2万/㎡买番禺地铁房？今天我要扒光你！
追热点、讲段子、再来首打油诗，最好的文案大概就藏在房产中介的朋友圈里。
不但如此，短短几个字，也能把买房者的痛点锤得稀碎。
比如前两周，番禺刚开了一个新项目，文案划重点：
厦滘地铁盘，1.9万，首付25万，70年，三房，可明火！
字字诛心。
当时正酣畅淋漓撸着串的我眼睛都看直了，这么便宜的楼？
事出反常必有妖。
于是带着99分的质疑和1分的热血，我踏上了此次探盘之路。
平时踩盘我们常按地段、产品、购买意见这个逻辑来分析项目，今天换个路数，直接根据购买目的聊聊这个盘能不能买好了。
买房的目的，一自住，二投资。分开来讲。
响应房住不炒，先说自住。
住在一个片区我们要关注什么？通勤是否便利，配套齐不齐，买不买的起。
这个在朋友圈里颇为亮眼的项目就在番禺厦滘，临着迎宾大道。
地铁出行的话，到3号线厦滘站步行500米左右，到2号线洛溪站两公里。周边还有18号线在建。
| 厦滘地铁站
驾车出行也比较方便，项目纵向有京珠线、新光快速、华快、番禺大道等，日常去海珠、天河、南站、长隆、万博等，十五分钟至半个小时，基本都能到达。
| 交通示意图
至于配套这块，项目临近信基美食广场，岭南购物广场，周围餐饮商铺尤其多。菜市场多集中在村内，步行稍远。如果想逛街购物看电影，可以去洛溪，如奥园城市广场等；再远一点还有番禺万达，开车十五分钟，公共交通半小时左右。
| 商业配套示意图
| 宵夜广场
| 岭南购物城
| 美食广场
综合来讲交通和配套可以满足基础所需，适合纯血刚需。
那接下来就是买不买的起。
项目的开发商是信基，在番禺小有名气，周边建了很多商贸城，本项目是其新建的公寓产品，信基玥岛。
| 接待中心
项目规划了2栋楼，各17层，1栋为3梯29户，2栋为2梯17户。主要户型就两个，35平和41平左右。
41平产品为精装LOFT，带阳台，通燃气。楼下是客厅、厨房、卫生间，楼上设计有两个卧室和一个卫生间，户型排布还挺惊喜，有点过日子的味道。
| 41平产品样板间
价格的话，实探均价25000元/平，总价105万左右，首付50多万，月供9700元左右。（为什么月供这么高？因为只能贷5年）
此刻，我抬头望了一眼马路对面离我仅有几十米的东海花园，深感疲惫。
没记错的话，80平二手住宅，首付81万，月供1万。
| 源自安居客
至于35平的产品，被强制隔成了上下两部分，上下均有独立的卧室、卫生间和简易厨房，但不可用燃气，只能用电。
价格的话，均价23000元/平，总价80万+，首付40万以上，月供7700元左右。
| 35平产品样板间
项目计划后年收楼，自住也要先等上两年。
了解到这，实物与朋友圈文案里的价差基本理清了，也是意料之中。
但狗血的在后面，重中之重。解释下吧，公寓怎么就70年了？
真实情况是项目与上漖村签了合约，卖的只是这个项目的使用权，只有一个集体用地“大证”，合约签了70年。
而我们买家对房产只有使用权，没有所有权，付了百八十万，租了个长长长长长租房。
具体对自住有什么弊端呢？
我不买住宅买它无非两个原因，要么钱不够，要么没名额。那等我有钱了有名额了是不是可以卖掉它，换住宅？不能，没有产权无法过户。
抵押套现呢？不能。没产权的房子完全不能拿去银行做抵押贷款，原则上购买时也必须一次性付清。这也是上文提到只能贷5年的原因，非常规渠道，有5年不错了。
那行，房子我不卖了这辈子就住这了。不行，没有房产证，毁约风险大，还有被拆除或没收的可能。
就像去年大石的WE公馆，买家花了小百万买下二三十年使用权，5年不到因违建被勒令拆除，钱一夜间全打水漂。
| 拍于2019年
还有一点，既然无产权不网签，一房多卖也有可能。
住得胆战心惊。
投资的话就是再租出去，以求稳定现金流。关注点就是租客来源与租金水平。
租客来源大致有两类。一是在3号线沿线工作的工薪阶层，从珠江新城到厦滘，数量非常可观。
二是周边园区的个体商户。
项目周边有酒店用品城、岭南购物城、电商园、装饰世界等，还有个启梦创业广场，里面有各种小型创业公司。整个片区内的居住需求也是有潜力的。
| 启梦创业空间
| 装饰城
| 酒店用品城
但是有一点需要注意。参考百度热力图反映出的实时人口流量，厦滘的居住人气集中在厦滘村，上漖村。理由很简单，生活便利，房租便宜。尤其厦滘村，离地铁口更近。
| 晚上11：00厦滘片区热力图
至于租金，项目称41平产品每月房租预计达3000元左右，35平更厉害，可直接双钥匙设计将两层分别租出去，每层租金预计2000元，整体4000元。
甚至可以选择交给酒店运营返租，称每月返租金4000元以上。
但参考周边，上漖村与厦滘村30-50平的房源租金不过在800-1500元不等。
| 源自安居客
租客不想住在村里的话，可以选择紧挨地铁口的一些时尚公寓，价格每月小四千。
鉴于项目居住品质优于村里，位置逊于地铁口长租公寓，暂且预计租金在2500-3000左右。这样的话，理想租金回报率大概为2.9%-4.4%。考虑到产权问题，风险和收益不成比例。
没错，再次重申，项目只有使用权，靠收租多少年能回本？万一中途房子有任何问题，一切都打水漂了。
所以信基玥岛这个项目，无论是自住还是投资，房产君都不建议。归根结底，不确定性太大。
踩盘最后正要走出项目的时候，“嘭”的一声，砸金蛋的声音在背后响起。我回头看了一眼女业主笑靥如花的脸，和金蛋一起碎成渣渣的，还有房产君的心。