民法典居住权详解：法拍房还能买吗？要更小心了
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2020年05月28日下午3点，首部《中华人民共和国民法典》通过表决，将自2021年1月1日起生效。
那么这部被称为“社会生活百科全书”的法律中，很多新增条款，大家都很关心，尤其是对居住权的看法出现很多争议。
设立居住权的房子还可以交易？
拥有房子的居住权，我就可以住一辈子？
设有居住权的房屋会不会被拍卖？
设有居住权的法拍房不能过户？
居住权的设立会导致法拍房的风险增加，过户也不能住？
真的会这样吗？
我们一起来看一看《民法典（草案）》中的具体规定：
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《民法典（草案）》在第十四章，第三百六十六条至第三百七十一条规定了居住权制度，其中：
第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款: (一)当事人的姓名或者名称和住所；(二)住宅的位置；(三)居住的条件和要求；(四)居住权期间；(五)解决争议的方法。
第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条：居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
——《民法典（草案）》2020年05月28日颁布，2021年01月01日起执行
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在草案颁布之前，居住权，是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利，起源于罗马法。
之前，大家关于居住权的概念比较模糊，多数认为居住权主要由遗嘱设立。
对于不懂法的老百姓来说，这种维护自身利益的方式门槛较高，也接触不到这类信息，不知道居住权设立的效果。
像是二婚或者多次结离婚且有子女的中年夫妻，生活居住的房屋多为一方名下的婚前个人财产。
若房屋所有人突然去世，个人财产第一顺位继承人理所应当为其子女，而这对于另一方来说，便瞬间没有了生活保障。
而居住权的设立，既可以不影响子女的继承权问题，也可以保障另一方的基本生活居住问题。
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此次颁布的《民法典（草案）》中明确约定了居住权是非所有权人居住利用他人房屋的一种用益物权。
第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
打个比方，小明婚前出资购入一套房产，当做与小花结婚的婚房。小花以共同还贷为条件，希望可以在产证上添加自己的名字，但是小明的父母不同意，这时小明就可以设立小花拥有这套房产的居住权，同时约定小花需要承担一部分月供。
要注意的是，居住权只有在当地房地产交易中心登记时，才算设立生效。
第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
在小花拥有居住权期间，小花不可以将自己的居住权转让或继承给其他人，并且这套房产也不能出租。
第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
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可以说，“居住权”的设定，完全打破了房产交易市场的固有模式，改变了房产的商业属性。
对于这种情况，我们再来回顾开篇提到的几个问题：
①设立居住权的房子还可以交易？
——可以交易，但不可以租赁（当事人约定除外）。
设立居住权的房子可以过户交易，但是，居住权不会随产权人信息的转移而发生变化。
如果小明私下将自己的房屋转卖过户给其他人，小花依然享有这套房屋的居住权，其他人虽然拥有了这套房屋，但也不能消灭小花的居住权。
第三百七十条：居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
②拥有房子的居住权，我就可以住一辈子？
——如果没有设立居住权消灭的具体期限，居住权人可以永久居住直到死亡。
小花在签订居住权合同时，没有设立居住权消灭的具体期限，她会一直享有这套房屋的居住权直到去世。
第三百七十条：居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
③设有居住权的法拍房不能过户？
——可以过户，但是过了户也得等居住权期间届满或者居住权人死亡，才能拥有房屋全部的使用权（可以租赁买卖等）。
第三百七十条：居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
④法拍房市场会不会出现设立居住权的房子？
——会，法拍房主要是由于申请执行人向法院申请强制拍卖房产，与居住权的设立无关。
如果小明在还贷期间，无力偿还银行贷款，银行可以向法院申请强制拍卖其名下房产，这套设有小花居住权的房屋就变成了法拍房。
⑤居住权的设立会导致法拍房的风险增加，过户也不能住？
——通过合理的风险规避，法拍房既可以过户也可以实际居住。
司法拍卖作为法院强制执行的手段之一，可以在拍卖成交之后，将物权强制转移到买受人名下（执行裁定书）。
居住权是用益物权，同样可以被强制涤除，涤除之后房屋恢复原状，可以正常买卖交易。
如果拍卖成交之后，买受人还没有及时发现这套房屋存在居住权设立。
那么，法院会按照正常情况出具执行裁定文书，即便过了户，产权人依然享受不到房屋实际的商业属性，既不能赶走居住权人，也不能出租。
第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
照这样发展，就会出现一个有趣的现象，越来越多的人会选择买新房，二手房的过户交易等风险会越来越大。
对于法拍房市场来说，也会出现交易风险。
但如果，在参拍之前，确定好居住权等房屋产权信息，找到合适的解决方式，法拍房不失为一种更为热门的购房方式。
后续，我们将持续关注《民法典》中关于居住权的认定及其他解释。
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