今年土地集中供应给，如同一个测试实力的“试纸”，让一个趋势愈发明显：那些资金实力、运营实力强的国企、央企和部分运作能力强的民企，已经成为绝对的主角。我们甚至可以有个大胆的猜想，那些始终在土地市场上拿不到地的企业，很有可能在未来逐渐被边缘化，甚至被淘汰出局。其实横向对比各家房企的财报季数据能发现，如今腰部房企已经越老越少了，要么成为头部力量，要么逐渐退化为尾部企业。今日（5月27日），上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布《2021年上市房企评测研究报告》，我们从中发现，除了头部房企外，大多数上市房企几乎面临着5大发展痛点。如果你炒股并且喜欢在年终复盘，会发现一个有意思的现象，地产股指数几乎全面败退：
地产股跑输沪深300指数38.06个百分点，在申万28个一级行业内排名垫底。
2020年地产股全面跑输大盘，除了说明地产行业的相对不景气外，也说明大多数地产企业的运作并不理想。去年三道红线对融资的压制，抑制了诸多企业的发展速度；再加上集中供地政策出台，实行房地联动，某种程度上压缩了企业的盈利空间，大多数房企都在艰难中前行。2020年末，沪深上市房企平均市盈率7.78倍，较沪深全市场平均市盈率低约60%；在港上市房企平均市盈率6.79倍，较港股全市场平均市盈率低约55%。市盈率指标在两大市场均呈现下滑态势。不说别人，就连地产老大哥万科也逃不过“造房子不如卖酱油”，因为2019年万科市值被“酱茅”海天味业超过，遂有1个海天味业＞2个万科A的说法，连郁亮也直呼：“其实我是服气的”。如果从市值来看，以2020年12月31日的收盘价计算，上市房企中市值过千亿也仅有9家，分别是万科、龙湖、碧桂园、华润、保利、恒大、中海、融创和招商蛇口，相比2019年不增不减。倒是市值在50亿以下的房企占比最多，达到了36%。一是公司利润常常包含价值重估，比如以公允价值计量的投资性房地产的价值变动，比如某自持商业体的升值，这类利润往往只是账面利润，而非真金白银的现金。二是地产行业的成长性不强，较容易受宏观经济和调控政策影响，使得投资者不看好对其未来成长性。三是地产公司一般都是高杠杆公司，借贷成本的小幅波动就有可能吃掉企业大量的利润。因此，对于地产股来说，只要行业逻辑未发生根本性转变，长期估值偏低就将永远是房企老板的一块心病。一直以来，中国房地产测评中心的测评研究报告的特色之一，就是会根据几个维度的综合指标，将榜单房企分为优势、稳健、追赶、滞后四个类型，直观展现行业的结构性分化。而在跟踪了2020年上市房企的评测数据后，会发现一个明显的现象：行业的腰部力量在萎缩，上市房企越来越向头部优势和尾部劣势两个极端集中。尤其是在这三个评测模型中，行业腰部萎缩的现象越来越明显。展现上市房企规模实力的模型中，按照企业总资产、净资产、房地产开发业务收入、营业利润等规模指标，将上市房企划分为规模优势型、规模稳健型、规模追赶型、规模滞后型。2020年上市房企的规模优势型、规模滞后型企业，占比均趋近于40%，两类企业占比较上年有所上升。在四类企业之中，指标分化现实又残酷，规模优势型企业各项指标均处于行业均值之上，剩下三类企业各项指标均处于行业均值之下，规模追赶型、规模滞后型企业更是被行业均值远远甩下。这其中，最让人望而生畏的属于总资产规模。规模优势型房企的总资产均值，是后三者加起来的一倍有余。截至2020年末，总资产超过千亿的上市房企有59家，约占上市房企总量三成。这其中，超过3000亿的上市房企有27家，超过万亿的上市巨头共有6家，分别是恒大、碧桂园、万科、绿地、保利、融创。而从总资产累积百分比来看，10强上市房企的总资产累积百分比已超过40%，50强累积百分比近80%，100强累积百分比超90%，集中度进一步提升。测评报告将房企的抗风险层级划分为强、中、低、弱四个层级。这其中，低、弱抗风险等级合计占比超过一半，达到了56%。而与上年相比，强抗风险层级企业和弱抗风险层级企业占比明显提升。部分上市房企控负债、降杠杆举措效果已显现，但同样的债务问题也将成为越来越多房企引爆危机的导火索，稍有不慎便会滑入债务风险的深渊。评测报告根据盈利特征将上市房企分成盈利突出型、稳健型、追赶型、乏力型企业。从上市房企盈利能力类型分布来看，盈利突出型、盈利乏力型企业占比大幅上升，盈利稳健型、盈利追赶型企业大幅下降。对比曾经身处土地和资金红利时代，房企无论做什么都赚钱，但行业周期趋势减弱，房企做错了几步策略、拿错了几块地，都会导致企业滑向尾部，甚至可能会是压垮企业的最后一根稻草。在翻看各大房企年报的时候，大家或许已经发现，房企的各项利润指标在去年都出现了不同程度的下滑：上市房企营业利润均值52.47亿元，同比下降7.15%；总资产报酬率均值3.62%，同比下降23.66%。