我借用儿子的名字买房，房子的所有权人是我吗？

生活中，基于近亲属之间的相互信任

父母出于种种原因借用子女的名义购房

并将房屋登记在子女名下

那么，作为实际出资人的父母

能够主张自己是“实际所有权人”吗？

#案情回顾

某甲与某乙系夫妻，某丁系二人之子。2004年，某丁与某房地产公司签订了房屋买卖合同，房屋登记在某丁名下。某甲与某乙主张，因二人年事已高，考虑到贷款年限，故与某丁说好以某丁的名义购买房屋，但实际上是某甲、某乙支付购房首付款项并负责后期贷款的偿还和房屋的装修投入，房屋买卖合同、相关票据、房产证原件亦由某甲、某乙持有，房屋亦由某甲、某乙出租或自住，取得的收益也由二人享有。某丁认可其父母借用自己名义购房，购房款由其父母支付，贷款由其父母偿还。现某甲与某乙为养老决定卖掉房屋，但某丁不同意，故某甲、某乙提起所有权确认纠纷，要求确认房屋归二人所有。

#法院裁判

一审法院判决：驳回某甲、某乙的诉讼请求。某甲、某乙不服，向北京三中院提起上诉。

北京三中院认为，某甲、某乙认为其是实际权利人，并提交了证据证明其出资购买涉案房屋，但出资行为本身并不能成为确认所有权的依据，也不能据此推翻不动产登记的效力或证明不动产登记簿存在错误，故其认为房屋的登记权利人与实际权利人不符的上诉理由，缺乏事实依据，不予采信。某甲、某乙认为其与某丁之间属于借名买房，但该法律关系属于合同法律关系，如本案当事人之间存在借名买房的约定，某甲、某乙可要求某丁履行相应的合同义务。本案经一审法官释明，某甲、某乙仍坚持按照所有权确认纠纷主张权利，要求确认房屋所有权归于二人，一审法院驳回其诉讼请求，并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

#法官释法

我国法律对于不动产物权变动的效力采用登记生效主义，即登记决定不动产物权的设立、变更、转让和消灭是否生效，不登记则不生效。在此基础上，根据公示公信原则，同时推定不动产物权登记真实的效力，即除有相反证据证明，在法律上推定记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人。

存在借名买房约定和实际出资行为均不是法律规定的能够不经登记即直接引起物权变动的例外情形。因此，未记载于不动产登记簿的实际出资人不能当然取得房屋的所有权，也不属于“事实上的权利状况与登记内容不一致”的情形。即使父母有证据证明其是实际出资人且与子女存在借名买房的约定，对于房屋所有权人的认定亦应当严格遵循登记生效主义，房屋登记在子女名下，子女即推定为房屋所有权人。

需要注意的是，借名买房本质上属于实际出资人与名义购房人之间的合同法律关系，仍属于基于法律行为而取得物权的情形。父母作为实际出资人，在具备购房资格的前提下，只能根据与子女之间成立的借名买房约定，要求子女办理房屋所有权转移登记，而不能直接主张确认房屋归其所有。待子女履行合同义务，将房屋过户至父母名下后，父母才能取得房屋的所有权。

法条链接

本案发生于民法典生效之前，故适用原物权法相关规定。

《中华人民共和国物权法》

《中华人民共和国物权法》第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《中华人民共和国物权法》第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

《中华人民共和国物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

民法典已于2021年1月1日起生效，跟司睿哥一起学习一下民法典相关规定吧~

《中华人民共和国民法典》

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》第二百一十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《中华人民共和国民法典》第二百一十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

《中华人民共和国民法典》第二百一十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

文字：付辉、徐晨

编辑：周燕