纷纷踏浪长租公寓，地产大佬们如何取悦投资者？
编者按当巨头们开始进入某一行业时，通常说明这个行业前景向好。现在，房地产开发商、房地产中介、酒店集团等各路资本就纷纷“杀入”了长租公寓。前几天建业刚刚宣布千万元投资本土长租公寓魔飞，接着绿城就宣布也要进军长租公寓市场。2017年，长租公寓酣战其实刚刚开始，所有人都有可能获胜，但是否每个公寓都想清楚如何化解盈利难题，让自己赢在起跑线上？■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 知名地产评论人公寓市场在经历了2015年的崛起，2016年的热闹且不盈利的情况下，迎来了2017年房地产市场盘整期。那么，在今年长租公寓市场将会有什么样的变化？开发商在长租公寓市场将会扮演什么样的角色呢？1建业、绿地先后宣布进军长租公寓▽1月11日，绿地集团董事长、总裁张玉良透露：绿地已从产业、投资及管理层面确定了新的增长引擎，长租公寓项目和“特色小镇”将作为绿地在2017年的业绩增长点。在他看来，长期租赁方式可满足部分年轻人的住房需求，长租公寓对整个社会来说都是有积极作用的，关键看政府及相关市场主体如何把这一模式全力运营好。就在同一时间，河南区域地产一哥—建业地产也在东英会上宣布正式进军长租公寓市场。建业与魔飞公寓的合作，开启了建业涉猎长租公寓的新篇章。据了解，河南建业东英新生活给予魔飞公寓千万级别的战略投资以及数亿人民币的企业授信。魔飞公寓为郑州本土公寓品牌。
对外媒体的宣传是建业投资的魔飞，但是有人爆料是魔飞原投资方把魔飞卖给了建业。其实不论是投资还是购买，这个并不重要。重要的是开发资本进入长租公寓领域。早在2015年9月，我就提出了开发商将大量涉足长租公寓行业，而这一观点遭到诸多公寓从业者——主要是二房东的反对。他们一是说开发商没有公寓运营能力，二是说公寓是个苦差事，开发商不会进入这一行业。2016年4月，我在房东东的一次线上分享活动中就明确指出，开发商不但会进入长租公寓领域，而且未来长租公寓的前十大品牌中起码会有一半是由开发商持有的。另外，我还说代理公司会成为品牌长租公寓的第二阵营。开发商成为长租公寓领先品牌的方式有很多，除了自创品牌之外，还可以收购现有的长租公寓品牌。如今不足一年时间，我们看看都有哪些开发商进入到了长租公寓市场。2已经进入公寓市场的开发商▽去年以来，有诸多开发商纷纷进入了长租公寓市场。截止目前为止，已经进入长租公寓市场的开发商及品牌主要有：
这是截止2016年的数据，不包含新近进入的建业与绿地。前不久我曾经写文章，说明了开发商进军长租公寓市场有两个因素：1）被动自持。在上海去年2月关于房地产市场发展的相关政策中已经明确，今后开发商自持的住宅不能低于15%。在去年年底，北京出让四块住宅用地熔断后需要开发商全部70年自持，并且为了不让开发商以70年租赁期的形式变相卖掉，规定了租期不能高于4年。这就是被动自持。2）还有主动自持的。现在除了北京和上海有被动自持之外，其余城市开发无论是自持公寓还是租赁公寓都是主动的，原因是看好这样的市场。因为租赁市场已经大到可怕的地步，仅北京市场就有36.9%的人需要租房。深圳的租房人数超过1000万，自有住房者不足35%。未来这个市场会更大。据链家研究院院长杨现领博士说：到2030年租赁市场规模将会达到十万亿，而长租公寓这块的将会有3万亿的。市场究竟有多大，仅看北京租房市场价格变化就能够窥一斑而见豹：2009-2016北京租金价格走势时间租金（元/套）环比2009年24292010年283616.8%2011年315911.4%2012年348010.1%2013年37297.2%2014年38533.3%2015年41968.9%2016年45568.6%数据来源：伟业我爱我家数据中心那么在当下租赁市场的现在如何呢？3租赁时代来临之后缘何规模不盈利▽从数据来看，租赁市场确实是一个巨大的市场，这也是上述开发商纷纷进入租赁市场的主要原因。不单是开发商进入，而且原来的房地产中介也纷纷进入，世联行自己专门成立的队伍进入长短租公寓行业，而易居中国则是通过入股方式进入公寓行业。但是，公寓行业的现状却并不尽人意。去年年底，一篇叫《公寓大败局：品牌、平台、风投、银行、酒管公司都将滑向深渊》的文章在公寓行业引发了广泛的关注：1）互联网式的忽悠和及泡沫。通过讲故事忽悠来了资本，但是融到手里的钱并没有珍惜去用，而公寓行业靠工匠精神的服务品质不是靠忽悠能够马上实现的。2）枭雄们的折戟之地。不论是庄诺的离职，还是58同城在这个领域的艰难攀爬，都不能改变公寓行业是一个细工出慢活的传统行业，植入再多的概念也不能代替基础的服务功能。3）二房东与金融精英们两败俱伤。原本在没有强大资本进入这个行业时，二房东虽然名声不好听，但是在租赁行业尤其是一线城市绝对是一个优哉游哉的好差事。弄三二百套房子，一套房子的投资回收周期在12-24个月，每套房子一年盈利万元左右。