实务分享 | 借名买房纠纷的实务分析
2020年疫情的爆发，一度致使社会运行停滞不前，社会经济受到巨大冲击，在这种背景下，深圳等城市的房价却持续上涨。2020年7月15日 ，深圳市住房建设局等八部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件对深圳的购房资格进一步进行了限制，“借名买房”的话题又被推至了舆论热点。对此，笔者从实际案例的角度出发，结合办理案件的经验，探讨“借名买房”法律关系中所存在的问题。
01
借名买房的原因
1、购买政策性保障住房。政策性保障住房指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。这种房屋价格底，政府设定一定的购买条件，符合条件者方可进行购买，因此，一些不具备购房资格的人将房屋登记至具备购房资格的人名下。
2、享受银行贷款优惠条件。购房人因年龄等原因无法办理银行按揭贷款，亦或是购房人名下已有房屋登记，为享受首套房贷款政策等，购房人选择借用他人名义进行购房。
3、规避“限购令”。比如深圳刚发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》要求了购房者的社保缴纳时间，这就会导致部分人因社保未缴够年限，而不具备购房资格，因此，购房者先借用他人名义购房，待社保缴够年限后，具备了购房资格，再将房屋过户至自己的名下。
4、隐匿真实财产。有些债务人为了隐匿真实财产，恶意躲债，事先把房屋登记在他人名下，或者有些人将不合法的收入转变为不动产而登记在他人名下。
02
纠纷产生的原因
1、出名人欲将房产据为己有。借名买房多发于亲属或者朋友之间，基于双方之间的信任，借名人将房屋登记在出名人的名下，双方很少签署书面的协议。随着时间的迁移，人心叵测，双方之间出现矛盾，出名人便会恶意想将房屋据为己有。
2、出名人私自处置房产。根据公示公信原则，出名人可以在借名人不知情的情况下，处置标的房屋。
3、目标房产被强制执行。因出名人涉诉被列为被执行人，其名下财产均可以作为被执行财产而被法院强制执行。
4、虚假诉讼。因房屋备案登记的权利人（房屋实际所有权人）涉诉被列为被执行人，法院强制执行其名下房产，所有权人为逃避债务、转移财产，第三人以借名买房的理由，请求法院进行确权。
03
案例解析
1、若借名买房真实存在，可以中止法院的强制执行。
【相关案例】张普生、周新潮申请执行人执行异议之诉
广东省高级人民法院（2019）粤民终498号
案件简介
法院观点
若借名买房的行为不存在损害国家利益、社会公共利益或他人利益的情形，对借名人的相应合法权利应予充分保护；
借名人基于购买和占有，对涉案房产享有物权期待权，该物权期待权在法律上优先于普通借款债权而得到保护，该物权期待圈足以排除强制执行；
2、安居房的借名买房行为，若借名者诉请确权并过户，因该借名买房行为违反地方政府规章，法院不宜裁判，驳回起诉。
【相关案例】叶少东、温少强所有权确认纠纷
深圳市中级人民法院（2018）粤03民终25356号
案件简介
法院观点
因安居房的借名买房行为违反了《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第七十五条规定。
本案应当由行政部门先行处理，目前不宜对涉案房产所有权进行确认。待行政部门处理之后，双方可再行诉讼，解决双方之间的争议。
3、经济适用房的借名买房行为属于无效法律行为。
【相关案例】王广亚与黄锡光及原审第三人黄文娜合同纠纷
深圳市中级人民法院（2018）粤03民终16040号
案件简介
法院观点
经济适用房具有较强的社会公益性质，如使不具备申购资格的主体变相购买取得，不仅破坏国家对保障性住房的管理秩序，也将妨害不特定的后位合法申购主体的利益，构成对社会公共利益的损害。
变相转让保障性住房申购资格或者在政策规定的限制交易期内擅自转让保障性住房的，均属违背公序良俗的无效法律行为。
04
法院审理思路
1、借名买房合意的认定。
· 审查双方是否有书面协议或口头协议。
· 审查房屋的购房经过是否合理。
· 审查购房的出资情况及相关费用的实际缴纳人，如购房款、偿还贷款、税费、水电费、煤气费、物业等。
· 审查房产的实际占有使用情况。
· 审查购房相关凭证的留存情况。
· 审查是否有证人证言。
2、审查房屋是否符合过户条件
在借名买房纠纷中，原告房一般会诉请要求被告协助办理过户，这时法院会审查房屋是否符合过户条件，过户是否存在履行不能等情况。法院会查明房屋是否属于经济适用房、安居房等一定期限内不得上市交易的房屋，如争议房屋属于此类特殊房源，且尚处于不得上市交易的期限内，则法院一般会驳回起诉，待条件成熟时，另行处理。
3、审查借名购房人是否具有购房资格
很多借名人买房是为了规避限购等房地产宏观调控政策。为了避免无购房资格的借名人通过法院判决过户房屋、规避政策，案件审理中法院会对借名人的购房资格进行审查，以免判决在执行中遇到过户障碍或者存在履行不能的情形。
4、审查是否涉及案外人的权利
法院在案件的审理过程中，也会查明涉案房屋产权的取得是否在登记权利人的婚姻存续期间，如系夫妻共同财产，亦会追加配偶为第三人参加诉讼，以免借名买房的纠纷系房屋登记权利人为隐匿、转移夫妻共同财产而制造的虚假诉讼。同时，法官也会查明房屋是否存在抵押权人等他项权利人，并通知其参加诉讼。
05
给借名人的建议
1、 考察标的房屋的属性。若房屋属于经济适用房等具有较强社会公益性质的房屋，将导致借名买房的行为无效。
2、 签订书面协议。借名人与出名人应当签订书面协议，确认双方借名买房的真实合意，以防止出名人恶意将房屋据为己有己有。
3、 出资款及其他与房屋有关的款项需通过银行转账的形式，从借名人的银行账户支付至出名人的银行账户，转账的时间节点需与房款的支出的时间相符。
4、 购房协议、贷款协议及其他款项的支付凭证需由借名人保存原件。
5、 签订书面借名买房协议时，尽量有见证人在场。比如由律师进行见证，或者由公证处进行公正。
6、 房屋需由借名人实际占有使用或者管理。
代铮
■ 北京市盈科（深圳）律师事务所专职律师
■ 执业领域：房地产领域争议解决、民商事纠纷争议解决、公司合规法律事务