中级房地产专业知识与实务练习
本试卷共有单选60题，每题1分，多选20个，每题2分，案例分析20题，每题2分
题目1: 一般情况下，纯原料的原料指数()。
A.等于0 B.等于1 C.大于1 D.小于1
正确答案：b
解 析：原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量。一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指数都可能大于1。
题目2: 征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，必须由()批准。
A.省级人民政府 B.市级人民政府 C.国务院 D.县级人民政府
正确答案：c
解 析：必须经国务院批准方可征收的土地包括三种情况：所有的基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的。
题目3:杜能圈中距市场最近，主要生产易腐难运的农产品的是()。
A.谷物轮作区 B.草田轮作区 C.自由农作区 D.林业区
正确答案：c
解 析：距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品，称为自由农作区。
题目4: ()是由于在同一土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的差别地租。
A.级差地租I B.级差地租Ⅱ C.绝对地租 D.垄断地租
正确答案：b
解 析：级差地租分为级差地租I和级差地租Ⅱ。级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态
题目5:在()的区域，界定为中心商务区。
A.CBHI>1，CBII> 50% B.CBHI<1，CBII> 50% C.CBHI> 50%，CBII> 50% D.CBHI>1，CBll< 50%
正确答案：a
解 析：通常把CBHI>1，CBII> 50%的区域界定为中心商务区(CBD)。
题目6: 下列用地中，使用权出让年限最高为50年的是()。
A.体育场 B.大型超市 C.高尔夫球场 D.居住用地
正确答案：a
解 析：建设用地使用权出让的最高年限规定如下：居住用地70年，工业用地50，教育、科技、卫华、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。选项A是体育用地，所以为50年。
题目7:下列关于建设用地使用权受让的说法中，正确的是()
A. 招标、拍卖、挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内公布结果
B.出让人公布结果需要向受让人收取一定的费用
C.所有投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金均无需退还
D.出让人有权自主改变竞得结果，不必承担责任
正确答案：a
解 析：选项B应该是出让人公布结果，不得向受让人收取费用。选项C应该是中标人、竟得人支付的投标、竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标、拍卖、挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。选项D应该是出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。
题目8: 建设用地使用权出租的一般程序是()。
A.①申请②审批③登记④签订合同
B.①申请②审批③签订合同④登记
C.①签订合同②申请③审批④登记旧
D.①申请②登记③签订合同④审批
正确答案：b
解 析：建设用地使用权出租的程序分四步，依次是申请、审批、签订合同和办理登记。
题目9:法律规定，国家机关用地和军事用地的土地使用权，确属必需的，报()批准划拨。
A.县级以上人民政府土地管理部门
B.县级以上人民政府土地管理部门和规划管理部门
C.县级以上人民政府
D.市级以上人民政府
正确答案：c
解 析：《城市房地产管理法》规定，划拨土地应由县级以上人民政府依法批准划拨。
题目10: 下列哪一项不属于商品房销售代理的特征()。
A.代理人应当以被代理人的名义实施民事行为
B.代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示
C.代理的法律后果直接归属代理人
D.代理人应当在被代理人授权范围内实施代行为
正确答案：c
解 析：本题考查商品房销售代理的特征。代理的法律后果直接归属被代理人。
题目11:小组访谈法中，被访者人数一般不宜超过()人。
A.20 B.15 C.10 D.5
正确答案：c
解 析：小组访谈法一般由少量(不超过10人)的被访者组成。
题目12: 在房地产市场环境调研中，对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规及其变化所进行的调研属于()。
A.政治法律环境调研 B.社会文化环境调研 C.经济环境调研 D.社区环境调研
正确答案：a
