注意,自己当初如果是贷款买房的话,那么银行方面一般对于买房自住或者买房出租两者的要求和贷款利率等等是不太一样的。

一般情况下,买房出租的利率会高过买房自住,因为出租房普遍风险被认为比较高,所以银行方面通常也会要求购房者支付更高的利率。

因此,当购房者原本贷款买下要自己住的房子,想要改成出租使用的时候,首先第一件事情就应该要去通知银行,看看他们都有什么样的要求,以及银行是否允许这么做。

基本上这时候银行会有两种做法,一是允许购房者把他或她的房产改成出租使用(Permission to let),不过通常这时候银行会要求购房者改为支付更高的还款利率。

或者,购房者还可以向银行申请把原本的贷款改成“买房出租”贷款(Buy to Let mortgage),那么在修改完成之后,购房者就可以把原先的自住房改成出租房了(当然了身为房东还有其他除了贷款之外,许多需要遵守和注意的,建议当事人事先向专业律师咨询)。

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