1天公示7000套,为红盘排序看看这四个逻辑 | 叶帅户型2021.1.29

今日主评丨叶建英  

这个市场有多热,从临平新城理想臻品3600组客户报名就看出来了,临平已经好久没有这么热闹了。

昨天一日上市接近7000套房源,分流开盘,会大大提高大家的中签率。只是这么多新房上市,2021年的新房荒会更严重,大家要抓住机会啊。2021年现有的所谓库存,其实还包含了2020年大量未网签房源,而2020年年底又收缩了土地供应。

1月27日的新政,最缺的一条,是没有提增加土地供应

连上海都提了,杭州,你就提吧。

各方朋友问,这些红盘如何排序,因为中签率会有一定提高,这样的排序倒也真的是要排一排的。

怎么排,今天讲四个逻辑:

一,限价时代,品牌还是第一位。地段可能会更好,户型你可以看得到,但新房的品质真的要靠有责任感和经验的开发商。

二,户型逻辑下的总价思维,大家都在说限价与价差,事实上,这个价差只是单价,但你买的是总价,所以,你一定要考虑到你买的每一平方,到底是不是花在刀刃上。

三,偏自住与偏投资,还是有一些区别。很多盘有可能是要办出证后限售5年的,所以,要考虑好自住属性。在接下来的七八年时间内,杭州楼市的板块运动会发生明显的变化,特别是地铁的成网,会极大的影响各个板块的价值。

四,选择题,你选C。那么,在这么多盘中,现在已经说不好你选价差最大,还是价差最小,是红盘,还是粉盘,你只有在这么多盘中,你就没必要去考虑中签率的高低,选择你最一见钟情的那一个就是了

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近日中签率播报

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正在公示(共计21个)

◆广宇·锦上文澜,大学城北

◇房源套数:300套

◇均价:30000元/㎡(含装修标准3500元/㎡)

◇房源面积:89㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:3星:89方A1

边套硬是扣住在了89方,设置了1.5卫,就是这个双开间阳台其实有一些没必要,影响隐私,也失去了做个飘窗的空间,如果是一个房间带飘窗,一个房间大阳台,尺度感会更优秀。

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◆滨江·君品名邸,奥体

◇房源套数:416套

◇均价:47000元/㎡(含装修标准4500元/㎡)

◇房源面积:103-139㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:2星:139方

奥体核心区的门槛楼盘,三房四房都是主流面积段。139方的四房虽然两个小房间都比较小,但设置了三卫,是双套房,玄关处又设置了储藏室。

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◆时代滨江·丹枫四季院,滨江区府

◇房源套数:509套

◇均价:待定

◇房源面积:145-270㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:3星:145方A、B

145方A户型,四开间朝南,大横厅,还有四房间,B户型,大阳台大飘窗,尺度经A户型还舒适,但有一个暗卫,不管怎么说,这两个都是超级户型。165方,主卧不直连电梯,更安静一些。

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◆融创城,钱塘新区大江东

◇房源套数:523套

◇均价:19000元/㎡(含装修标准2500元/㎡)

◇房源面积:98-139㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:

一批紧凑的高性价比户型,都设计了双开间大阳台,相对来说,三开间朝南的107方的大阳台是客厅与主卧相连,更舒适实用。122方和125方是四叶草户型,还都设了独立玄关。139方还做了3卫,也是市场上少有的。

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◆阳光城兴耀·花漾里,钱塘新区大江东

◇房源套数:298套

◇均价:19000元/㎡(含装修标准2500元/㎡)

◇房源面积:96-118㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:

3个户型跟融创城很像,就是少了2个平方,尺度更紧凑一些。花漾里的B1,与融创城的B,花漾里的B2与融创城的A,不过,花漾里的B2北侧小房间有一个飘窗,厨房间也是眼下多起来的南向开门。花漾里的A1,也是比融创城的C户型少了2平方,但是大边厅设计,比融创城的C户型更舒适。

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◆融创滨江·杭源御潮府,望江新城

◇房源套数:378套

◇均价:70200元/㎡(含装修标准6000元/㎡)

◇房源面积:123-188㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:

A1,和A2,都是舒适型三房,难得的双阳台设计,143方的5个B户型还是老的四叶草,餐厅暗,主要还是因为不够扁平。164方的C户型,都有了3卫,显然是边厅的C2户型更加敞亮。D1户型,是C2的升级版。

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◆江河鸣翠,江河汇

◇房源套数:431套

◇均价:68500元/㎡(含装修标准6000元/㎡)

◇房源面积:143-229㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:

与中等价位楼盘的140多方去比,江河鸣翠的143方就感觉特别不豪华了,没有办法,这里江河鸣翠的最小户型。165方的四房D户型,相比御潮府的同面积,布局差不多,有了个独立玄关,但是客餐厅的宽度和第四房的尺度都小了很多。165方的房间尺度有提升,但这么大的客餐厅没有大阳台。195方的五房,就是朝南三卧室尺度够大,还带阳台和飘窗,与229方的G户型一样,就是房间多,卫生间多,功能与布局上亮点不多。

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◆滨江·观品,奥体

◇房源套数:188套

◇均价:47000元/㎡(含装修标准4500元/㎡)

◇房源面积:169-233㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:

因为地块的原因,190方以上的户型,从扁平性上来讲,都不如江河鸣翠。相对来讲,各占5条腿,供应量最大的188方和191方,更为用力,3卫,双套房,大阳台,大飘窗,191方还挤出来一个小书房。169方的起步户型,比江河鸣翠的E2要好,尺度更舒适。