解 析：房地产市场环境调研包括：政治法律环境调研、经济环境调研、社会文化环境调研、社区环境调研。根据题意分析，可以确定是政治法律环境调研。
题目13:在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是()。
A.观察法 B.试验法 C.询问法 D.投射法
正确答案：a
解 析：观察法在一般的消费品等项目类型的市场调研中应用较多，在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业的情况量，才使用这种调研方法。
题目14: ()的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
A.假设开发法 B.收益法 C.成本法 D.内部报酬率法
正确答案：b
解 析：收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
题目15:()是指针对产品的目标客户，进行产品的包装和推广设计。
A.产品服务 B.产品营销 C.产品调研 D.产品定位
正确答案：b
解 析：房地产产品策划一般包括产品调研、产品定位、产品规划设计、产品质量设计、产品营销和产品服务六方面内容。其中产品营销是指针对产品的目标客户，进行产品的包装和推广设计。
题目16: 控制性详细规划采用的图纸比例一般为()。
A.1/1000-1/2000 B.1/5000-1/10000 C.1/10000-1/25000 D.1/50000-1/100000
正确答案：a
解 析：城市总体规划中市域城镇体系规划图为1/50000-1/100000。控制性详细规划的图纸比例为1/1000-1/2000。城市总体规划图纸比例：大中城市为1/10000-1/25000，小城市1/5000-1/10000。
题目17:在一定的层数条件下，容积率与地块建筑密度的关系是()。
A.二者成反比 B.二者成正比 C.二者无关 D.二者一样
正确答案：b
解 析：容积率：建箕基底面积×平均层数—用地面积—建筑密度×平均层数所以在层数一定的条件下，容积率与建筑密度成正比关系。
题目18: 研究城市发展方向、性质和发展规模是城市()规划的任务。
A.体系 B.总体 C.分区 D.详细
正确答案：b
解 析：城市总体规划是依据城镇体系规划和城市规划纲要进行的，其基本任务主要包括三大方面：研究城市发展依据，包括城市发展方向、性质和发展规模;研究城市各项专业工程问题;研究近期建设规划。
题目19:控制性详细规划的内容包括()。
A.估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益
B.确定文物古迹的保护范围
C.根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线
D.确定城市道路等级和干道系统、主要广场、停车场及主要交叉路口形式
正确答案：c
解 析：本题考查控制性详细规划的内容。选项A属于修建性详细规划的内容，选项B和选项D属于总体规划的内容。
题目25:房地产投资风险不以某个人的意志为转移指6是房地产投资风险具有()。
A.客观性 B. 不确定性 C.潜在性 D.损益双重性
正确答案：a
解 析：房地产投资风险具有客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性和相关性等六种特征。其中客观性是指房地产风险是客观存在的，不以某个人的意志为转移。
题目26: 房地产投资金融风险的大小与()成正比。
A.经营规模大小 B.所借金融机构贷款的大小 C.借款期限长短 D.政策松紧
正确答案：b
解 析：房地产投资金融风险的大小与所借金融机构贷款的大小成正比。
题目27:赊销房地产由于客户不能偿付款项带来的风险是()。
A.经营风险 B.财务风险 C.信用风险 D.流动性风险
正确答案：c
解 析：房地产投资面临的个别风险主要有经营风险、业务风险、财务风险、信用风险、流动性风险和预测、决策风险。其中赊销房地产由于客户不能偿付款项带来的风险称为信用风险。
题目28: 当损失发生的时候，直接将损失摊入成本，这是()。
A.承担风险 B.自保风险 C.风险预测 D.风险回避
正确答案：a
解 析：承担风险和自保风险都属于风险自留。承担风险是指当损失发生时，直接将损失摊人成本。
题目29:组织多个房地产经营者共同对某项房地产进行投资，这是()。
A.保险策略
B.投资分散策略
C.融资策略
D.联合策略
正确答案：d
解 析：房地产投资风险的防范策略主要有保险策略、投资分散策略、融资策略和联合策略四种。联合策略是指组织多个房地产经营者，联合起来共同对某项房地产进行投资。
题目30: 邀请招标的承包商数量最少为()个。
A.1 B.2 C.3 D.4
正确答案：c
解 析：被邀请参加投标的承包商数量较少，但为了使之达到充分竞争的目的，一般不应少于3个。
题目31:在房地产开发项目招投标中，()是承诺。
A.招标 B.投标 C.中标通知书 D.要约邀请
正确答案：c
解 析：在房地产开发项目招投标中，招标公告和招标文件是要约邀请，投标文件是要约，中标通知书是承诺。
题目32: 工程风险应对策略中采用最多的是()。
A.风险回避 B.风险利用 C.风险转移 D.风险自留
