治理群租,路在何方?
20世纪，在欧洲与亚洲等诸多国家与地区，随着其经济的增长与城市化进程的加快，不少城市出现了群租现象。群租不仅带来了治安问题、管理问题以及安全问题等，更严重影响到了周围其他居民的公共利益。
治理群租，不同国家和地区相继出台了严格的法律法规，但不少地方却收效甚微。从各国治理群租的经验来看，治理群租房，绝不是颁布一纸禁令就可以一劳永逸的。“除了堵，疏的方式似乎更加可行。”有评论人士指出。
多年来，美国、德国以及我国香港等为缓解低收入群体住房压力，积极实施城市改造，兴建大批公共住房，以此应对城市化进程和解决城市住房问题，并取得了不小的成就。
美国：推出公共住房政策
为解决城市住房短缺问题，上个世纪20年代，美国推出了公共住房政策。此后，相继出现了“正统公共住房计划”、“补贴住房建设计划”与“房租补贴计划”三种住房保障模式。
所谓公共住房(public housing),是指政府为城市低收入住户建造和维护、收取低额租金并由政府管理的住房。美国的“正统公共住房计划”是由政府出资并直接建设的住房保障方式，它是在1929年美国爆发了严重的经济危机，大萧条导致各大城市普遍出现严重的住房短缺，众多美国人无家可归的背景下提出来的。在这一计划里,政府是作为公共住房的建设者、所有者和管理者三位一体的角色出现的。
1937年，美国国会通过了纽约州参议员瓦格纳提交的“低租住房法案”——其正式名称为“1937年住房法”。“1937年住房法”是一部专门针对解决低收入居民住房问题的法案，也是美国第一部关于公共住房的法案。“1937年住房法”通过以后，美国的公共住房建设进人了实质性发展阶段。
2 0世纪 6 0年代美国《住房法》推出“补贴住房建设计划”。该计划通过利息补贴的方式为公共住房的建设环节提供资金，以刺激私人开发商或非营利性机构参与公共住房建设与供应的热情。在其后的10多年中，联邦政府推出了一系列旨在提高低收入住宅开发利润空间的金融激励政策，包括提供低于市场利率的贷款、所得税优惠，以及提供年度经营补贴等。作为条件，私人开发企业必须同意将开发的项目出租给低收入家庭，并设定低于市场的租金水平，以满足这些家庭的支付能力。
当地媒体指出，在美国住房发展史上，实施“补贴住房建设计划”所增加的住房供应量甚至比“正统公共住房计划”还要多。仅在1968~1973年短短5年的时间里，“补贴住房建设计划”就资助新建住房6928万套，利用存量住房约28万套；而1933—1956年超过20年的时间里，“补贴住房建设计划”仅建成住房约4214万套。数据显示，目前，美国大约有120万户美国家庭居住在公共住房项目中，这些项目由大约3300个地方住房机构运作。
美国《1974年住房法和社区发展法》提出了“房租补贴计划”。该计划授权联邦住房管理机构向租住非公共住房类住宅的低收入家庭提供房租补贴，补贴的额度为住房租金超过租户收入25%的差额。1974～1980年，“房租补贴计划”补贴住房超过100万套，其中新建住房超过30万套，存量住房的利用超过70万套。
美国公共住房保障体系和制度建设经历了近百年的时间，其间走过了一条颇为曲折的探索道路。美国公共住房政策的发展轨迹表明，在城市住房供应严重短缺的情况下，政府直接投资于公共住房建设是解决低收入住户住房问题的一个重要手段。
但是，不可否认，大规模保障性住房建设给联邦政府带来较大财政压力，导致出现严重的财政支出危机。
德国：鼓励兴建公共福利住房
德国对低收入家庭的住房保障可以追溯到二战之后。战后，德国政府通过向住房建设投资者提供无息住房建设贷款的方式，鼓励投资者兴建公共福利住房。在20世纪50年代至80年代期间，德国建设了大量的公共租赁住房。
据了解，投资者接受的政府贷款还款年限可长达30至35年，而德国政府则予以巨额的资金和政策补贴。据不完全统计，德国政府在社会保障性住房建设补贴上至少投入了300亿欧元（1欧元约合8.33元人民币）。同时，政府严格实施有针对性的福利住房政策。公共租赁住房的租户主要面向低收入群体，对于租客的选择顺序，政府也作了相应规定，其总体原则是“对需求最紧迫的人优先考虑”。
公共租赁住房不任由市场供求关系确定房租水平，而是由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况，确定一个“房租合理价格表”，每套房屋的租金都要参考该价格表。与此同时，为保证低收入家庭都能够有足够的房租支付能力，政府根据家庭人口、收入及房屋需求情况予以适当补贴。
德国《住宅补贴法》规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住宅者，有权享受住宅补贴。其具体做法是，居民的可承受租金按一般家庭收入的25%确定；对低收入居民，其实际交纳租金与可承受租金的差额部分由政府负担；房租补贴的资金由联邦政府和州政府分别承担50%。这就使得几乎所有的居民都能够承担租房的支出。
