众筹房，让房价下降20%的逻辑
【老潘说】过去谈“房价降50%”，这个话题简直是胡扯！但可喜的是对这个问题行业近2、3年的态度开始发生改变。老潘记得，就在2013年，雷军曾问郁亮房价能否降低50%，郁亮先是一愣，仔细思考后，他的回答是“这个可能性不是完全没有”，显然郁亮留了余地。但更多地产从业者对房价下降50%，甚至是30%都认为是天方夜谭。一种典型的逻辑是，白银时代房地产净利润率都不到10%的前提下，房价下降50%又或者是30%，这就要亏着卖房，这显然不可能。
文\地产总裁内参 潘勇堂
一、成本控制让房价“量变”，改变游戏规则让房价“质变”
自郁亮被问之后，在随后的2014年到如今2015年，房价降30%的可能性最近被提上行业讨论课题，老潘看到，伴随房地产众筹模式的全国开花和愈演愈烈，不少众筹创新者开始提出房价降30%、甚至50%的口号，更重要的是一些地产论坛和大佬也纷纷讨论房价降30%的可能性了。显而易见的是，一种新的模式开始重新颠覆房地产的玩法，也顺理成章带来“房价跳水”的另一种可能。
老潘对这个改变唯一的解释是，过去房地产降成本，都是战术性的强化运营，削减成本，比如低成本拿地，实现战略采购、做好成本控制。而今天颠覆传统地产开发运营的众筹模式，是一种战略性的成本变革，这种“成本革命”，“房价革命”会带来房价下降20%甚至30%，这在不同的具体项目上，会成为一种可能。
事实上，今天白银时代和买方时代，整个行业的痛点开始聚焦于“找钱”和“找客户”，而今天的众筹模式，正好有力的“击中”了白银时代房企2个痛点。老潘提醒的是，以前众筹、合作建房总有新闻，但都零星不成气候，但为何最近1、2年间万达，万科，碧桂园，方兴，当代、众安以及一大批类似平安好房、众筹网专业众筹机构迅速崛起，这说明，众筹模式切合了这个时代。
而众筹模式就是白银时代房企游戏规则重构，房企创新裂变的台风口之一，而与之伴生的房价下降20%，甚至30%也将成为可能。
二、众筹模式改变游戏规则，进而改变房价
白银时代，房地产固然需要微创新，但更需要游戏规则的改变，而众筹模式就是改变和重构地产游戏规则的其中一种，而游戏规则一旦改变，以前房价的计算公式将重新估算。按照冯仑的说法，由于节省了10%的融资成本以及3%~5%的营销费用，再加上其他一些费用的节省，房子最终的实际优惠幅度能达到20%~30%。当然，整个中国的房价不会因为众筹而下降，只是参与众筹的项目投资者才能获得此房价折扣优惠。
我们更多的看到是，传统地产开发模式就是“拿地、建房、蓄客和销售”，这种模式的难点就在于“融资”和“销售”，而众筹正好“针对性”下药，除去营销噱头型的伪众筹，真正的众筹往往会实现了C2B的开发运营新模式，省掉了银行、省掉了卖房子的代理商和大量营销投入，最终实现三零“成本削减“效果，即零库存、零资金成本、零营销费用。对于开发商而言，可以提前锁定消费客群，并且轻资产运营，通过互联网众筹平台一开始就把钱和客户海量聚焦；对于购房者而言，能够让他们拿到比市场上更实惠的房价，满足他们更个性化的购房需求。可以说，众筹改变了房地产开发和运营模式，甚至改变了房地产开发的生态，而房价逻辑被改变也只是顺带的产物罢了。
三、营销费节省超5%：传统营销费用越来越高，众筹模式节省更多
白银时代，房地产平均5%左右的营销费用占比其实是越来越高。因为房源过剩时代，消费者离开发商的距离不是越来越近了，而是越来越远了，一个客户可能面临N个目标楼盘的选择，这也导致他到一个具体楼盘被关注和到访的机会反而被稀释了，反过来就意味着缺乏竞争力的楼盘往往获得客户来电量、到访量成本越来越高，另一方面我们看到房地产营销周期拉长了，以前房子不太愁卖的时候往往一次性集中推盘，就日光盘了，而今天房源过剩，营销需要N次推盘，需要更长的销售周期，这就伴生更多频次的营销推广，和更多的早期资金成本占用。基于上，房子不好卖的白银时代，房地产营销费将越来越高，必然会超过5%。
而众筹模式，至少提前6个月锁定客户，而且直接在互联网众筹平台上锁定客户群，这样一来，不仅可以降低营销成本，也可以节省售楼处、样板房等形象成本，更重要的是客户质量更加精准。实践中，我们不能小看降低房价30%的众筹平台对于吸引客户的力量。老潘记得上月参加杭州未来科技城众筹平台，因为其5500元\平米众筹房价远远同比周边同类型房价7500元\平米低出30%之多，首批184套众筹房源全部完成认筹，众筹金额2760万元，总认筹货值近1亿元，这无疑让我们重新审视众筹房产圈住客户的魔力。
四、融资费用省了10%个点
房地产融资成本往往是不同规模房企有很大差异性，对于大多数中小型房企，融资成本往往在10%甚至15%，真正的众筹模式，项目拿地之前，购房者就通过众筹平台把钱交给你了，这一方面就相当于降低了10%的融资成本。为什么这么讲？