净资产收益率，也就是我们通常所说的ROE，由销售净利率、总资产周转率、权益乘数三项指标构成。ROE越高，说明给股东带来的收益越高，ROE越低，说明企业股东的获利能力越弱。导致净资产收益率下滑的原因，主要在于2020年上市房企销售净利率、权益乘数的均出现了一定程度的降幅。上市房企销售净利率下降，主要是因为2019、2020年大多结转2016、2017年的拿地项目，当时土地市场火热，溢价率高企，而随后的限价政策挤压了项目利润空间，导致整体销售净利率下降。权益乘数的下降，则是前几年房企高负债造成权益乘数较高，然而去年三道红线出台，各大房企开始优化债务结构，降负债作为工作重点。融资监管新规之下，上市房企降杠杆效果明显，2020年权益乘数均值同比下降8.43%。某些实力为了提升利润，也有相应的对策，比如某些房企积极采用多元化方式拿地，像城市更新、产业勾地等，以此来降低拿地成本，保障利润率存在回升的机会。2020年8月三道红线的出台，直接为房企融资带上了紧箍咒，并要求在2023年之前完成降杠杆计划，由此房企积极采取各种措施降负债。
从上市房企三道红线达标率来看，净负债率达标率最高，达到59%，现金短债比达标率最低，为53%。
分梯度来看，10强上市房企净负债率、现金短债比达标率均为梯队中最高，比如保利、招商蛇口等央企、国企背景的房企，运营战略较稳健，融资成本也偏低，三道红线对其影响并不大；另一类房企则是综合运营能力和现金管控能力强，对融资也相对克制，例如龙湖。
然而值得注意的是，11-30强上市房企似乎正面临三道红线的掣肘。
报告显示，11-30强上市房企剔除预收款后的资产负债率与现金短债比达标率均为梯队中最低！可以说，这个段位的房企，很多都对规模有较大的诉求，造成其不得不债台高筑。比如某TOP30粤系房企，三道红线全踩，就和它冲规模的千亿情结有关，2018年其冲破千亿，实现跨越发展，背后则是大肆拿地、借债、上规模。中型房企在追求规模增长的同时，应寻求风险与规模扩张的最佳平衡点，提升企业资金风险防范能力。此外，31-50强上市房企剔除预收款后的资产负债率达标率较高，而现金短债比达标率偏低，中小型房企较低的现金短债比说明了企业的现金不充足，需更加关注短期负债的偿还能力。
今年住宅供地两集中政策出台，土拍逻辑和过往相比发生根本性改变，从原来“游击战”到现在集中采购，央企国企背景有强大的融资能力，而不少中小房企只能被挤压到暗箱里，想拿地只能去借更贵的钱。
从2021年9城（长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京、厦门和深圳）首轮集中拍地成交情况看，部分热点城市的土拍非常火热。
重庆由于不限地价，整体溢价率超过40%。杭州约7成的地块触及最高限价，并进入到“竞自持环节”。
然而这种热闹只属于头部房企和某些资金实力较强的房企，9城的土拍中，万科、融创、保利、融信、卓越、滨江、招商、越秀、龙湖、中骏、中交、华润、金地、首开拿地较多。
这14家有13家为上市房企，且均在100强之列。其中，6家为10强，5家位于11-50强之间，2家排名50-100强之间。可以说集中供地仍然是强者的舞台。
从房企性质看，国企背景的房企超5成。由于参与集中供地竞拍对房企的资质要求较高，上市房企且“三道红线”达标情况较好的企业更占优势。
行业整体规模增速放缓、叠加三道红线、土地两集中政策，对房企资金要求、调配能力、测算能力等都是非常大的挑战，抱团取暖已经成为行业共识。
从具体情况看，北京土拍共54家企业参与，其中37个联合体；重庆48宗土地中，有8幅地块为联合竞拍竞得。从9大城市首轮集中拍地拿地企业情况来看，超过10%的地块被联合体获得。
可以看到，此轮集中供地，基本已经没有TOP50之后的房企什么事了，生存空间被进一步压缩，只能选择去能级较弱三四线城市；
还有部分房企减少独立拿地开发，以合作模式开拓市场，比如某70强房企在一二线城市的项目开发中以小股操盘与代建模式为主，项目储备的平均权益保持在30%左右。
但不可否认的是，集中供地造成中小房企的生存空间被不断挤压，未来很有可能在市场上逐步被边缘化甚至淘汰出局。
可以想象到的是，三道红线、土地集中供应等政策持续施压下，央企、国企和一贯追求财务稳健的民企具有更大的优势，预期成为推动集中度上行的主要力量。而对其他房企而言，增长仍是未来发展的要义，若是具备产品能力、研发能力、服务能力等任一项优势，都有利于公司加强与其他房企的合作，最终实现共赢。但不能否认的是，头部房企拥有先天优势，有望不断拉开与其他中小房企之间的差距，分化仍将继续。
