城市更新项目土地增值税筹划

前言

城市更新业务通常体量大、开发周期长，房地产企业需要承担较高的资金压力。因此，不少房地产企业会采取分期开发的方式来缓解资金压力。由于不同的分期规划也会给土地增值税带来影响，因此笔者将和大家探讨毛利润率指标在城市更新项目土地增值税筹划中的应用。

01

分期规划会影响项目的土地增值税清算时点

如果把早期开发的项目单独分期，在达到土地增值税清算时点，便可进行提前清算。由于土地增值税预缴的原因，存在预缴的土地增值税大于实际应该缴纳的情况，因此将早期所开发的土地增值率低的项目通过恰当的分期，进行单独提前清算，可以及时退回多预缴部分的税款。

至于哪些项目适合单独分期进行提前清算，可以参考毛利润率指标，具体指标测算过程如下：

（1）假设不含税收入为：Y，不含税开发成本为：X；

（2）由于在土地增值税清算中，可扣除的相关税金占总可扣除项目金额的比重小，且主要是附加税，因此假设可扣除相关税金为：（Y-X）×9%×12%=0.0108Y-0.0108X；

（3）总可扣除项目金额=1.3×开发成本 可扣除税金额=0.0108Y 1.2892X；

（4）增值额=收入-扣除项目金额=0.9892Y-1.2892X；

（5）土地增值率=增值额/可扣除项目=（0.9892Y-1.2892X）/（0.0108Y 1.2892X）；

（6）假设土地增值税预缴率为3%，预缴土地增值税为（1.09Y-Y×3%）×3%=0.0318Y；

（7）如果实际应交土地增值税小于预缴金额，则通常代表土地增值率不超过50%，适用土地增值税税率为30%，因此土地增值税=增值额×30%=0.29676Y-0.38676X；

（8）如果实际应交土地增值税大于预缴金额，则代表：0.0318Y-（0.29676Y-0.38676X）＞0，即收入成本比Y/X＜145.97%，毛利润率=（Y-X）/Y＜31.49%。

因此，项目的预计毛利润率低于31.49%的情况下，单独分期来提前清算能够及时申请退回多预缴的土地增值税。

02

分期规划影响土地增值税清算的范围

由于我国土地增值税采用超率累进税率，即增值率越高，土地增值税税负率可能越重。不同的分期项目，如果土地增值率存在较大差异且合并清算能够降低土地增值税适用税率，则合并清算可以有效的减少土地增值税。但是换一个角度来看，在不提高适用土地增值税税率的前提下，可以通过适当分期，将增值率低的项目拆分单独清算，以适用较低的土地增值税税率，从而降低税负。

03

案例说明

1、数据信息

项目总规划的销售收入82,800万元，毛利润率为56.52%，土地增值率为75%，如果合并清算，适用土地增值税税率为40%，应交土地增值税14,172.55万元。由于总规划的土地增值率未达到100%，因此在40%税率这一档次的土地增值率区间仍然具有通过分期规划来分开清算的节税空间。

2、数据分析

假设将项目整体划分为三期，

第一期实现销售收入1400万元，毛利润率为28.57%，实际应缴纳的土地增值税为28.70万元，由于按照3%预缴的土地增值税大于实际应缴纳的税额，所以安排在第一期开发销售，可以尽快申请土地增值税退税。

第二期实现销售收入31,440万元，毛利润率为49.11%，土地增值率为49.95%，适用的土地增值税税率为30%，应缴纳土地增值税为3,141.97万元。

第三期实现销售收入49,960万元，毛利率为61.97%，土地增值率为99.57%，适用土地增值税税率40%，应缴纳土地增值税9,953.53万元。

      如果分期清算，合计应缴纳的土地增值税为13,124.21万元，相比合并清算，减少土地增值税1,048.34万元。因此可以通过合理的分期规划，降低土地增值税金额。

3、结论

如果总体规划的土地增值率远未达到50%，100%，200%三个临界值的，则存在通过项目分期单独清算来减少土地增值税的节税空间，而在实务中可将土地增值率这三个临界值对应的毛利润率作为初步判断的依据，土地增值率的三个临界值对应的毛利润率可参考如下表：

提示

上述毛利润率是根据土地增值税的口径计算得出，需要注意财务报表的毛利润率计算口径与土地增值税计算口径的区别，在实务中做好调整或预留安全边际。

声明:我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢!（联系电话：[phone]）

2020业财税融合下的房地产企业全程运营风险管控和税收筹划特训班

深圳  11月12-13日（2天）

报名咨询：010-81596840 佟天成

■ 培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

■ 专题背景

房地产企业是一个资金密集的行业，其开发周期长，税收复杂，税负重，开发阶段多，投资风险高，成本核算阶段复杂；特别是“营改增”后，国地税机构合并、金税三期与发票系统升级，个税新税制、社保移交、增值税重大改革，房地产企业风险越来越大，而税制变革下的筹划也越来越重要。