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◆中梁·沐宸院,未来科技城

◇房源套数:794套

◇均价:34500元/㎡(含装修标准3500元/㎡)

◇房源面积:98-139㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:

中规中矩,市场上的同类面积最主流户型。139方市场上比较少,就感觉有一些浪费。

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◆星创城,勾庄

◇房源套数:869套

◇均价:29000元/㎡(含装修标准3000元/㎡)

◇房源面积:102-133㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:3星:A

尺度不错,用起来舒适。特别是A户型,做了双开间的大阳台,同时又比其他楼盘加了2个平方把北向第3房做大,用心的。

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◆融创金成·杭源里,拱墅大关

◇房源套数:78套

◇均价:洋房52200元/㎡(含装修标准4500元/㎡)

◇房源面积:108-225㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:2星:139方、225方

小户型没有多少特别的亮点。139方的细节考虑得就比较多了,除了房间的尺度,还有主卧的衣柜,玄关边的储藏室,都是舒适型的。225方是一梯一户,是目前市场上少有的改善型大户型。

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◆滨江·嘉品,奥体

◇房源套数:227套

◇均价:47000元/㎡(含装修标准4500元/㎡)

◇房源面积:120-154㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:2星:边套182方

终于等到了大户型的滨江,除了120方的中间套是两卫了,其余都是三卫设计。120方是四开间朝南,也是很讨巧的。要说遗憾的话,一是每一个厨房都相对偏小了,而中间套182方的第五房,154方的中间套第四房,尺寸都太小了,有凑数之嫌。

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◆地铁万科·未来天空之城,未来科技城

◇房源套数:1009套

◇均价:待定

◇房源面积:93-168㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:2星:119方、145方

对于未来科技城和城西的改善性置业来说,天空之城这批户型是非常优秀的,都是一梯两户。小高层的119方只做三房,才能做出气派的玄关,充足的收纳空间,独立带窗的餐厅。145方的四房,更是增加了尺度,和一个主卧的衣帽间。

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◆万科·前宸,勾庄

◇房源套数:515套

◇均价:30500元/㎡(含装修标准3500元/㎡)

◇房源面积:99-139㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:2星:113方

前宸的户型整体也很优秀。估计是设计师不管怎么设计,总是要比现在市场上的主流多个三四平方,但就是这三四平方,尺度与舒适度都都有了。说万科的精研,可以从107、111、113这三个面积段的不同就可以看出来,虽然楼盘不大,房源不多,但前宸设计了多个户型,尽可能满足不同购房者的置业需求。

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◆西房万科·良语久园,余杭瓶窑

◇房源套数:332套

◇均价:叠墅27600元/㎡(含装修标准4000元/㎡),排屋待定

◇房源面积:155-243㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:

叠墅的创新之处在于,中、上叠通过电梯与地下室相连,而且入户处有个类似的入户花园。

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◆万科·四季都会,东湖新城

◇房源套数:120套

◇均价:20800元/㎡(含装修标准3000元/㎡)

◇房源面积:89㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:3星:E

老户型,89方三房两厅两卫,D2和E,都是89方,而且还是边套,特别是E户型,更是带转角大飘窗,北向书房也带了转角窗户。

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◆滨江·博语华庭,萧山新区

◇房源套数:216套

◇均价:34000元/㎡(含装修标准3500元/㎡)

◇房源面积:99-121㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:2星:B户型

滨江集团在限价4万元以下的楼盘中,是以紧凑型户型引领,而在博语华庭中,我们可以看到,滨江集团放大了三四个平方,正是这三四个平方,让滨江的户型能够做成一批舒适三房。

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◆德信银城·观湖之宸,丰收湖

◇房源套数:104套

◇均价:30000元/㎡(含装修标准3000元/㎡)

◇房源面积:96㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:

96方的经典户型。玄关处的收纳空间用心,也通过飘窗等设计增加了拓展面积。

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◆招商德信·云望之城,富阳富春

◇房源套数:68套

◇均价:25000元/㎡(含装修标准3000元/㎡)

◇房源面积:95-106㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:

做了双开间的大阳台,房屋尺度就小了。鱼和熊掌,真的很少能兼得。

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◆碧桂园万科·悦望名邸,富阳东洲

◇房源套数:36套

◇均价:洋房21900元/㎡(含装修标准2500元/㎡)

◇房源面积:95-120㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:

虽然是洋房,但尺度还是一般,原因在于无论是95方,还是122方的户型,玄关处都浪费了太多的空间。

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◆杭辰·星万里,余杭超山

◇房源套数:112套

◇均价:16800元/㎡(毛坯)

◇房源面积:95㎡

◇参摇门槛:待定

◇摇号登记时间:待定

◇叶帅短评:

可惜了。估计为了凑95方,尺度太小了,再增加了两三平方,会舒适很多。

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正在登记(共计1个)

◆杭房·悦东方,大江东前进

◇房源套数:216套

◇无房户倾斜比例:50%

◇均价:12600元/㎡(毛坯)

◇房源面积:85-125㎡

◇参摇门槛:存款冻结首套40万,其他80万

◇摇号登记时间:2021年1月29日-1日31日

◇叶帅短评:

老户型,有拓展面积,户型图上特意用红框进行了标注,同样的面积段,比当下的户型尺度更舒适。

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