正确答案：c
解 析：工程风险应对策略中采用最多的是风险转移，可以通过工程的发包与分包、工程保险以及工程担保来实现。
题目33:在项目招标投标中，()主要指的是项目实施管理方案。
A.实施标 B.管理标 C.经济标 D.技术标
正确答案：d
解 析：项目招标中，标书一般分为经济标和技术标。经济标的编制目的是确定投标价格，而技术标主要指的是项目实施管理方案。
题目34: 进行面积内涵换算时，套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×()。
A.套内建筑面积/建筑面积 B.使用面积/建筑面积
C.使用面积/套内建筑面积 D.套内建筑面积/建筑面积
正确答案：c
解 析：本题的关键是无论采取何种面积内涵，房屋的总价是相等的。套内建筑面积下的价格×套内建筑面积=使用面积下的价格×使用面积套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/套内建筑面积。
题目55:关于房地产证券化，下列描述正确的是()。
A.所谓房地产证券化，就是将房地产有价证券投资转变成房地产直接投资
B.房地产证券化把投资者持有房地产证券性质的权益凭证转变为对房地产的直接物权投资
C.房地产证券化把投资者对房地产的直接物权关系转化为有价证券为载体的债权关系
D.房地产证券化是对传统房地产投资的继承
正确答案：c
解 析：房地产证券的实质是将融物转为融资，将直接的物权关系转化为以有价证券为载体的债权关系。
题目56:实行一次性征收的税种是()。
A.耕地占用税 B.城镇土地使用税 C.房产税 D.城市房地产税
正确答案：a
解 析：选项B城镇土地使用税、选项C房产税和选项D城市房地产税均按年征收。
题目57: 支持在线免费播放的手机电影网站包括以下哪几个()。
正确答案：d
解 析：土地增值税实行四级超率累进税率。
题目58:以下不属于房产税基本特点的是()。
A.其征税对象是房产 B.按年征收，分期缴纳 C.对于经营自用的房屋，按房产计税余值征收 D.由不动产承受人缴纳
正确答案：d
解 析：本题考查房产税的相关内容。选项D房产税的纳税人包括房屋的所有权人和房产的经营管理单位、承典人、代管人、使用人。
题目59:《中华人民共和国企业所得税法》的施行时间为()。
A.2006年1月1日 B.2007年10月1日 C.2007年7月1日 D.2008年1月1日
正确答案：d
解 析：新的企业所得税法于2007年3月16日通过，自2008年1月1日起施行。
题目65: 土地使用权不得设定抵押的情况有()。
A.权属有争议的 B.用于非公共福利的土地使用权 C.未列入公告拆迁范围的房地产 D.被依法查封的房地产 E.列入文物保护的建筑物
正确答案：a, d, e
解 析：本题考查不得抵押的土地使用权。
题目66:房地产市场预测的步骤包括()。
A.确定预测对象和预测目的 B.制定预测方案 C.搜集和分析有关资料 D. 进行实际预测术 E.进行房地产估价
正确答案：a, b, c, d
解 析：房地产市场预测步骤包括确定预测对象和预测目的、制定预测方案、搜集和分析有关资料、选定预测方法和预测模型、进行实际预测、评价修正预测结果和撰写预测报告七步。房地产估价不在预测范围之内。
题目67: 征收和征用的共同点包括()。
A.强制性 B.补偿性 C.所有权转移情况 D.前提条件 E.适用对象
正确答案：a, b
解 析：征收是国家强制取得单位、个人的财产;征用是国家强制使用单位、个人的财产，两者共同点是均有强制性和补偿性。
题目68:资金时间价值换算基本公式的假定条件为()。
A.方案实施中发生的经常性费用发生在计息期的初期
B.现值P是当前期间开始时发生的
C.年值A是在实施期间间隔发生的，第一个A与P同时发生
D.初期投资发生在方案的寿命初期
E.本期的期末为下期的期初
正确答案：b, d, e
解 析：选项A方案中发生的经常性费用均假设发生在初末，称为期末发生。选项C中第一个A是在P发生后的一个周期后发生的。
题目69: 在估算投资项目各年净现金流量时，为了避免发生错误，应掌握的原则有()。
A.以增量现金流量为基础 B.沉没成本不应考虑 C.不要忽视机会成本
D.不应忽视项目实施产生的间接影响 E.不要忽视资金的时间价值
正确答案：a, b, c, d
解 析：在经济评价时要考虑资金的时间价值，但在确认现金流量时不需考虑，所以不选E。
题目70:降低房地产投资变现风险的主要对策有()。
A.不做资金缺口的房地产投资 B.把握好搭配投资比例 C.选择好地段
D.考虑税收 E.保证有能力持有房地产足够时间
正确答案：a, b, c, e
解 析：降低房地产投资变现风险的对策主要有：把握好搭配投资比例、选择容易分割出售的房地产进行投资、不做资金缺口的房地产投资、选好房地产投资地段、操纵房地产现金流量、保证有能力持有房地产足够时间、搞好房地产投资管理工作。
题目71: 房地产投资金融风险的影响因素包括()。
A.金融政策的调整 B.财政政策的调整 C.房地产政策的调整
D.取消抵押品赎回权的威胁 E.银行催还贷款的要求
正确答案：a, d, e
解 析：选项B金融风险主是有关金融政策而非财政政策。选项C房地产政策的调整是商业风险的影响因素。
