掘金万亿存量市场 酒店品牌包容适配性成关键
锦江酒店（中国区） · 2021-06-24 10:13:13
凭借“强包容高适配”的特点，全新升级的维也纳酒店V5.0正成为投资人的优质选择。
据文化和旅游部公告称，2021年端午节假期三天全国国内旅游出游8913.6万人次。据飞猪数据显示，除广东外，全国各地端午周边游需求较高，酒店预订量同比涨超90%。面对这波全球独特的行情，各大酒店集团纷纷瞄准“广袤且资源丰富”的中国酒店存量市场，使出浑身解数，期望分得一杯羹。谁能撬动？有酒店品牌已率先提交战绩。
RevPAR高出同城门店
焕活不同类型存量物业
随着中国酒店行业从增量时代进入存量时代，设施老旧、风格过时、经营不善的一二线城市核心地理位置的存量物业亟需通过市场重新定位和产品优化，提升收入能力并更好地匹配其地段价值；三四线城市的单体酒店渴望通过连锁化品牌的运营以及酒店集团的赋能，提升市场竞争力。
维也纳酒店深圳南山科技园店（图片来源于维也纳酒店）
以维也纳酒店深圳南山科技园店为例，项目前身是厂房，位于南山科技园经济中心区黄金地段，交通便利，地理位置优越，经维也纳酒店V5.0改造，变身为配备134间客房，会议室、健身房、自助洗衣房以及餐厅的酒店。据悉，维也纳酒店深圳南山科技园店RevPAR高达500，高出同城门店25%。
维也纳酒店成都会展中心银泰店（图片来源于维也纳酒店）
维也纳酒店成都会展中心银泰店则是由单体酒店翻牌而来。据投资人介绍，这个项目是一个综合型物业，虽然地理位置优越，但因物业本身存在复式结构层高较低等硬伤，再加上周边酒店林立，所以经营数据表现较差。投资人告诉迈点，加盟维也纳酒店V5.0后，数据有明显好转，RevPAR高达380，高出同城门店21%。
维也纳酒店章丘大学城店（图片来源于维也纳酒店）
而位于济南章丘青年创业孵化园内的维也纳酒店章丘大学城店，原本也是一个非独栋的小型的商业办公楼，属于灵巧型物业。就此，维也纳酒店V5.0团队就根据其特色为之量身定制了加盟方案，开业运营后，RevPAR高达300元，高出同城门店15%。
闲置厂房、经营不善的单体酒店、小型的商业办公楼，虽然每个项目的物业条件都不尽相同，且处于不同城市，但依托维也纳酒店3600家（截止2021年Q1数据）酒店项目开发经验，维也纳酒店V5.0结合不同的情况，灵活变通，为投资人提供了最优解。
这背后折射了维也纳酒店V5.0对于维也纳酒店一直以来的高回报/高入住率/高收益率的产品、完善且极具竞争力的管理运营系统、一站式加盟服务优势的传承，但更多的是其凭借物业选择以及投资方案灵活性，对于不同类型存量物业生命力的焕活。不论是一线城市深圳的项目，还是新一线城市成都的项目，甚至于下沉市场济南章丘的项目，都获得了高出同城门店的运营数据。这对于在存量市场中“煎熬”的投资人而言，无疑是一剂强心剂。
存量物业投资人正寻找投资灵活的酒店品牌
对于存量物业投资人来说，除了向品牌要效益之外，他们特别注重所加盟的品牌对现有物业的改造程度——是必须要完全敲掉重做，还是只需局部翻新改造，抑或轻改造就行，能否根据不同项目情况进行灵活的按需定制。因为这背后是巨大的成本投入及其对于现有经营收益的影响。
