自然人个人出租房屋到底缴纳哪些税费？如何缴纳？

一、增值税

1.自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

自然人出租不动产（不含住房），即非住房，按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

2.自2016年9月1日起，其他个人采取预收款或一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

3.自2019年1月1日起，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

二、城市维护建设税＝增值税×（1％或5％或7％）

其中：在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

三、教育费附加＝增值税×3%

四、地方教育附加＝增值税×2%

注意：月租金收入不超过相应标准，免征增值税及附加，只能代开增值税普通发票，放弃“免征增值税及附加”，可以代开增值税专用发票。纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

五、房产税

住房类（不区分用途）按4%：房产税＝不含增值税的租金收入（即增值税不含税收入）×4%

非住房类按12%：房产税=不含增值税的租金收入（即增值税不含税收入）×12%

注意：转租收入不缴纳房产税。

六、城镇土地使用税。

土地使用税＝每平方米土地年税额÷12×占地面积（土地使用税单位税额请查询当地相关规定）；

住房类（不区分用途）：免征土地使用税；

非住房类：按实征收土地使用税。

房产税和城镇土地使用税的优惠政策（有的税局以财税2019年13号规定的适用范围为小规模纳税人为由，不予房产税和城镇土地使用税减按50%计征，具体参照当地税局）：

财税2019年13号文件规定：自2019年1月1日至2021年12月31日起，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

豫财税政2019年7号文件规定：河南省的税额减征幅度为50%。

七、印花税

印花税＝租赁合同总金额×0.001

住房类：对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；

非住房类：按实征收。

八、个人所得税

个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

住房类=应纳税所得额*10%

非住房类=应纳税所得额*20%

其中：应纳税所得额=收入额-扣除项

财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：

（一）财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。

（二）向出租方支付的租金。

（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

（四）税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用。

参考文件：

财税2008年24号

国家税务总局公告2016年16号

国家税务总局公告2016年第53号

国家税务总局公告2019年第4号

财税2000年125号

国税函[2009]639号

个人所得税法

本文总结均为相关税法文件规定的自然人缴纳税费的计算方式和税率，各地税局在具体执行中可能会有一点出入，请在发生业务时具体参考各地税局。