到20世纪末，德国的福利房修建政策开始慢慢退出历史舞台，2003年，德国议会宣布终止向社会保障性住房建设提供补贴，但是德国丰富的公租房资源已然形成，并且满足了大部分低收入人群的住房需求。
阿联酋：建造廉租劳务宿舍
阿拉伯联合酋长国是个小国，同时也是一个高度国际化的国家。自从发现石油以来，阿联酋的经济得到了突飞猛进的发展，大量外国务工人员来到阿联酋从事建筑业和服务业。阿联酋人口随之急剧膨胀，一度出现了严重的“群租”问题。
“我住的宿舍，和一般的宿舍概念不一样。这里的宿舍是男女混居的，一个屋住了接近20人，满屋的脚臭和狐臭味。”一个刚刚抵达迪拜打工者这样回忆，“初来的一段时间，我都是拿着抹布盖住鼻子，才能入睡的。”他告诉媒体，“刚来的时候，我分辨不出，他们都是哪个国家的，但是可以肯定的是，他们都是像我一样的低收入群体。”“时间长了，慢慢混熟了，知道与我同住的大多是印巴人，还有菲律宾人和非洲人。”
阿联酋总人口有560万，其中除25％为本国人外，其他的均来自五湖四海。阿联酋经济起飞当初，解决外来人口的住宿问题成了当务之急。为了能够妥善解决外来务工人员的居住问题，阿联酋出台了建造廉租劳务宿舍的政策。廉租劳务宿舍可以由政府组织建造，也可以由有能力的雇主按政府的标准自行进行建造。劳务雇主可以为其雇工租用劳务宿舍，零星劳务人员也可以自行租用。
2017年年初，阿联酋当局下达指令，“到今年4月初， 没有明显改善员工住宿环境的公司将面临20万迪拉姆（1阿联酋迪拉姆约合1.8人民币）的罚款”。阿布扎比市政府表示，阿布扎比的一些公司，特别是在Musaffah工业区的公司，急需给员工提供更符合健康和安全标准的住宿环境。
当地官员指出，Musaffah地区的业主和投资者被要求在指定时间前去Musaffah市政中心进行物业评估申请，包括工人的房屋，以确保他们都符合环境，健康和安全（EHS）要求。不符合EHS标准的业主将被告知通过在指定期限内对房屋进行翻新和改进来获得豁免。“公司应当遵守这些要求，确保工人们生活在一个健康且安全的环境中，从而确保工人们能够达到全球健康和安全标准。”一位市政官员说。
阿联酋的劳务宿舍用了“疏”的方式，将大量劳务人员形成的住宿压力成功进行了疏导，这样既解决了大量务工人员的住宿问题，又避免了由于“群租”带来的负面影响。
香港：实施“公屋”政策
香港的“公屋”政策（公营房屋或租住公营房屋），源于1953年圣诞夜石硖尾木屋区的一场大火，造成5万多人无家可归。他们需要政府为他们寻找遮风避雨的地方，需要政府的关怀，于是香港“公屋”计划应运而生。
香港“公屋”由政府兴建，坚持三大原则，包括建屋原则、素质监控和环境保护。香港政府对“公屋”建设最大的资助是免费拨地给房委会。政府还会定期及准确评估房屋需求，并提供配套的基础设施。申请租住“公屋”的准入条件严格。申请人必须具备以下条件：一是申请人年龄需满18岁以上；二是在香港居住满7年且仍继续在港居住；三是没有拥有私人住宅物业，没有签订协议购买住宅，及没有持有一间拥有住宅的公司一半的股权；四是家庭收入在一定的限额内(月收入6000港元以下，家庭净资产总额不足17万港元)。据《南华早报》报道，在香港，如果有申请人伪造资料申请“公屋”，一旦被发现，将避免不了牢狱之灾。“一经定罪，可判罚款20000港元及监禁6个月。”
香港“公屋”最具吸引力的就是市民轮候、租金低廉、配套设施完善的特点。针对“公屋”有限，僧多粥少这一问题，香港政府编制了“公屋”轮候册，按登记次序向合资格的申请人编配租住“公屋”。一旦入册，平均每两至三年申请者即可得到批准。轮候过程中将优先照顾单身老龄人，适时因需调整轮候时间。
香港“公屋”租金低廉。据《大公报》报道，2018年，香港约有260万套“公屋”，供700万人居住，大多数“公屋”的租金每月为1500元港元以下。以香港新界的沙田地区为例，50平方米的私人房屋租金大约是每月1万左右，因此相比于私人楼宇来说，“公屋”是“超级”物美价廉。除了租金便宜，“公屋”住户还享受超值的公共设施，“公屋”周围就有公共娱乐设施和孩童游玩设施。
香港政府于1954年开始实施公共房屋计划，经历了60多年的发展，形成了包括市场住房供应和保障性住房供应的双轨制住房供应体系，以及具有专门的管理机构、稳定的资金来源、公平的分配制度等特征的运营管理体系。香港公共房屋建设计划成功解决了香港约35%市民的居住问题。《大公报》指出，截止2018年9月，香港人口的四成八住在公共房屋，其中租住“公屋”是三成，居屋则是一成八，私人房屋用户占人口的五成二左右。
相较于同期多数国家和地区不理想甚至失败的“公屋”计划，我国香港地区的“公屋”制度及其取得的成绩，已经成为全球为数甚少的成功典范。