回顾酒店行业发展，早期，酒店品牌，尤其是国际酒店品牌在品牌加盟上拥有绝对话语权，制定了诸多条条框框对项目物业条件以及改造标准进行硬性限制。而今，随着酒店市场回归理性，酒店品牌日益增多，话语权及选择权逐渐移交到投资人手上。掌握决定权的投资人希望为自己的项目找到“良配”，两者相濡以沫，携手共赢。
提升酒店运营期资产管理效果的重要手段主要有收入驱动以及成本管控。受限于整个经济大环境、市场供需发展等因素影响，收入增长是个循序渐进的过程，且存在一定的瓶颈期。但成本管控却可以通过各种手段进行有效降低。这其中，酒店装修成本便占据一定比重。如果投资人只需投入少量成本就能完成项目改造，对于他们来说，是莫大的利好，不但能减轻其资金压力，还能有效缩短项目的投资回报周期。
强包容高适配
维也纳酒店V5.0提供多重选择
结合当下不同酒店市场、不同物业项目以及投资个体的需求，全新升级的维也纳酒店V5.0深化提炼了一个核心亮点——强包容高适配，良好的解决了存量物业投资人的核心痛点。这主要表现在投资市场覆盖范围的扩大、加盟模式更为灵活以及非房盈利产品的自助选配。
在投资市场范围上，以往，维也纳酒店聚焦一二线城市，而今维也纳酒店V5.0的投资模型可以覆盖1-5线城市，且在区位布局上，也正往西部等区域不断扩大，以最大程度的覆盖全国，深入下沉市场。
在加盟模式上，传统酒店的强制投资人投入成本进行标准化改造的加盟模式已被摈弃，维也纳酒店V5.0提倡的是根据投资人需求进行升级改造。基于这样的定制化转变，维也纳酒店V5.0创新性的提出了轻改造、翻牌改造以及毛坯店新建三种不同的加盟模式。
（图片来源于维也纳酒店）
其中“轻改造”适用于1-3年内保养良好的存量酒店物业，仅进行门楼、招牌、大堂以及核心部分的改造，目前已在多个城市落地。相较于以往一刀切的形式，轻改造成功缩减了成本，满足投资人以最低成本获取最大收益的需求。据透露，该模式下，均摊单房造价1.5-2万元。
而对于存量项目中较为老旧但希望升级为全新维也纳酒店V5.0的投资人而言，翻牌改造则更为合适。以已经成功升级翻牌改造落地上海虹桥国展中心店为例，均摊单房造价3-3.5万元。
第三种则是毛坯店新建，这主要适用于增量市场新建以及十分老旧的存量市场改建。从零开始，全方位按V5.0标准落地。在天津滨海新区高新店毛坯新店的成功案例中，总成本1345万元，均摊单房造价8.97万元。
这些灵活的加盟模式，一来节省投资人的成本，缩短回报周期，二来直接缩短了项目的改造周期，加快开业进度，提升项目投资回报率。
此外，基于为客户创造价值的利他性原则，维也纳酒店V5.0在非房增收上也为投资人提供了多样性的选择，投资人可以根据不同地域城市消费者的生活行为习惯、客群流量特点以及物业本身的特性，按需选配。以维也纳酒店深圳南山科技园店为例，因为地理位置以及周边商圈主要接待商务客群，它就选配了健身房、自助洗衣房，既能更好服务客群，又能提升酒店收益。
（图片来源于维也纳酒店）
综合以上市场分析，对于存量酒店而言，谁能让投资人以更灵活的方式，更低成本撬动更多的消费客群，获得收益，谁就能获得更多的青睐。凭借“强包容高适配”的特点，全新升级的维也纳酒店V5.0正成为投资人的优质选择。再搭配维也纳酒店29年的品牌积淀，深厚的酒店品牌运营管理经验 ，维也纳酒店V5.0已经成为存量市场连锁酒店品牌不可忽视的投资利器。据透露，未来三年，维也纳酒店品牌将继续在一二线城市重点发展旗舰店项目，在三至五线城市保持一定速度的下沉扩张，同时借力产品升级激活存量市场。