长租公寓的核心价值只会更大更强

过去的一年，长租公寓可以说是饱受苦难，在经历一个耀眼的热潮之后陷入周期性、阶段性回调。

在一系列所谓的“爆仓”、甲醛、出租率下降、竞相降价出房等各种压力之后，在持续不断的质疑声中，青客率先发起IPO，并有望成为长租公寓“第一股”。

预计未来一、二年至少有4—5家机构实现上市。

那么，站在这个时点回顾过去和展望未来，长租公寓到底处于什么样的发展周期，未来向上向好的长期基本面是否发生了动摇？

无论是从供给端，还是从需求端，长租公寓的存在会对租赁市场产生非常积极正向的影响，这也它存在的价值所在。

第一，增加租赁市场的有效供给，从而也可以有效的平抑租金。

据测算，目前北京现有租赁住房291万间，租赁人口大约为862万人，人均租住间数为0.34间。上海目前租赁人口大约为951万，现有租赁住房489万间，人均租住间数为0.51间。

在这样的条件下，只有通过N+1等多种方式盘活存量，增加有效供给。

据统计，以上海为例，从2015年至今，典型头部品牌的长租公寓合计为上海市场提供新增供给超过130万间，有效平缓了市场的供求关系，这也是上海的租金在过去几年为什么一直平稳下降的重要原因，以青客、自如、魔方为代表的机构在这一过程中发挥了很大的作用，仅青客一家为市场提供的增量供给就达到10万间左右。

此外，长租公寓提供的专业服务也可以鼓励业主将房屋出租。通常情况下，业主在决定是否出租房屋时，租金水平、租客素质、房屋维护都是重要的考虑因素。部分业主担心房屋维护不好损毁房屋，所以宁可将房屋空置也不出租。

专业机构通过提供高品质的房屋维护服务，筛选高素质的租客，打造出了优质的管理服务，赢得业主信任。

第二，长租关系使租赁关系更加稳定，这是国家倡导“租购并举”最基本的要求。

稳定的租赁关系无论是对于租赁自身的发展，还是对于房价控制都具有重要意义。在这一点，长租公寓的价格有三个：

01. 租金更加稳定。

与小型分散的二房东和私人房东对比，长租公寓的租金管理更加科学化，租金波动幅度更小，专业机构通过签订长期合约，通过内部成本管控，使消费者能够获得稳定的预期。

02. 租客端平均租期更长。

与平均不足8个月租期的市场水平相比，长租机构的租赁周期更长更稳定，一般超过12个月，一个租客通过内部周转，在一个品牌选择居住的时期周期甚至会达到3年。

此外，不少长租品牌针对客户体验推出非常多的服务条款，对于租客的稳定也起到了非常重要的作用，如“三天不满意0违约金退款”、“退租三日返押金”、“房屋质量问题无责任退换租”等服务承诺已经成为行业的标配。

这些服务均在一定程度上提升续约率。从青客IPO文件披露的数据来看，青客的租客续约率超过50%。

03. 业主端租约更长更稳定。

在普租市场，一个业主每年平均要找1.5个租客，每次租赁都要产生1-2个月的空置期，业主端的租赁成本相当高。

相反，在机构租赁的安排下，业主通常与机构签定3-5年的长期契约，既省去了业主的麻烦，也提高了住房的使用效率，稳定了业主端的租赁关系。

尽管如此，未来的租赁关系仍有极大的改进空间。仅从租客端对比，德国的平均租赁周期长达11年，日本的平均租赁周期为5.2年，英国的平均租赁周期为2.5年。

在这样的情况下，长且稳定的租赁周期会使租客拥有更高的安全感，促使租客选择租赁作为其长期的住房解决方案，有利于整体租赁市场的长期良性发展。

第三，分散式长租公寓有效解决了住房供给与住房需求之间的错配。

以上海和北京两个核心城市的数据来看，一居室的需求占比大概在30%左右，而全部在租房源中一居室占比仅有25%左右；三居室需求占比只有15%左右，而房源占比接近30%。

相对于上海，北京一居室和三居室的供需比例错配更加显著。北京三居室的供给比例比需求比例高了10个百分点，上海高出5个百分点。

这一比例差距表明，房屋供给结构与需求结构的错配严重，需求旺盛的一居室供给不足，需求不旺的三居室结构性过剩。如果不对三居室进行改造以适应合租需求，三居室房屋就会形成资源浪费。这就是N+1存在的核心存在。