TOD真香，万科龙湖们急了
万科、深圳地铁四年来首度合作，拍下佛山“香港城”TOD地块；广州地铁、中交城投豪掷百亿摘下广州、佛山今年首宗TOD地块；“全球最美书店”落户榕城TOD之地……
这股猛然刮起的TOD旋风，来得并不突然。被“大城市病”困扰当下，它被奉为一剂良药。走在前头的美国、日本、香港、新加坡，在近30年时间长河中，证明了其过硬神效。
只不过，现在的它，在中国内陆还是新秀一枚。长期趋势与可见模式，呈现着故事发展不同的两个截面，还有交错其中的住宅开发、商业重塑明暗两条线索。
但无论剧情往后延至何处，这都不会是门“雨露均沾”的生意，而是属于少数实力派的胜利。一如傍上深圳地铁的万科，有中交做后盾的蓝绿双城，抑或是深得国企央企“欢心”的龙湖。
实力派不是个简单标签化的名词，是资金拿地能力、开发运营能力、执行规划能力的高阶功力对决。
1
汽车爆发式增长后，日本东京交通拥堵严重。
根据“城市怎么办”的研究，上世纪90年代，涩谷拉开TOD开发序幕。改造之初，以轨道交通站点为中心规划该区域，商业与轨道交通空间无缝对接。
每天超过300万换乘人次中，约有十分之一人流被成功导入商业区，而这些有效的商业人流又有五分之一实现了进店购物消费。
第一个TOD综合体项目是涩谷标记Mark City，东急公司第一个车辆段上盖综合体，灵活运用银座线车辆检修基地、东急巴士专用道路、京王井头线涩谷站用地的上部空间，贯通了办公、酒店、娱乐设施、铁路车站、地铁车站等。
Mark City项目大获成功后，2005年12月涩谷站周边地区被列入城市更新改造区域。“涩谷之光”是涩谷区五大更新项目之一，前身为"涩谷东急文化中心"。该地块开发前年亏损3亿日元，建成综合体后第一年营业额超过190亿日元。
“涩谷之光”的地下空间与地面空间由一体化“城市核心”垂直连接。B5-B3层是地铁车站，B3-7层是和地铁车站无缝对接的商业设施，11-16层是可以容纳约2000人的大剧院，17-34层是办公楼。
这些可见的建筑，是典型的PPP（Public-Private Partnership）模式实战场，私营企业、民营资本与政府三股力量在此交汇碰撞火花。
民企东急是日本规模最大的私营铁路公司，主导涩谷站TOD大部分开发项目，并将收益返回到车站基础设施建设，在打造涩谷复杂的交通体系下构建区域商业文化中心。轻重资产并举开发，是该模式关键。
“TOD+PPP”开发模式，形成土地融资和城市基础设施投资之间自我强化的正反馈关系，通过城市基础设施的投入带动土地增值，进而反哺城市。
当日本经历过的“大城市病”闪现香港时，“良药”TOD再次生效，起点的试验田是在九龙站。
香港九龙港铁站位于香港九龙半岛西南侧，紧邻香港西九龙高铁站。16栋高档住宅塔楼有5809户住宅，118层地标塔楼包含23.18万平米写字楼、奢侈酒店，另有8.28万平米世界级购物中心、1050平米幼儿园、5400个停车位。
资料来源/赵浩宇
《香港TOD城市开发模式及其借鉴意义研究》
制图/商业地产头条
这个TOD项目同样集约多功能、开发高密度。三维立体复式，地下港铁车站综合体枢纽为核心区域，各类塔楼高层建筑立于之上，且靠商业裙房相连，地面层辅以设置公交站点。
垂直分层、水平分区，通过多个地铁出入口系统分流，过境人群来到地面层搭乘公交、出租车等离开，居住及办公人群则通过竖向交通进入塔楼。世界级商场、沿途店铺增加了通勤趣味性和体验性。
在涩谷站TOD中，东急集团并不卖地，自己开发或者与其它开发商合作开发。而港铁的地是卖给开发商的，“轨道+物业”发展模式下，港铁公司可通过对车辆段的上方物业销售或长期经营来获得巨大经济收益，最后用以平衡公共交通系统运营的亏损，且可提升整个地区税收。
由此，“港铁”成了世界上唯一一家能够实现盈利城市轨道交通公司。
2
利益叠加，需要平衡开发商、轨交公司与政府间的利益；
空间叠加，项目施工需配合地铁修建节点，克服诸多技术难点；
业态叠加，如何协调空间不同位置，放置不同业态。
香港九龙站 图片来源/维基百科
龙湖光年金沙天街地下7层垂直剖面示意图
图片来源/赢商网
资源掌控者：资产储备大户及国企，特别是各地轨道物业的业主
专业开发商：自主或合作开发，引多方资本介入
龙湖重庆金沙天街7大站点空间 图片来源/赢商网
金融资本：“产销模式”取代“资管模式”，看好TOD稳定性
专业资产运营商：发掘市场需求和客户痛点
疫情升级，世界零售圈都在寻找新出口。而此刻，中国商业玩家们已走在了复苏路上，暖春商潮正在涌动。关注参与在广州举行，由赢商网主办的第15届商业地产节，可与行业大咖共谋中国商业破局之策。