一股神秘力量把大阪送上全球第一的宝座,这里的房价涨幅逆天了

◎掘金日本房产(ID:Japan_gold)| 黑泽

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什么?大阪房价涨幅雄霸全球?

最近,一家日本知名房产研究机构发布了这份重磅消息:大阪打败东南亚的胡志明、曼谷,成为全球涨幅最高的城市!

这家研究所至今成立已经60年,黑泽我常年追踪它家的新房房价数据。它家的研究院也是日本主流媒体的常年座上宾。

它的调查结果是十分客观可信的,所以是值得信任的数据。那么,这样一个资历和能力都得到日本业内肯定的机构,它最新一期报告的研究结果却让人大跌眼镜!大阪的公寓、商业地产价格齐刷刷涨超其他国家,这背后,究竟是何故?哪里来的神秘力量把大阪推上全球第一?想知道每个都市的房价租金在世界上都是怎样的水平,相信看了份报告就能解答你的疑惑。

(欲看中文翻译,请往后翻)
在不动产经纪研究院评出的14个房价涨幅最高的城市里,写字楼涨幅最大的城市、公寓价格涨幅最大的都是大阪,延续了半年前霸主地位。
黑泽我也没想到,大阪居然有这么强的实力?
大阪:写字楼租价齐升
大阪的写字楼价格在过去半年里涨了8.1%,而东京却只有它的一半左右4.4%。另外,大阪的写字楼租金也涨了4.4%,东京则只涨了0.6%。但可以看出,东京、大阪的商业地产涨幅都超过了北京和上海。
是哪股神秘力量,让大阪能超越全球拔得头筹?
根据日本不动产鉴定士的调查,关键原因是大阪商业地产正处于严重供不应求的阶段。另外,由于日本宽松的金融政策,房贷利率极低,也是促使大阪、东京写字楼价格大涨。
相比大阪的激进,东京就显得不温不火了。首都的租客需求旺盛同时供应量也很足,整体进入了一个比较稳定的状态。
(写字楼价格变动率的比较,绿柱为2019年4月,红柱为10月)
(写字楼租金变动率的比较,绿柱为2019年4月,红柱为10月)
从上面这两幅图表里我们也能看出,大阪不论是4月的调查还是10月的调查,写字楼的价格和租金都远高于其他城市。
而从2014年调查开始至今,东京和大阪五年里的办公楼价格一路上涨。
(东京和大阪2014-2019年办公楼走势,红线为价格,绿线为租金)
而近两年,大阪的涨势比东京更迅猛,相比大阪的价格拉动租金,东京的房价则“带不太动”。
商业地产确实是近年来,大阪投资的一大缺口。因为大量的商业活动将陆续在这座城市里铺开,比如计划在2024年初步建成的赌城,以及2025年世博会,都刺激了这个地区的商业需求。但因为供应持续跟不上,就导致在大阪的空置率低至0.5%以下,而还有公司找不到办公处,紧俏程度可见一斑。
所以,大阪的写字楼能领跑,也是市场还未适应这一巨大变化的原因。目前,陆续有不少大企业在大阪建写字楼,试图从中分得一杯羹,预计在未来几年,这样供不应求的状况将会改变。
东京、大阪的公寓价格租金不分伯仲
在投资市场里,由于东京的热度不减,房价开始起高,一些房地产开发商开始把方向转向相对便宜、有涨价潜质的大阪。
大阪的公寓价格又以3.3%的涨幅位列全球第一。
东京虽然房价涨不过大阪,但由于人口流入非常多(一年10万以上,要知道,由于严格限制,上海2018年人口净流入仅为1万),日本人又爱租房不爱买房,所以使得东京的租房市场能保持火热,维持了1%的租金涨幅,排名全球第二。
(公寓价格变动率的比较,蓝柱为2019年4月,红柱为10月)
上半年的调查中,大阪的公寓价格指数还是第3名,不敌曼谷和胡志明市,但在下半年却一跃成为第一。由于在今年的大阪G20峰会、橄榄球世界杯的举办,到2024年的梦洲赌场开业、2025年的大阪世博会等一系列利好消息的刺激,加之大阪是民宿特别区(可以365天运营民宿出租)的特殊地位,大阪的公寓市场迎来了它的春天。
目前,大阪投资的热度急剧升高,在资金追逐的年代,可以想见,现在已经有大量军团批量进驻大阪公寓市场,而如果它没有东京那样的人口虹吸能力,只靠旅游增长的话,公寓的价格难有稳固支撑。
(公寓租金变动率的比较,蓝柱为2019年4月,红柱为10月)
公寓的租金方面,近年来东京和大阪的变化都不大,差距也不算很大。这两次调查中,东京公寓租金上涨的主要原因,是受到靠近都心的高级公寓的拉动,所以整体都高于大阪。
我们再来看看东京和大阪在这几年里的公寓价格和租金走势。
(东京和大阪2014-2019年公寓走势,红线为价格,蓝线为租金)
这些年的变化过程可谓一目了然,不论是公寓价格还是租金,东京都是低速缓慢增长,而大阪虽然价格上涨较为明显,却也有些“带不动”租金。值得一提的是,大阪的房价是东京的一半,基数低也就使得涨幅很容易显现出来,这也暗示了,大阪当地的公寓需求并未跟上市场供应的矛盾事态。
而从投资回报的角度出发,租金要是跟不上房价的涨幅,那么回报率也会变相减少。因此,东京的租价保持稳定齐升趋势,它的回报率不会变化太大;相反,拉不动租金的大阪,租金回报率也将缩水。
东京CBD仍是日本第一!
看完上面这些数据,怎么有一种东京被大阪吊打的感jio?东京的地位岌岌可危了?
No no,东京依然是老大。
要看一个城市的经济实力,可以看当地富人的购买力。而富人的购买力该怎么看?那还是要看城市CBD的房价租金行情啊!
东京的商业中心绝对非千代田区的丸之内莫属,日本顶尖企业都坐落于此。而东京的高级住宅地区和写字楼分布的地段不一样,是位于港区元麻布,它是日本最高档的住宅群,只有最有钱的那一小撮人才能住得起。
经济不动产研究所的数据正是以丸之内·大手町附近价格最高的写字楼,以及港区元麻布的高档住宅价格为基准,统计了各个城市CBD的价格行情:
(城市中心CBD的写字楼价格指数;香港的购买力则主要来自中国内陆)
(城市中心CBD的高级住宅价格指数)
这两张表中我们可以看出,除了香港一骑绝尘,日本国内,东京的价格指数几乎都是大阪的两倍。这说明了什么?你爸爸依然是你爸爸。
东京的CBD集中了这个国家最有钱的一部分人,日本的顶尖精英都会选择东京,而不是大阪,因为东京始终是日本的中心。无论大阪发展前景多好,都无法撼动东京的中心地位。
但看了这么多数据之后,我们要知道如何去合理分析它们。如果你看重稳,那么东京依旧是全日本最好的选择,没有之一。
但如果你看重未来,是否有房价大涨的可能,那么大阪则有这种趋势。不过,即使大阪公寓价格增幅巨大,它的租金表现——也就是市场的真实需求,有点疲弱。这是某种危机信号。
今天,我们隆重介绍掘金日本房产(Japan_gold)的日本投资专家陈意(ID:chenyi91025,对日本房产感兴趣的朋友,欢迎扫码来撩~

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