300万+选好房子，看阿里看地铁也要看凉霸 | 叶建英

文丨叶建英

7月10日，投资158亿的浙江云计算数据中心在杭钢半山基地开工，它的爆发力很可能超越7年前马云迁都「羊锅村」。

这个浙江云计算中心，正是由阿里与浙江省共建，代表了阿里的最新动向。要知道一个项目一次投资158亿，可是个天文数字哦！像去年营收破50亿美元、全球第三大云计算公司的阿里云，也只是马云连投10年每年10亿做出来的。

阿里看上的杭钢，以后就是个地名。当年最大的工业基地，已经成为杭州中心城区最大的一片待开发地。等到地铁4号线通车以后，杭州人会从「杭钢站」的地铁报站声中回忆起这片土地的荣光与变迁。

而就在4号线杭钢站西侧600米，桃源板块的首个双限项目联发北秀观云即将首开。接近75%是96方的精装小户型，34000元/㎡的限价，3公里内名校和商业中心环绕，左手大运河，右手阿里，北有绿肺，南有网谷。

也就是说，300万级，就能够在杭州「最新的老城区」安家。

△联发北秀观云区位图

同样的的预算，要考虑品质、距离、区域前景都理想的好房子，当然是道选择题，但更是一道逻辑题。

今天，就以联发北秀观云为例，讲讲在杭州挑选好房子的逻辑。

1

大家都知道「短板理论」。

说的是，盛水的木桶是由许多块木板箍成的，但是木桶能够盛多少水，是由最短的那块木板决定的。当你找到那块最短的木板以后，只要花极少的投入，加高那块木板，木桶的容量就可以大大地增加。

挑房子的时候，「短板理论」最适合运用在区域的选择上。

举几个例子，交通不便的区域，通一条地铁就可以咸鱼翻身，学区普通的区域，引进一所名校就可以麻雀变凤凰，界面与配套平平的区域，引进一家城市综合体就可以启动时尚的引擎。

△工业年轮带设计图

△杭钢遗址公园意向图

为什么大城北有这么一大片的空地，为什么这里会成为杭州「最新的老城区」，原因就在于这里原来是杭州的工业基地，像联发北秀观云边上，曾经就是十里钢城。钢城是什么，你大概会想到冒烟的大烟囱，火红的铁水，运煤的轮船和低速的火车，这样的印象，你会被吓跑，数字经济和文创产业也不会留下来。

所以，把杭钢关停，再引入以阿里为代表的新兴产业，就是通过「补短板」振兴大城北的捷径。原本会污染环境的烟囱，变成了798这样的打卡胜地，原本卸煤的河埠变成了亲水的公园，原本效益平平的厂区变成了码农网红汇集的写字楼演播间，这一片区域当然要刮目相看了。

因为，这只「新水桶」其他几块木板实在是太优秀了。

△联发北秀观云部分配套图

评价一个楼盘所在区域的配套，大凡是看「产业、地铁、路网、商业、教育、医疗、公园」这七大指标。而现在的桃源，这七大指标几乎个个都是高分。

产业有云数据；地铁有在建的4号线；公园有5公里工业年轮带和大运河；医疗有邵逸夫大运河分院和树兰医院，路网除了现有的三条快速路，还要增加金昌快速路。这些，就都不说了。

说说年轻人最离不开的商业，地铁4号线杭钢站的上盖是升级版TOD、超过60万方的杭钢BMW城市综合体，1.5公里之内还有宝龙城市广场，3公里之内有中大银泰城、新天地和远洋乐堤港，城北万象城也只须乘坐3站地铁即达。

△桃源板块在建48班公办小学效果图

说说300级置业最关注的教育，北秀观云一街之隔即规划了 9 班幼儿园，200 米处就是一所在建的公办 48 班小学，1公里之内还有拱墅区教育局从上海引进的公办学校福山外国语小学。拱墅区这几年在教育上的投入和成果有口皆碑，甚至有一所育才撑起一个申花的说法。民办锁区以后，拱墅区在教育上的优势就更加明显。

杭钢厂区关停后，杭州增加了可利用土地约4400亩，这4400亩的故事才刚刚开始。

2

用「木桶理论」看透区域的演变之后，怎么来挑品质上靠谱的好房子呢？

这里，我们可以用上「凉霸理论」或者「浴巾架理论」。

为什么，因为凉霸和浴巾架往往是很多开发商有意无意放弃的部分。如果你在看一个楼盘的交付样板房时，发现连凉霸和浴巾架都已经帮你装好了，那么这家开发商的贴心和专业程度是相当的靠谱，这样的楼盘在品质上会更加值得信赖。

