突然发现：2千万以下的类独栋，北京已难寻！

身边很多朋友反馈，今年春节后二手房价格都涨了不少，去年买了房的感到庆幸，没买成的都打算今年上半年尽快出手，确实形势不等人。

不过，『地产营销人』的建议是：可以多去看看新房。虽然一季度北京楼市新房、二手房的成交量都很高，刷新了多年前的历史高点，但相比而言，新房价格涨幅并不明显，同比去年一季度仅有2%的涨幅，所以今年买新房更合适一些。

清明节之后，北京天气明显变好，也更加暖和了，春意逐渐变浓，又到了一年中别墅市场启动的时节。

其实，开年的别墅市场是传统淡季，但北京一季度别墅成交的表现却是“淡季不淡”的感觉。

据网签统计，北京一季度别墅成交947套，同比上涨137%；成交均价47517元/㎡，同比上涨3%；成交金额139.67亿元，同比上涨167%，所有维度都在上涨，尤其是成交套数和金额出现了翻倍的情况。

那么，今年别墅市场究竟会显现哪些变化？下一步的行情趋势是怎样的？

『地产营销人』谈谈自己的判断，为大家提供参考：

1、供销“剪刀叉”已过临界点，供需逆转

别墅的稀缺早已不是停留在预言里，而是变为真真切切的数字。

自2018年到现在，北京别墅的供应量持续呈下滑态势。2018年供应7633套，至2020年供应已经降为4497套，三年供应量阶梯式下行，共下降了41.08%。

但在市场需求层面，过去两年成交非常平稳，需求有强力支撑，年均成交在4400套左右。

可见，供销的“剪刀叉”已过临界点，预示着供需关系开始出现逆转。

从土地端也能看的更清楚，2020年北京新拍44宗商品房住宅用地，其中仅有7宗容积率在1.5以下，占比为15.9%；容积率1.1以内的更为稀缺，仅有2宗，占比仅为4.55%。由这就能看出，未来能做出别墅产品的地块凤毛麟角，将会进一步抑制供应，加剧稀缺态势。

2、被泛化的别墅，纯度降低，独栋减少

当然，供应减少只是问题一面，更重要的是：别墅产品的“纯度”也在不断降低。

这是由于容积率的“红线”——不再供应容积率低于1.0的住宅用地所导致，这样我们看到的别墅，更多是在洋房基础上变异的产品，或者是像复式住宅一样的三叠拼，或者是在一层所做的下跃产品。

类别墅层出不穷，纯别墅屈指可数。

被泛化的别墅，在产品上的主要问题是：居住体验与纯别墅差距较大，一方面单层建筑面积小，空间局促，舒适度不足，另一方面是没有庭院，缺少室外私属空间，与想象中的有天有地的别墅生活相差甚远。

从近几年别墅供应品类上看，叠拼供应在不断升高，从2018年的2722套，至2020年的3053套，上涨12.16%，已成为当下市场的供应主力。

形态纯粹的联排、双拼、独栋的供应整体呈现下滑趋势。过去三年，联排下滑58.28%，双拼下滑51.79%，独栋下滑11.54%。

相比而言，独栋是最为稀少的产品，也是『地产营销人』认为最有收藏价值的住宅类型。去年独栋只供应115套，整体别墅占比仅2.56%，是正在告别北京楼市的超级稀缺产品。

基于以上分析，对于准备购置别墅的客户而言，当下比较明智的置业策略：一是在别墅市场还未出现“断供”之前，在有限的市场空间里，尽早选择，尽快入手。

二是在预算允许的前提下，尽可能去买产品类型纯粹、体验极致的别墅，以独栋或类独栋产品优先，如此可保证别墅的空间和宽敞的院落，带来真正别墅体验的同时，也获得保值增值的资产安全，作为一种特殊住宅长期收藏。

那么，今年有没有符合上述资质的别墅项目值得关注？

前不久，『地产营销人』实地考察北部别墅大盘——凯德·麓语，今年将推出五期产品，全部为类独栋别墅，给想置业别墅的朋友创造了良机。

墅区实景图

凯德·麓语是北京市场为数不多在售的别墅大盘。项目位于未来科学城以北的生态涵养居住区，从京承高速11出口左转即至。

从项目出发约30分钟左右车程可通达望京、奥北、首都机场；通过赵全营公交枢纽也可连接北京六大核心区域：三元桥燕莎、望京、亚运村、中央别墅区、未来科技城等，离尘不离城，出行较为便利。

