考察完京都，我们终于弄明白了町屋该怎么投
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京都，是一个比东京还往南，夜间却比东京还冷的城市，四面环山的盆地，据说很少地震。而它也在日本旅游大热时，尝到了旅游带来的福利——民宿生意。清水寺、二条城、金阁寺、银阁寺、花间小道、祗园、伏见稻荷神社，哪个地方随便一拍都能做你桌面的壁纸……京都得益于安倍的观光立国政策，京都府内有17个世界文化遗产，据了解京都2017年就招待了来自全世界（包括本国）总共5362万人次的游客，这几年也呈现上涨趋势。根据日本国土交通省的3月27日公布的2018年地价数据，商业地价涨幅最高的前十名中，京都赫然在列：对于咱们普通投资者来说，怎么投资京都以蹭到它的旅游红利？主要有两种，一是投资酒店，二是投资町屋。酒店不必多说，而町屋可能有些朋友并不熟悉，就是能在祗园的花间小路里两排排开的木制老房子。章子怡和巩俐主演的《艺伎回忆录》就是在京都取景的：一间这样的町屋能住最多8~10个人，很适合大家族或者朋友结伴旅游时选择。当然，你也可以在京都做长租，不过这里因为没有像东京如此巨量的工薪族，多数是当地人和固定的生活模式，所以长租主要面对的是京都内7所国立大学和26所私立大学的学生群体，而京都人口中十分之一是这些青年人，学生公寓相对是不错的选择。这次，掘金日本小分队的小伙伴们也到京都实地考察了不少町屋项目，一些有趣的感想在这里分享给各位。1. 京都以地段为分界，町屋价格不同，总体价位在300万-3000万人民币不等。上、中、下京区都在京都站的北面，西边是岚山，往西南一直走就是大阪，而东边东山区、左京区，也属于京都的富人区，再往东就是大津。而以京都站以南，主要是东福寺和伏见稻荷地带。不过既然要讲到町屋的价格，我们就需要一张旅游地图，因为做町屋主要就是跟随旅游业的发展，越临近景点的越好。从上图可以发现，大多数旅游景点都集中在中京区、上京区和左京区。不言而喻，这些区的町屋价格自然最高。京都的构造学的是中国唐朝的首都长安，也是横七竖八的设计。所以，从上至下的东西向街道分为一~十条。而这其中，要数四条最热闹，我们所熟知的祗园、美食街先斗町都位于此，《艺伎回忆录》也是在这附近拍摄的。沿着鸭川、各个小路上种满了樱花，到了樱花时节非常美。据说四条附近的町屋都是上十亿日元的“奢侈品”，买来纯属于富人的收藏，或者主要经营商业活动，做不了民宿。而目前市面上受欢迎的好地段则主要集中在清水寺所在的五条。沿着清水五条这段鸭川过去，有不少质量上乘但价格不算贵的町屋，不过现在也要到8、9000万日元了（相当于国内的600万人民币以上）。当然还有一些稍微偏远一点的地段，比如位于金阁寺和天满宫的西北部、或者岚山附近，这些地段有些町屋价格差不多3、400百万人民币。而平安神社所在的左京区基本不用考虑了，这里一套町屋也是轻松上10亿，因为这里是京都的富人区。町屋看起来很美，其实也很脆弱，因为它主要是木作，因此所有注意事项中，民宿牌照和消防为大。京都自古是经过风水师测量得出的风水宝地，自然灾害比日本其他地方少许多，但最怕的却是火灾，因为大多数古屋都是木造房子。京都动画的事件轰动了全世界，它会最终导致34人死亡的惨剧很大一部分原因就在于房子自身消防问题严峻。木房子自然更容易让火势瞬间变大，住在里面的人可能连反应都还没来得及，就一氧化碳中毒倒下了。也因此，在对民宿进行规范化的时候，政府对民宿的消防要求格外严格。如有需要购买京都的町屋，消防一定要引起足够的重视。另一个就是牌照。一套町屋能不能拿到至少半年的民宿运营牌照很重要，一些町屋只能运营60天，这对想做投资的人来说，基本上赚不了什么钱。有些开发商承诺了半年至一年的牌照，但最后批不下来，或者勉强只能拿到60天，这也会让投资人产生很大的损失。所以，总结来说，有现成牌照的町屋或者和有拿牌照实力的公司合作，是比较理想的状态。3. 多数町屋是开发商购买旧房进行改造而成，一般是1950年以前的房子。这部分也是需要注意。如果一个销售告诉你，他的町屋很新，是1990年以后的，那最好要提高警惕，那种或许是新房，但并不是真正的町屋。町屋一般都是很老很老的房子先由开发商买下来，然后翻新重建。之前拜访了一个开发商，他们买町屋和装修的钱几乎一样多……这样细致地讲下来，朋友们也应该有了一个町屋投资的基本概念。目前市面上的町屋，因为房价在涨（好地段的町屋房价很少跌），所以表面的投资回报率越来越低。有时候，低至4%以下，去掉运营成本和维护费用，还有持房的各种税费，大概就2.5%左右，其实并不高。而这时，若碰上这个町屋只能运营半年，那收益要再砍半。1. 有点闲钱的人。门槛就摆在那，你至少要有300万，如果你想要好看的，那至少要有600万↓↓↓2. 对京都有情怀的人。喜欢长安古老文化，对京都的古屋和美景，这座城市所产生的美丽故事热爱的人，适合投资京都的町屋。如我前面所说，因为房价上涨，目前的町屋表面回报率并不算高，再碰上史上最严民宿法，投资门槛变高。我们在京都直播的一套售价上亿日元的町屋，步行到清水寺只要4分钟，但它也只能运营半年。房东在另外半年就主要拿来自己住，或者空置着，这样下来收益比酒店的略少一些。所以，喜欢这种古色古香，而且又不那么在乎回报率，还想着有时间自己携家带眷一起经常往返京都，那么就在这里买一个町屋，挺不错。掘金日本小分队这次来京都，是跟之前去东京时的感受完全不同的一次考察。首先，看的不是新房或者长租的项目，而是木制的古老建筑；其次，和现代化的东京比起来，京都让我们以为时间凝固在了古时候……京都是一个极小的城市，有时候地铁不能抵达的地方，坐出租车更方便。这里的节奏更慢，在我们赶路忙碌之余，走在挤满屋子的小路上，看着来往的京都居民聊天唠嗑，快递小哥发快递……陈总最近马不停蹄奔走各家项目和合作方，为客户拍摄看房，这里记录下了一些片段：陈总一天到晚都在对接客户，吃饭的时候也停不下来，甚至连这个镜头中，让风铃摇摆的东风，都是陈总吹的。
一切努力和付出最后都会有收获。这次来京都，就让我们彻底了解了町屋的投资状况。要感谢一路下来为我们指路的人，有你们的帮忙，才让我们的京都印象变得更立体、更真实。回味京都，它和东京实在不同。除了知名的古迹，它从日常外观上只有中国三四线城市的水平，但是它比东京还傲慢、还优雅。虽然买一个町屋投资门槛高（起步价300万人民币），但作为咱们掘金用户的贴心小棉袄，掘金酱最近正在筹备推出一个“町屋合投”项目，门槛降至500万日元（约为34万人民币）！