今天的城市高层住宅，说起来，源头是从外国传来的。一些地标项目，也往往以外国设计师设计为荣。

但是，在中国，治大国如烹小鲜，偶尔在家烧菜做饭，那不仅是种仪式，也是一种文化和生活的哲学。中国人在厨房里的快乐与烦恼，是老外万万想不到的。

大热天就是过暑假，和孩子，或者和爱人，在厨房里一起边教边学边做菜，是中国人的乐趣。但大热天烧菜有多热啊，这里吊顶上有一台凉霸，微风徐来，既能降温，又有助于排出油烟，加上超大的厨房顶灯设计，那才是真正懂得「厨房间的中国」。

凉霸的费用不高，国际大牌也不生产，不像一只十几万元的浴缸可以作为营销的噱头。要的是开发商的用心和专业，因为如果开发商没装，购房者要加装，那是很麻烦的。

浴巾架也是这个道理。而联发北秀观云，装了凉霸，也装了浴巾架。

7月11日，北秀观云的样板房开放，已经被各大品质开发商熏陶过多轮的意向客户，好像才第一次意识到，高品质的精装修，不仅仅要国际大牌，也需要贴自己的心。

△联发北秀观云样板房示意图

△联发北秀观云样板房示意图

当然，这个「凉霸理论」只是一个例子。事实上，作为桃源板块的第一宗双限宅地，北秀观云34000元/㎡的精装限价，含了4000元/㎡的装修标准。这是目前桃源板块内最高的装修标准，也是杭州推出向无房户倾斜、限价35000元/㎡以下的房源中最高的装修标准。

在北秀观云样板房中，更是可以看到欧派定制玄关柜、摩恩浴巾架、科勒马桶和台盆，……这些全部都标注的清清楚楚，且是所见即所得。这样的配置，你会差点忘记这是总价300万+级的楼盘。

进入小区，你也能感受到，北秀观云的园区设计，和室内的装标一样，同样是限价35000元/㎡、向无房户倾斜房源中的贴心之作。

△联发北秀观云效果图

比如，小区采用的是现代中式的外立面，既有传统的韵味，又有都会的时尚感。整个盘不大，但采用了南低北高的排布，楼间距最大可达70多米，房源的采光与通风效果更好。而总共8幢高层的小区，有6幢在底层设置了架空层，作为邻里活动空间。

3

选户型用什么逻辑呢？

其实，今天的商品房开发越来越透明，往往一个优秀的户型出来会有很多开发商跟风。但是，局部的细节易学，整体的地块条件却是天生的，有时候是地块的地形和规划限制，决定了户型最终的设计方案。

这里面，就有一个「扁平理论」。同样的面积，往往是越扁平越好，这意味着长面宽短进深，开间多，朝南房间多。同样面积，你买到的阳光更多。

△联发北秀观云鸟瞰图

联发，无论在发源地厦门，还是在杭州，都以对户型的精研而被市场称道，像杭州的藏珑大境，在叠墅设计上更是有着教科书般的创新。

在北秀观云，联发没有让市场失望，所有房源全部三开间以上，130㎡的四房户型更是拥有四开间，真正做到了扁平的一条。

建筑面积约96㎡的户型，是北秀观云的绝对主力，占了大约70%，在首开房源中的占比甚至达到了75%左右。这个户型，也是目前桃源板块内，户型面积最小、总价入门级的房源。

看上去是标准的三房两卫，三开间朝南，但你仔细看一下，就可以发现跟许多中间套96方不一样，北秀观云厨房的门是朝南开的，有过生活经验就知道这是多么贴心的设计。

因为同样长宽的厨房，只有南向开门才能两个人同时进出厨房，夫唱妇随。

△联发北秀观云96方装修效果图

再来看130方的四房户型，这是杭州中心城区非常难得的四开间户型，3个卧室朝南，还做了独立的玄关，充满仪式感。

当然，这个户型最大的优点是开间，扁扁的一条。为什么主卧那一侧的北面偏偏要缺一个角，这是为了同样的销售面积，北秀观云要把它用到朝南去。而如果把这个缺角补齐，虽然可以做一个衣帽间，但就不是130方，而是市场上常见的138方了。

△联发北秀观云130方装修效果图

挑房子，价格往往取消于你的预算，很难调整。在同样的预算范围内，你主要是在区域、品质、户型这三个要素上进行评估和选择。

而你如果也推用一下「水桶理论」、「凉霸理论」、「扁平理论」，你会发现，联发北秀观云，确实是35000元/㎡这条中低价房源中的好房子。问题是，这批房源，对无房户固然有着优待，对普通客户来说，就有一些难摇了。

只能说，祝你好运。

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