题目72:投资规划主要包括()。
A.投资目标分解 B.投资目标论证分析 C.制定投资控制工作流程
D.投资目标风险分析 E.制定投资控制工作总结
正确答案：a, b, c, d
解 析：投资规划主要包括进行投资目标论证分析，投资目标分解、制定投资控制工作流程、投资目标风险分析、制定投资控制工作制度及有关报表数据的采集、审核与处理等一系列控制工作和措施。
题目73: 房地产项目全面质量管理分为以下阶段()。
A.信息反馈阶段 B.制定计划阶段 C.执行计划阶段 D.检查阶段 E.处理阶段
正确答案：b, c, d, e
解 析：全面质量管理分为制定计划、执行计划、检查、处理四个阶段。
题目74:求取报酬率的两种基本方法是()。
A. 指数调整法 B.累加法 C.投资组合技术 D.市场提取法 E. 加权平均法
正确答案：b, d
解 析：报酬率有两种基本的求取方法：累加法和市场提取法。
题目75: 采用自行租售还是委托代理由以下因素决定()。
A.国家政策倾向 B.营销项目的情况
C.房地产开发企业自身条件
D.市场特点 E.以上选项均正确
正确答案：b, c, d
解 析：采用自行租售还是委托代理，要根据营销项目的情况、房地产开发企业自身条件和市场特点三个方面的因素决定。
题目76:在物业管理招标中，招标文件应包括以下内容()。
A. 招标人的财务状况说明 B. 物业服务内容 C. 对投标人际投标书的要求
D. 评标标准和评标办法 E. 物业服务合同的签订说明
正确答案：b, c, d, e
解 析：在招标文件中，不需要说明招标人的财务状况，所以不选A。
题目77: 《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中具有以下义务()。
A.遵守管理规约、业主大会议事规则
B.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
C.按照国家有关规定交纳专项维修资金
D.按时交纳水费、电费等日常生活费用
E.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度
正确答案：a, b, c, e
解 析：水费、电费一般由业主直接向市政部门缴纳。在物业管理条例里规定的是业主要按时缴纳物业服务费。
题目78:相比其他融资防式，房地产股票融资的缺点是()。
A.发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金
B.促使房地产开发企业提高资金使用效益
C.降低房地产开发融资成本
D.资本成本较高
E.容易分散控制权
正确答案：d, e
解 析：ABC是房地产股票的优点不是缺点。
题目79: 房地产金融业务包括()。
A.房地产抵押贷款业务 B.房地产资金清算业务
C.房地产产业资金融通业务
D.房地产资金筹集业务 E.房地产资金经营业务
正确答案：a, c
解 析：房地产金融业务包括房地产抵押贷款业务和房地产产业资金融通业务两大类。
题目80:印花税的基本特点包括()。
A.兼有凭证税和行为税性质 B.税款专款专用 C.征收范围广泛
D.由纳税人自行完成纳税义务 E.税负数量较大
正确答案：a, c, d
解 析：选项B印花税没有规定用途。选项E印花税的税负数量小。
题目81: 甲向乙购买一栋别墅，土地面积200平方米，建筑面积300平方米，甲乙双方在合同中写明，甲付给乙150万元，买卖中涉及的税费均由甲负担。据悉，该地区房地产买卖应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。甲首期付款45万元，剩余金额105万元采用抵押贷款方式付款。假设银行抵押贷款年利率为6%。
1.该宗房地产交易的正常成交价格为()万元。
A.140.19 B.150 C.157.89 D.161.29
2.该栋别墅的容积率为()。
A.0.5 B.0.6 C.0.7 D.1.5
3.根据《城市房地产管理法》，房地产抵押合同自()之日起生效。
A.抵押公证 B.签订 C.抵押登记 D.实际贷款
4.若甲选择10年期按月等本金还款方式还款，则第5个月的还款额为()元。
A.13781 B.13825 C.23781 D.35000
5.对于等本金还款抵押贷款，下列说法中正确的是()。
A.每月还款额先大后小 B.每月支付本金是均等的 C.每月偿还利息越来越多
D.还款的方式符合居民的收入水平不断增长的实际情况。
正确答案：d|d|c|b|a,b
解 析：1.【解析】本题考查市场法交易情况修正中的税费的非正常负担。买卖中涉及的税费均由甲方负担，所以题中价格是乙方(卖方)实得。正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费
设正常价格为X，X= 150 +7%X，X=161.29。
2.【解析】容积率=建筑面积/土地面积= 300÷200=1.5。
3.【解析】抵押必须经登记后才生效。
4.【解析】本题考察等本金还款月还款额的计算
5.【解析】本题考查等本金还款抵押贷款的特点。这种类型的贷款每月还款是先大后小，支付的本金是不变的，但每月偿还的利息越来越少。先多后少的趋势不符合居民收入水平增长的实际情况。