这样，每年小轻松二百万拿在手是没有问题的。在上海，起码有几十万连云港人在干着这样闷声发大财的营生。然而，金融资本介入之后搞的两败俱伤——资本为了数量拼命拿房，为了拿房不惜抬高租金，在装修上也不惜血本。加之中间灰色支出多，所以出现了严重的规模不经济的现象。而这样的结果是：二房东拿不到房子的同时，原有的房子还被迫涨房租，由于租房者收入有限，能够转嫁到租客身上的部分很少，所以亏损是必然的。金融资本进入后以互联网思维做也是亏损——京东到现在都亏损：这是他们的说辞。4有钱未必就能干好所有的事情▽有钱、有人，但是事情未必能够干好。对公寓行业来说确实如此，当初二房东判定开发商不会进入这个行业的一个重要原因就有这一条。说起来也许不信，但是下面这个例子是十分明显的。那天在河南公寓协会的公共账号上我看到上面发的世联行的郑州公寓项目，其产品是这样的：
对于这样的产品，大家是如何评价的呢？
这是我在朋友圈看到的大家对此的评价之一。其中有位是华裔日本人——一位在日本做公寓的女士的评价。由于和世联行负责公寓的甘伟总有过交往，所以就把自己的意见及大家的评价原封不动截屏给甘总：
公寓行业确实不是说有钱、有人就能马上干好的，它是一个积累与摸索的过程。早在2015年底，深圳举行的一次公寓论坛上甘伟就说：世联行进入公寓行业是小学生，本人没有这方面的经验，需要不断学习。事情确实如此，虽然去年世联行融资20多亿要用于公寓行业，但是就其郑州这个项目的产品力来说还有很大的提升空间。长租公寓教父级人物，房东东创始人全雳说：这个行业刚起步，什么人都来抢这个风口，大部分人干不好是必然。犹如少年脸上长青春痘，时不时有各种成长的烦恼，这都很正常。没有经历过摔打过就折腾起来的企业和行业，都缺钙，长不壮。管控和执行力上去了，规模不经济的魔咒自然会打破，这是指日可待的！2017年，面对原材料上涨，将进一步压缩行业利润。所以，更要开源节流，控制规模和成本，尤其是今年的首要任务。自己从市场，产品，服务等多维度思考和学习，打磨出自己的核心竞争力。2017年公寓市场将迎来更加激烈的竞争，无论用何种姿势，关键是在战争中存活下来！5赚惯快钱的开发商该如何做公寓▽长租公寓的规模不经济，规模越大亏损越严重的现实是由多方面原因造成的，而二房东之所以能够盈利的原因原来也是多方面的：1）不规范，不交税。2）分割多，住人多。3）自己剥削自己。4）事必躬亲，处处节约，不大手大脚乱花钱。5）拿房早，成本低。6）装修投入少，回收周期短。二房东很多都没有公司，也没有办公地点，非常隐蔽。品牌公寓之所以赔钱，也就是在这上面。成立公司要交税，要给员工办理社保；公司规范运营，不会出现违规现象，一旦违规成本很高。而公司各种曝光在明处，所以必须规范。管理环节多，采购过程中灰色支出多。为了逼格，为了高端大气上档次，所以投入大。
据全雳介绍，某个项目单套房子投入近三十万元，十年租期不说30万的财务成本，分摊装修成本每年就要三万元，每个月每套房子就要2500元，这还仅仅是装修成本。这样的装修不要说盈利了，能够收回成本已经不错了。开发商在花钱大手大脚惯了的情况下，是不是也会出现这样的情况？这不由得使我想起了，15年年底在深圳的公寓论坛上甘伟说：这是我参加过的会议与论坛上，会场档次最低的。因为开发商都是有钱的主儿。就现在的状况来说，其实长租公寓的盈利模式还是十分单一的，就是剪刀差——出租价格减去收房成本及装修分摊和人工、税收。没有更好的盈利模式。年初，虽然经过了诸多反思的YOU+创始人刘昕在北京的一次论坛上高调宣布今年YOU+要去“公寓化”。其实我根本不看好他这样的说法。开发商如果指望经营公寓赚钱的话其想法本身是错误的，如果了解新加坡企业雅诗阁的话，就不会有这样的想法。雅诗阁采取的是存量资产保值增值的方式——雅诗阁拿到一个资产包，通过对资产包进行重新定义与包装，并通过自己的运营与管理，让这个资本升值。然后在资产运营良好的情况下整体出售该资产，以期获得资产增值，通过这样的方式来盈利。
万科在推出泊寓时强调，凡是租住自己公寓产品的，其租金不但可以在未来购买万科产品时充当房款，并且可以转让。这是万科抓住的一点，为自己的住宅物业销售积攒客户，是区别于雅诗阁的资产经营方式。开发商如果不能有自己明确的盈利模式、以及良好思路，一味地沿袭过去的住宅快销模式或者是现有公寓运营模式的话，估计不会走太久。未来，开发商参与公寓运营的最好商业模式，一定是建立在以运营为基础的资产增值模式盈利的分发上，而不是简单的租金差价模式。当然，作为场景入口的生态圈模式也很好。但那只是一种理想化的模式，不是近期所有的开发商都能够做来的。未来已来，长租公寓是未来存量资产管理的重要渠道及巨量现金流的一个方向。就像世联行旗下红璞公寓的甘伟，于2015年12月在深圳公寓论坛上所说的那样：虽然我们目前还对公寓的盈利点不太清晰，但是这是未来的方向！