红盘牛评:广钢神盘精细日照+噪音+户型分析

广钢这一期选筹指南,同样是为了交作业而来。

在我们保利天汇(点击链接即可查看)一文里,两位粉丝朋友分别为广钢的保利东郡及保利东郡二期(保利东郡pro)集赞成功了。

所以,上周房产君认认真真地去踩了保利东郡及保利东郡二期,回来做楼盘分析。

在踩盘的过程中,我们发现广钢总部城市综合体的规划尚未确定,会影响到一期的数据结果,所以本期我们分析对象是保利东郡二期。

目前,保利东郡二期正处于清货状态中,预计今年6月收楼,因此,这一篇分析,主要用于预判未来收房时的状态,以便业主在装修时,充分参考日照、噪音等参数。

本文共五部分,预计阅读时间约十分钟。

01.价值分析

02.户型分析

03.日照分析

04.噪音分析

05.项目总结

整体价值分析

占地面积:1.6万㎡

建筑面积:12.5万㎡

容积率:约4.8

户数:510户

规划:4栋住宅

平层产品:113平三房、132平四房

复式产品:96平三房、99平三房(两种户型)、103平三房、107平三房、113平三房、132平四房、136平四房

保利东郡二期主推产品为复式三房和四房,500+户房源里,复式约400套。

在广钢,同样推出复式的还有保利堂悦、保利东郡一期、和光晨樾三个楼盘。

这三个盘里,除了保利堂悦定位为豪宅,其他两盘主要客群与保利东郡二期基本一致,因此在未来市场上,保利三盘兄弟阋墙是难免了。

保利东郡二期一共推出了4栋楼,由于项目南临公路,西邻华南师范大学荔湾小学,有些许噪音干扰,所以从整体价值上考虑,1栋>4栋>2栋(3#为安置房)。

户型分析

东郡二期仍延续一期户型的风格,不过二期的整体配套优于一期,主打客群从刚需人群转为刚改人群。

这一点从113平三房和132平四房的设计中就可以看出来。

东郡二期复式的面积段则较多,但是户型大同小异,差异体现在阳台及厨房。

其中前者户型阳台为L形,正对客厅的宽度为客厅宽度的一半,而后者户型阳台宽度与客厅相同,所以后者户型的采光及通风较好。

此外,前者户型的厨房相对孤立,不如后者方便,所以,总体来看后者户型略优。

132平四房及136平四房户型设计基本一致,只在朝向上有所区别。

由于项目绝大部分房源已经卖出,我们在这里就不过多点评户型,直接把重头戏放在光照和噪音上,因为这两项指标将直接决定你未来几年乃至几十年的居住体验。

精细日照分析

老规矩,先看结论再讲原因。

注丨日照分析采用符合中国规范的软件,仅供参考

① 红色部分采光时长较长,在夏季时可以考虑贴防晒膜为室内降温。

② 黄色部分采光时长适中,如无需要不必采用特殊措施。

③ 蓝色部分采光时长较短,如果房间进深较深,建议装修时适当增加灯具。

④ 绿色部分20层及以上房子采光较好,20层以下建议装修时适当增加灯具。

由于西侧和南侧没有高层建筑遮挡,保利东郡二期总体采光情况较为良好。

受益于楼栋的形状,1#和2#没有任何一个正北的户型,并且,项目采用了咬合式复式,同一列的两个户型互相穿插,导致二期的朝向非常丰富,基本所有的朝向需求都能照顾到。

至于每一户能拥有多久的日照时长,我们直接看图:

精准噪音分析

噪音问题,保利东郡二期的情况就复杂得多,毕竟,南有宽约36m的荔勤南路,西有学校,因此,保利东郡二期大致的情况是这样的:

注丨噪音分析采用住建部认证的软件,仅供参考

① 红色部分昼间最大值不超过60,最好增加一定防护

② 黄色部分昼间最大值不超过55,可以增加一定防护

③ 蓝色部分昼间最大值不超过50,对生活影响较小

从噪音的数值来看,三栋楼整体差距不大,需要做防护的通常为临街单位和朝学校单位。

在这里,房产君要提醒一句,来自学校的噪音可以通过加装隔音玻璃来解决,来自公路的噪音则属于中低频噪音,持续时间久,传播力强,如果要做防护措施,切记咨询专业商家意见。

至于每户昼间噪音数据,可以参考下图:

划重点:部分朝公路单位夜间噪音值可能会大于50,需要在装修时做好隔音,想知道你家夜间噪音在哪个分段吗?添加大嘴(GZhouse3),我们私下发给你看。

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项目总结

最后,我们整体评判一下保利东郡二期。

保利东郡二期的定位很明显——刚改,业主看重地铁、学位等条件,因此整体来看,六万左右的价格换一个强学位、地铁密集的住宅是值得的。

而且,在宜居这一点上,保利东郡二期做的很好。譬如说整个楼盘没有一户正北户型,再譬如说它采用的是咬合式复式设计,邻里之间干扰相对较小。

唯一美中不足的,是少量户型的噪音。

这或许是广钢整个地块的通病。建筑密,噪音不容易被消解,这个问题仅靠一块中央公园是很难解决的,广钢缺少的,是散点式绿地。

图丨华南师范大学附属荔湾小学

但是这样的绿地,保利东郡二期恰好就有。项目南侧紧邻市政公园,西侧紧邻高绿化的学校,因此,尽管保利东郡二期数值偏高,但是在广钢所有的楼盘中,它的条件仍然值得一看。

所以,无论是从投资还是自住角度来考虑,这个盘都值得入手。

感谢各位看官老爷们的支持!迄今为止,我们已经做了六篇详细的光照+噪音分析,列表如下,点击链接即可查看。

【天河壹品】最强攻略!天河壹品日照+噪音+户型分析,今夜恐删

【中海观澜府】【红盘牛评】中海观澜府精准日照+噪音+户型分析

【保利天汇】红盘牛评:交作业!保利天汇日照+噪音分析

【珠江铂世湾】【红盘牛评】珠江铂世湾精细日照+噪音+户型分析

【雅居乐天际715】“888”真的好吗?雅居乐715精准日照+景观+户型分析

在这段日子里,我们收获了无数的粉丝留言,见证了无数的粉丝集赞成功,当然,我也成功C位出道,开始收到大家的催更令了……

大嘴不止一次痛诉我的恶行:“XX盘的分析你怎么还没安排上啊?我要怎么给我的粉一个交代啊?”

容我狡辩一下,不是不安排,你们每一个集赞成功的项目我都记下来了。

只是,单篇分析的工作量就需要一周,而且大家拿出来吊打我的,不少都是旁边修铁路修高速修奇形怪状建筑的神盘,工作量直接爆表。

最近的一个月,房产君不加班到半夜绝不回家,结果我养的四只耗子都有了脾气,一见到我就哐哐哐地拍笼子求撸……

所以,为了优先给集赞成功的看官老爷们安排,接下来的集赞标准我们将提升至300,想分析任意楼盘都可以在评论区参与集赞,我们将择期安排!

集赞成功的看官老爷们请耐心等待,小的绝对不鸽!

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