◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 黑泽
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什么？大阪房价涨幅雄霸全球？
最近，一家日本知名房产研究机构发布了这份重磅消息：大阪打败东南亚的胡志明、曼谷，成为全球涨幅最高的城市！
这家研究所至今成立已经60年，黑泽我常年追踪它家的新房房价数据。它家的研究院也是日本主流媒体的常年座上宾。
它的调查结果是十分客观可信的，所以是值得信任的数据。那么，这样一个资历和能力都得到日本业内肯定的机构，它最新一期报告的研究结果却让人大跌眼镜！大阪的公寓、商业地产价格齐刷刷涨超其他国家，这背后，究竟是何故？哪里来的神秘力量把大阪推上全球第一？想知道每个都市的房价租金在世界上都是怎样的水平，相信看了份报告就能解答你的疑惑。
在不动产经纪研究院评出的14个房价涨幅最高的城市里，写字楼涨幅最大的城市、公寓价格涨幅最大的都是大阪，延续了半年前霸主地位。大阪的写字楼价格在过去半年里涨了8.1%，而东京却只有它的一半左右4.4%。另外，大阪的写字楼租金也涨了4.4%，东京则只涨了0.6%。但可以看出，东京、大阪的商业地产涨幅都超过了北京和上海。根据日本不动产鉴定士的调查，关键原因是大阪商业地产正处于严重供不应求的阶段。另外，由于日本宽松的金融政策，房贷利率极低，也是促使大阪、东京写字楼价格大涨。相比大阪的激进，东京就显得不温不火了。首都的租客需求旺盛同时供应量也很足，整体进入了一个比较稳定的状态。（写字楼价格变动率的比较，绿柱为2019年4月，红柱为10月）（写字楼租金变动率的比较，绿柱为2019年4月，红柱为10月）从上面这两幅图表里我们也能看出，大阪不论是4月的调查还是10月的调查，写字楼的价格和租金都远高于其他城市。而从2014年调查开始至今，东京和大阪五年里的办公楼价格一路上涨。（东京和大阪2014-2019年办公楼走势，红线为价格，绿线为租金）而近两年，大阪的涨势比东京更迅猛，相比大阪的价格拉动租金，东京的房价则“带不太动”。商业地产确实是近年来，大阪投资的一大缺口。因为大量的商业活动将陆续在这座城市里铺开，比如计划在2024年初步建成的赌城，以及2025年世博会，都刺激了这个地区的商业需求。但因为供应持续跟不上，就导致在大阪的空置率低至0.5%以下，而还有公司找不到办公处，紧俏程度可见一斑。所以，大阪的写字楼能领跑，也是市场还未适应这一巨大变化的原因。目前，陆续有不少大企业在大阪建写字楼，试图从中分得一杯羹，预计在未来几年，这样供不应求的状况将会改变。在投资市场里，由于东京的热度不减，房价开始起高，一些房地产开发商开始把方向转向相对便宜、有涨价潜质的大阪。东京虽然房价涨不过大阪，但由于人口流入非常多（一年10万以上，要知道，由于严格限制，上海2018年人口净流入仅为1万），日本人又爱租房不爱买房，所以使得东京的租房市场能保持火热，维持了1%的租金涨幅，排名全球第二。（公寓价格变动率的比较，蓝柱为2019年4月，红柱为10月）上半年的调查中，大阪的公寓价格指数还是第3名，不敌曼谷和胡志明市，但在下半年却一跃成为第一。由于在今年的大阪G20峰会、橄榄球世界杯的举办，到2024年的梦洲赌场开业、2025年的大阪世博会等一系列利好消息的刺激，加之大阪是民宿特别区（可以365天运营民宿出租）的特殊地位，大阪的公寓市场迎来了它的春天。目前，大阪投资的热度急剧升高，在资金追逐的年代，可以想见，现在已经有大量军团批量进驻大阪公寓市场，而如果它没有东京那样的人口虹吸能力，只靠旅游增长的话，公寓的价格难有稳固支撑。（公寓租金变动率的比较，蓝柱为2019年4月，红柱为10月）公寓的租金方面，近年来东京和大阪的变化都不大，差距也不算很大。这两次调查中，东京公寓租金上涨的主要原因，是受到靠近都心的高级公寓的拉动，所以整体都高于大阪。我们再来看看东京和大阪在这几年里的公寓价格和租金走势。（东京和大阪2014-2019年公寓走势，红线为价格，蓝线为租金）这些年的变化过程可谓一目了然，不论是公寓价格还是租金，东京都是低速缓慢增长，而大阪虽然价格上涨较为明显，却也有些“带不动”租金。值得一提的是，大阪的房价是东京的一半，基数低也就使得涨幅很容易显现出来，这也暗示了，大阪当地的公寓需求并未跟上市场供应的矛盾事态。而从投资回报的角度出发，租金要是跟不上房价的涨幅，那么回报率也会变相减少。因此，东京的租价保持稳定齐升趋势，它的回报率不会变化太大；相反，拉不动租金的大阪，租金回报率也将缩水。看完上面这些数据，怎么有一种东京被大阪吊打的感jio？东京的地位岌岌可危了？要看一个城市的经济实力，可以看当地富人的购买力。而富人的购买力该怎么看？那还是要看城市CBD的房价租金行情啊！东京的商业中心绝对非千代田区的丸之内莫属，日本顶尖企业都坐落于此。而东京的高级住宅地区和写字楼分布的地段不一样，是位于港区元麻布，它是日本最高档的住宅群，只有最有钱的那一小撮人才能住得起。经济不动产研究所的数据正是以丸之内·大手町附近价格最高的写字楼，以及港区元麻布的高档住宅价格为基准，统计了各个城市CBD的价格行情：（城市中心CBD的写字楼价格指数；香港的购买力则主要来自中国内陆）这两张表中我们可以看出，除了香港一骑绝尘，日本国内，东京的价格指数几乎都是大阪的两倍。这说明了什么？你爸爸依然是你爸爸。东京的CBD集中了这个国家最有钱的一部分人，日本的顶尖精英都会选择东京，而不是大阪，因为东京始终是日本的中心。无论大阪发展前景多好，都无法撼动东京的中心地位。但看了这么多数据之后，我们要知道如何去合理分析它们。如果你看重稳，那么东京依旧是全日本最好的选择，没有之一。但如果你看重未来，是否有房价大涨的可能，那么大阪则有这种趋势。不过，即使大阪公寓价格增幅巨大，它的租金表现——也就是市场的真实需求，有点疲弱。这是某种危机信号。今天，我们隆重介绍掘金日本房产（Japan_gold）的日本投资专家陈意（ID：chenyi91025），对日本房产感兴趣的朋友，欢迎扫码来撩~