墅区实景图

凯德·麓语的自然环境为墅居提供了优越条件，可谓：两面环山，依山而栖，与水为邻，推窗见景。

项目周边有燕山山脉、京密引水渠、2000亩静之湖私属森林公园、大石佛、碑林等众多自然景观和名胜古迹，人文氛围浓郁，风光秀丽。

项目是由凯德中国在京打造的纯别墅区 ，总体量约46万㎡，占地超千亩，整体依地势缓坡打造独特形制，注入经典法式庄园风格，把现代人居的健康理念和生活理想规划到山居别墅中，让建筑点缀在青山黛水之间，融于自然山景之中。

墅区实景图

在园林打造上，凯德·麓语呈现出山景、园景、街景完美结合起来的立体景观效果。

园区内，多种名贵树木、各类果树，多年养成，草木繁盛，硕果累累，与山景遥相呼应。墅区中心规划有2万平米带状公园，并在别墅区内建设环形跑道，宜人景色兼容健康功能。

除此之外，在别墅区之内，开发商还拿出约5.2万平米集中绿地，不惜成本打造对业主开放的休闲公园，如此手笔在北京所有在售别墅项目中堪称唯一，其公园规模基本相当于一个别墅项目的体量。

该社区公园在保留自然野趣的同时，融入全家庭型运动、休闲、山地露营等需求，有儿童游乐区、长者运动休憩区、球类场地、林间跑步、宠物乐园、花海、阳光草坪等功能，为山居生活增添一抹活力。

值得一提的是，社区景观也十分注重公共花园和业主私家花园的衔接和搭配，让小区景观不着痕迹的过渡，层层递进，形成有机整体，让业主拥有统一的感观体验。

凯德·麓语前三期规划的是容积率仅为0.5的独栋别墅。历经多年开发，社区已十分成熟，如今一至三期现房实景均已呈现，并有不少业主入住，整体环境优美，果树遍布，景色宜人。

项目四期规划为建面约278-410㎡的叠拼产品，均层面积超过100㎡，总价仅约750万起；同时也有建面约485-532㎡的联排产品，空间舒适，总价1500万左右，这两类产品只有少量存货在售。

而即将推出的五期产品，是非常接近于独栋的类独别墅，建面约582-635㎡，形态十分纯粹，是市场上少见的纯别墅产品。

五期产品整体立面依然为法式庄园风格，构造丰富、形式完整、典雅大气，每户为地上三层、地下二层，足够大的使用面积，保障了别墅应有的空间感和多功能带来的舒适性。

C户型北侧立面实景图（工地拍摄）

超大面宽设计，是五期类独栋别墅的最大亮点，与同类产品形成显著差异。

以C户型为例，中间户面宽达12.5米；边户面宽则高达13.5米，如此南向面宽尺度，在北京市场独一无二！

独创性的设计，让多达9个功能空间实现全朝南，包括：客厅、餐厅、老人房、主卧、主卫、衣帽间、书房、儿童房、客房等，全部拥有充沛采光和疏阔尺度，获得极致的墅居空间体验。

效果图

超越想象的面宽，让首层8.4米的横向宽厅，带来震撼视觉冲击力；同时在二层的功能排布上也游刃有余，能设计出充裕的家庭起居空间，生成温馨的私密交流场景。

更令人惊喜的是，C户型的地下采光如同地上一般明亮，东南、西南近乎U型和C型宽阔采光天井，确保了阳光的直接射入，让地下空间十分敞亮。

效果图

更为难得是，宽阔视野使花园景色与室内空间融为一体。五期产品的花园面积基本超过100平方米，家家私属院落，让城市山居生活更富有情趣，植树种草，烧烤聚会，宠物嬉戏，户外愉悦夹带一份自然惬意。

凯德·麓语的五期样板间花重金打造，特邀请高端别墅设计经验丰富的DCDA戴维国际执笔。在设计中，探求空间的实用意义与细节表现，用对艺术的热忱创造出别样的空间体验。相信呈现之际，会再次引领北京全新的墅居时尚潮流。

效果图

意想不到的是，如此纯质的类独栋别墅总价仅为1700万起，与市场上不少联排或合院价格相近，但居住享受和墅居体验却明显更胜一筹，相信该产品的推出会让很多别墅置业者感到欣喜！

依照多年对市场的研究，北京楼市潜在改善需求非常之大，其中对类型的改善，尤其是平层换别墅的需求，其实是逐年增长的。但基于土地集约化使用，别墅这种占地奢侈的产品只会越来越少，长期看无法全部满足需求。

关注那些仅存的相对成熟的别墅大盘，这是唯一入手纯粹别墅的机会，且供应的窗口期不会太长，尽早把握，就是不留遗憾。

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