看完上半年楼市成交分析，下半年期待几何？
自发布2019上半年北京楼市成交排名之后，一直有不少业内和媒体同仁希望『地产营销人』能给予点评。
其实这项工作早已在做，并在与新浪乐居的联合视频节目《谁是销冠》中有过剖析。不过，对于大多数人来说，还是整理成图文比较容易查阅和方便收藏。
下面，『地产营销人』把上半年北京楼市的主要成交特征以自己的视角做个汇总：
1、上半年供销两旺，新房行情明显优于二手房
从上半年北京楼市整体表现看，其实出乎很多人意料。
上半年住宅新增供应17888套，同比上涨57%；成交16569套，上涨100%；成交面积225.57万㎡，上涨101%；成交均价54425元/㎡，上涨15%；成交金额1227.69亿元，上涨132%。
可以看到，所有指标都在上涨，如果只记住一个最主要的，就是新房住宅成交套数同比翻倍！
在这里有一个现象值得注意，过去大家习惯于通过二手房成交量去检测楼市温度。但今年上半年，二手房成交量不仅没有增长，还有5%的跌幅，新房与二手房的成交曲线开始分向而行，说明用二手房数据再去检验走势不再适用。
这是什么原因呢？简单说，在客户“池子”相对固定的前提下，流向新房的多了，自然买二手房的就少了。
一方面，由于上半年限竞房项目普遍供应质量较高，不仅地段优越，而且在产品上实现了很大提升。另一方面，不少项目明折暗扣，为应对激烈竞争，给予了购房者实实在在的优惠，维持了良好的销售态势。
因此，以限竞房为带动的新房住宅整体成交明显优于二手房，实现了难得的客户回流。新房与二手的逻辑关系，自今年开始不再同频共振，这点像回到了十年前的市场景象。
2、从成交区域看，西强东弱，南火北冷
从区域成交热度看，上半年北京西部和南部表现更加抢眼！
冬奥会临近、第三次城南计划以及新机场即将通航，种种利好叠加优质项目入市，让西部和南部的楼盘大放异彩。其中，石景山、海淀和丰台三个区域都诞生了开盘爆销的热盘。
先看京西，中海寰宇天下荣获上半年北京楼市住宅销冠；西城天铸则是北京豪宅销冠；葛洲坝北京紫郡兰园夺得海淀销冠；橡树澜湾成为丰台销冠。这些项目今年都是排行榜上的“常客”，既赢得业内口碑，又获得客户赞许，热销势能不断扩大。
再看京南，终极改善盘和刚需刚改盘都业绩喜人。譬如：泰禾金府大院、佑安府、昆仑域、中海云熙、中海云筑、金地悦风华、和悦华锦、禧瑞天著、招商雍和府、熙悦林语等项目都有出色的业绩展现。
大兴和丰台两个区域在整体住宅成交中，实现占比分别为22.92%和18.21%，在各区域中位列第一、第二，足见南部之火。
进入下半年，预计北部和东部市场会接力热销，昌平北七家、大望京板块以及整个通州区域都有一批重量级项目入市，开盘业绩兑现之后，将与西部、南部形成平衡。未来金茂府、中海望京府、华樾北京、融御等项目将成为下半高网签业绩的主角。
3、限竞房今年成交占据半壁江山
去年，限竞房供应已经成为北京楼市主流，但受限于入市时间较晚，6月份后才陆续获得开盘，加上年底的市场下行，去年限竞房占住宅成交比例仅有18%。
2019年上半年，限竞房成交量不断放大，成交占比也大幅提升，达到商品住宅成交的56%。由此可见，限竞房市场培育阶段已完成，消费者从陌生到对产品类型的熟悉，成交渐入佳境，特别是刚需、低总价、小户型的产品，占据市场核心地位，统治力充分显现。
统计来看，上半年均价7万以内的普宅成交，前20名中纯商品项目仅占3席，其余都是限竞房，限竞房开始全面霸榜。说明限竞房在普宅领域获得的优势，将贯穿全年，短期内不会发生改变。
4、别墅市场异军突起，成交佳况令人意外
如果有看『地产营销人』近期的文章，会发现点评别墅项目特别多。没错，上半年北京的别墅市场，表现尤为亮眼，不仅成交套数实现倍增，成交金额翻了2倍，且均价同比上涨48%！在所有产品类型中增速是最快的。
如果提炼一下，这一轮别墅回暖主要体现为“老墅开花”和“限竞当道”。两种产品分别对应富人阶层和新中产，代表了终极置业和改善需求的趋势。
一些规模体量巨大的老牌别墅，尽管总价半亿或过亿，但丝毫没有影响销售速度。包括：恒大丽宫、中粮瑞府、润泽御府、远洋LAVIE等独栋项目在网签放开后，都反映了真实销售业绩。其中的佼佼者甚至以40亿业绩冲到了住宅榜的销亚位置，这在历年来都极为罕见。
而限竞房别墅推动了供应的增加，虽然舒适度不及纯别墅，但面积小、总价低的先天基因，让新中产的别墅梦得以提前实现，也暗合了改善升级的需求主线。
5、丰台豪宅占比高，顶豪表现看朝阳
北京均价7万/㎡以上的豪宅成交，上半年也是增长态势——成交套数同比上涨54%，成交金额上涨91%，但幅度不如普宅和别墅。
在7万/㎡以上的豪宅成交排名中，前20名中只有2个限竞房项目，其余都是纯商品房，且丰台热销楼盘占比较高，TOP10中占有7席，可谓遥遥领先。
不过，如果在豪宅中聚焦“顶豪”业绩，就会发现，顶豪项目基本都分布在朝阳区。把成交均价上推到9.5万/㎡进行排名，朝阳区顶豪套数销冠是壹亮马。
就上半年来看，有成交的顶豪基本都是有年头的老项目，同别墅一样因为网签集中放开，而兑现出业绩。但就新项目而言，壹亮马是朝阳区唯一可与老盘抗衡的项目，热销成色十足。
对后市影响巨大的是，近两个月北京主城区已有三块不限价“地王”拍出，特别是朝阳孙河与丰台造甲村根据楼面价皆可判定为10万+。预示着北京顶豪市场有望再度重启。
因此，下半年的看点是，新的市场格局中，在售顶豪如何自我进化？
据悉，壹亮马将伴随颐堤港二期开建和将府公园换新为区域升级契机，进行整体教育、医疗配套的提升，并将增配精装服务，在软硬件共同加持下，与未来入市的地王项目一比高下，一个顶豪的新战场即将拉开，后续十分值得期待！
6、共有产权房，市场中隐形的“大鳄”
北京共有产权房的推出，满足了中低收入客群的置业需求，其成交量也不容小觑。
虽然提及甚少，但在上半年楼市中，真正的销冠却在这里：永靓家园签约69亿，接近70亿销售业绩，比中海寰宇天下还高。
从自住型商品房（含共有产权）细分市场看，共有产权房同比去年供应和成交都大幅度增加，成交面积同比增长了5倍多，可见政府在践行承诺，最大力度解决中低收入家庭的居住问题。
但同时，一些位置偏远的共有产权房，去化也遇到问题，出现了与限竞房的面对面竞争，而且销售情况并不乐观，因此后续预计会进行政策微调，以促去化。
当对楼市前景悲观时，真实的市场运行，总会给你一个惊喜；当对楼市信心爆棚时，反而政策和市场会给你当头一棒。
所以，还是《士兵突击》里吴哲经常挂在嘴边的那句话：平常心，平常心。
推荐阅读：
免费大巴周末看房，猛戳图片报名