买房的时候，我是如何计算投资回报的？

原创：涛哥杂谈（ID：jerryhetalk）

春节前发了年终奖，节后又有一笔跟投款回到手上，导致卡里沉淀了一笔资金。

人啊，没钱会烦恼，有钱更会烦恼，资金在手里就是贬值的，放在余额宝收益又太低，所以总会焦虑该往哪投。

（一）

我们搞房地产，首先想到的自然是买房。

买房住宅肯定是最佳选择，但由于限购买不了，因此近期我看了一些公寓类产品。

最后选定两个目标，一个是我家小区的二手公寓，宝山区，67平挑高4.5米，部分隔两层做成3室1厅2卫，实际使用面积应该有100平，房东装修的很不错。

这套房子卖120万，加税费130万，说实话真心便宜，要知道我们小区高层住宅均价3.8万，洋房均价4.5万，而这公寓的均价不到2万，实际使用面积却极高。

我考虑这套房子，主要也是因为在一个小区，以后给父母住，这样既能互相照应，也保持有独立的生活空间，看了几套后，这套我其实比较满意。

另一个是正荣南京的公寓，河西区地铁上盖，45平挑高4.8米，按两层精装交付，员工优惠下来大概125万左右。

这套公寓我专程去南京看，地铁上盖位置很棒，周边有多个地标和商业项目在建，未来配套起来增值潜力大，交付后按两套分开出租，租金回报率非常高。

（二）

有了两个中意的选择，到底该买哪个就成了问题。

前者是自用+投资，后者是纯投资，首先目的上就有区别，另外投资收益到底哪个高，光靠脑子想也总觉得各有利弊。

犹豫很久后，我决定还是要算，用数字的理性帮自己做决策。

买房与买理财产品不同，理财产品别人会帮你计算好年化投资回报，虽然未必能达成，但至少有个量化指标。

而买房的年化投资回报怎么算呢？初期要交首付，每年要还贷款，还要考虑中间的税费和租金收益等，各种因素综合下来，投入的钱年化收益有多少？

这时我想到了地产公司在投项目时常用的指标IRR（内部收益率），计算IRR时会充分考虑时间和投入的现金，最终算出年化回报。

例如IRR是10%，就是说一笔钱投进去，每年回报10%，并且是复利计算。

我在网上找了个IRR计算器，模拟了两套房子的10年现金流，最终算出这笔十年期投资的年化回报率。

首先看南京这套，首付62万，十年月供6700，则一年还贷8万；第2年末交付时房贷、税费、家具共计需14万。

第3年开始有租金，因为是两层精装交付，可按两套出租，保守估计初期一套2500，两套5000一月，然后每两年单套涨500，两套涨1000，会逐渐抵消房贷。

第10年房贷结清售出，由于这个版块规划和配套潜力大，假设房价每年能上涨8%，最终按照268万售出，则年化回报率在12.3%。

12%的收益率，已经远超市面上的理财产品，而且测算时用的指标相对保守，应该说这个预估回报还是比较稳的。

接下来再看看我家小区这套。

二手公寓交易时，一般都存在阴阳合同，所以贷款额度低，另外税费确实多，综合算下来，初期投入首付+税费+家具共计85万。

贷款46万，月供5000，租金3000，保守按每两年涨500算，最终也将打平贷款。

第10年房贷结清售出，由于我们这小区没地铁，近距离配套薄弱，从历史情况看公寓年涨幅只有5%（住宅则年涨10%）

如果未来十年公寓也按5%涨幅算，则最终按210万售出，年化回报率8.3%。

这样用年化回报率对比，该买哪套已经显而易见。

过程中也给我另一个启示，就是公寓一定要买核心位置、有地铁、商业配套好的，否则收益率真的比住宅差很多。

（三）

除了买房外，其实还有一些资金，我投资了股票和理财。

股票我以前玩亏过，现在比较谨慎，只买了两支股票，沪深300和万科，一两个月赚了10%，应该说股票确实收益高，但我实在不敢多买。

还有些钱本来想买基金，但经朋友介绍接触到“智能投顾”领域，就是第三方运用算法帮你选基金组合。

我用的是一款叫理财魔方的APP，他其实是个投资顾问，会帮你推荐并购买基金组合，钱进入正规基金公司，所以不用担心是骗子平台。

经过测试后，给我推荐了“智能组合8”，这个组合里竟然有16支基金，当时看到我就震惊了，买后过了两天，果然收到N个基金公司的认购信息，然后系统就能查到各基金的购买份额和每日收益情况。

“智能投顾”相当于私人理财顾问，他会帮你推荐平衡收益与风险的组合，帮你进行购买和监控，市场发生变化时，会提醒你调整仓位。

这个理财魔方，我使用了一阵感觉比较专业，预期年化收益写的14%，但是他们也坦白的放出了历史业绩，例如近1年收益6%，近3年收益20%，近5年收益89%，可以看出业绩确实随着大市在波动，比较符合实际。

除了收益外，还有历史上遇到股灾时的风控表现，看起来损失确实比自己玩要风险小很多。

另外，这个软件里还有很多关于基金和理财的专业知识，有问答小游戏，甚至还有合伙人专门回答用户问题的板块，虽然我目前在里面投资不多，但感觉学到了很多金融知识。

（四）

以上介绍了一下我近期在投资理财方面的安排，我觉得人30岁后，有了一些储蓄，一定要重点提升理财能力。

比如你有100万，有些房企的个别项目，跟投年化回报能达到50%，一年就能赚50万爽翻了，我们公司之前有个年化30%的跟投，我当时买少了现在特后悔。

但这些跟投毕竟是房企特有的福利，未来持续性难说，个人还是应该要多接触房产、股票、基金等投资工具，用钱赚钱，才能真正拉开和年轻人的差距。

例如很多人问我，40岁后职场机会少了，甚至面临淘汰该咋办？我一般都会说早点研究炒房或尝试其他投资，这答案听起来糙，但却都是大实话。

因为你的经验会过时，智力和体力也都在下降，跟年轻人比，只有资本才是你唯一的优势，这个逻辑，与诸君共勉。

最后透露一下，我最近在关注重庆市场，重庆已经出现明显的面粉贵过面包，并且跟同等级的成都比，房价也是明显低估，后面我如果有动作再跟大家讲讲。