首先，未来开发商以“投资”来定“筹资”，核心解决了很大一部分融资问题，且融资成本远远低于向资本市场融资，近乎相当于自有资金；其二，众筹的资金还可以增值，为什么可以增值，是因为开发商一般是找人代建的，代建都是垫资代建的，可以一年以后才付款，可是一个房子众筹者已经把款交给你了，你可以把这笔资金做理财，这个理财周期至少一年甚至一年半时间，转过来增值的部分再还给众筹者。其三，虽然众筹意味着开发商可以不用融资就直接拿到钱，但众筹产品本身和理财产品一样，是需要向投资者支付回报，只不过这部分回报的支出是从项目未来利润里出
需要提醒的是，真正的众筹是全部参与，开发商去掉了很多融资成本，但是这个其实需要一个规模效益，如果你众筹的就是几十套房子，这些都是噱头型、营销型众筹。规模很重要，老潘也看到，众筹房自今年1号线众筹产品成功众筹184套房源后，接下来众筹房平台将入驻包括北上广深等在内的11个一、二线城市，加快全国布局的步伐，这种规模效应，将更大程度降低融资的费用。
五、运营成本和“利息支出”再度节省
资金是有时间成本的，传统地产的销售周期往往越来越长，但事实是，房子开盘的时候，第一天推出市场的时候是最便宜的，往后每增加一天，财务成本就同步增加，这就意味着房子越来越贵，这是传统开发模式的第二个成本。显然众筹模式，提前锁定客群，节约了运营费用和利息。
减少销售周期只是其一，更宽泛而言，众筹模式，很大程度节省了整个房地产开发周期。根据众筹平台的实践总结，众筹房平台，相对传统开发模式，能够平均节省60天也就是两个月的开发周期，可以提升资金周转率60%以上。众所周期的是，资金是有时间成本，一个普通项目常规一天的财务利息相当于一辆宝马，2个月的财务费用显然也是一种成本节约。
另外，房地产工程建设的进度往往一拖再拖，很多关键节点都是一拖再拖，很少有房企向万达准点达成，而众筹模式，可以展开基于购房者的众筹监督，众筹跟踪，有案例表明，众筹者甚至会在整个工地设至少50个以上的摄象头，装个APP，你可以随时随地在APP看工程到底有没有像开发商说的3月份要封顶，4月份外立面要好，你本身要监管，这样的话无形中你是在监理在监督，开发商要逃避或者要迟延，压力非常大。
六、产品设计：直接抛弃无效设计与节省无效成本
消费者的需求，设计师你别猜，因为立场问题，往往你猜不准，猜不透。
土地的获取成本，一般占房价30%到50%左右，在众筹模式下其实开发商相对更有专业优势。尤其在中国房地产周期市格局下，什么时候拿地，多少成本拿地，这是一门专业活，消费者的判断力永远不如专业的开发商的投资与营销部门，所以土地成本不会改变。
但是老潘要强调的是，土地之外的成本，什么样的户型，什么样的景观，什么样的配套，建安成本的支出是很大一块，这一点，长期以来，都是开发商设计师、营销部在根据几份准确度欠佳的需求报告，臆想客户的需求。而事实上，一个常识就是，用户永远比厂家更知道自己的需求，什么样的房子才是好房子，购房者往往比开发商更懂。这个懂不是源自专业，而是来自立场，长期以来房子一直被住在房子里的消费者诟病，而设计师无从得知。
从上述来讲，购房者的需求，设计师你别猜，反过来就意味着开发商对于房子的成本投放和设计会有很多无效成本，开发商常常只要贵的，好的，而不要对的。在实际产品设计模块中往往投入了大量无效的成本。比如结构性成本投入过多，其实及格策略正好，比如在客户敏感的外立面、大堂、景观灯敏感性成本反而投入过少，比如过分的如马桶都很不得用镶金的，其实存在很多成本浪费。核心在于产品设计师缺乏用户视角，在办公室和涉及朋友圈杜撰了臆想了客户的所有需求，导致存在很大的成本浪费。
五、产品做对了，才是“大省”
除了无效成本，无效设计或是质量过剩，反过来说，产品做对了，往往是大赢和大赚，这反过来说，这才是更高性价比的产品。而这一点就是早期开发商建造的房子，往往是甲方思维，什么户型，什么配套，很大程度上在满足客户内在需求，功能需求，精神需求，潜在需求存在很大改善空间，核心在于缺乏真正的消费者视角。比如我们反过来看接近众筹模式的YOU+公寓，比如一进大堂，不是普通的大堂，里面摆着沙发，放着电视，有着娱乐健身设施，有各种各样的服务，这样的服务怎么可能在一般的标准化的房地产公司得到呢？不可能的。产品做对了，才是大省。这是看不见的成本“盈利”。比如你可能会用花费60平米的成本，卖出70平米的价格，但却实现100平米的功能。
一旦众筹模式花开中国，建立开发商、购房者、第三方金融平台和国家更大力度的支撑，那么中国式房价从一个个众筹项目下降开始，星星之火，燎原中国，从新模式上增加了中国房价的筹码，房价降20%或将可能。
冒死发布众筹网众筹2号产品发布会PPT，老潘也希望看到更多颠覆房地产游戏规则的新理念、新模式、新玩法，因为只有更多的创新与变革，才能在地产白银时代，成就黄金机会。
然并卵，那就看看众筹房2号的解决方案吧