本次特训营从房地产财务操盘和财税实操两个维度出发，对房地产企业经营各阶段详细解析：从公司架构设计、公司设立、筹资、拿地、开发建设、预售、销售、自持运营、资本运作、项目清算资金退出企业等阶段，逐一精讲财税管控要点；通过提前筹划筹资管理、合同控税、防控风险、规范企业的业务流程、规范核算，从根本上化解风险；全流程实例模拟，让您轻松应对增值税时代房地产企业全程财税实务问题。

课程做到“重实战，重实效，重实用”，融合大量“法律条款 实务操作 经典案例”进行分析，着重讲解房地产企业实际工作中财税热点问题，困扰房地产企业的业务难题将在课程中迎刃而解！帮助学员搭建一套清晰的房地产财税管理体系框架，更好地服务于房地产企业内部财税精细化管理。

■ 主讲专家

于仁德：注册税务师、注册会计师，是实战型房地产行业培训讲师代表、资深房地产财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各省多次讲授：房地产企业全盘财税管控核算再造、房地产业三大清算项目及增值税管控应对、房地产业全程票据处理和合同规划、企业成本核算、测算管控、“营改增”全方位应对和转型的组织架构搭建、房地产企业内控制漏洞识别和财务风险应对等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。深得企业认可。近年来，为多家大型企业集团作财税内训。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。

■ 课程目标

框架建立：从房地产项目特性出发，以财税事前筹划为主线精讲各阶段业务流程；

思维引导：分析不同操作方法节税思路，改变纳税理念，正确应对涉税模糊、疑难问题；

模拟实战：运用实用真实案例，最新税收政策实战解读，开阔视野，实现质变；

“ 全 ” ：对房地产企业经营全程中涉及的财税业务全面梳理；

“ 新 ” ：根据最新政策、房地产业务操作新方法进行业务实操演练；

“ 实 ” ：结合实际工作中案例精细讲解，理论与实操完美融合；

“ 超 ” ：超完整的房地产财税管理操作流程，从管理到实操不同维度深入解析。

■ 主讲内容

第一节：房地产行业管理新形势

1、金融监管

2、行业监管

3、涉税监管

4、应对方略

第二节：房地产开发流程

1、房地产公司开发实务中须经历哪些流程？各流程需事先规划好哪些财税要点和提取哪些法律行为的涉税证据方可保证其项目开发运营综合税负最优化？

2、老项目需做哪些涉税流程、涉税合同、涉税票证更新？新项目如何规划好架构、商业模式，才能保证在符合房地产行业运营前提下财务核算管理综合收益最大化？

3、实例讲解房地产企业商品房开发流程及涉税规划

第三节：筹建阶段

1、财务和税务上如何划分企业筹建期？帐务如何处理、涉税规划和票据处理？应防范哪些涉税风险？

2、实例讲解如何将筹建期间发生的开办费业务进行涉税计算和在年度所得税申报表中具体填报及风险防范

第四节：设立阶段

1、公司设立阶段应注意哪些涉税要点？在当前减税降负形势下，如何事前“预见”政策及经济形势变化，如何规划好架构保证后续运营中税负最优化？如何规避或最小化后续税政变化的影响？

2、投资主体如何优化、投资比例如何规划、公司架构如何最优规划、不同出资方式涉税分析和规划

第五节：筹资阶段

1、当前形势下，企业资本结构设计应考虑哪些涉税风险？中小房地产企业筹资面临哪些问题？如何进行商业模式更新有效破解房地产企业的融资瓶颈？

例如：如何规划架构解决超金融机构同期贷款利率的利息在所得税前合法扣除又不产生增值税的税负？如何通过资本动作将房地产公司的应税收入合法转化成免税收入

2、不同股权筹资方式和负债筹资方式涉税风险分析和筹划应用案例

第六节：征地阶段

1、征地阶段相关税种政策解析及风险防范

2、拿地和土地返还阶段如何通过优化商业模式保证运营全税种综合税负最优?

3、不同方式取得土地，如何成本确认和帐务处理？

4、合同如何签总体税负最优？如何处理入账票据?

例 如：母公司购地子公司开发如何处理税负最优？投资、划转的财税处理及筹划应用

5、不同方式土地出让金返还涉税处理和合同规划实务案例

6、拆迁补偿的处理方式精讲

7、土地价款销项税额抵减是否冲减土地成本？

8、土地使用税可计入开发成本吗？

9、取得土地的印花税可否记入土地成本？

10、土地使用税和耕地占用税能不能同时缴纳？

11、未建成房地产转让是否纳契税？

12、代建保障性住房承受的土地如何纳契税？

13、合作建房及回迁安置房建造如何纳税？

14、如何规避税政税率变动带来的风险？

15、如何审核合同中的财税相关条款？

第七节：开发阶段

1、开发阶段相关税费解析及风险防范：

⑴ 合同印花税缴纳基数含不含增值税？

⑵ 开发企业如何缴土地使用税，有哪些可利用的优惠空间？

⑶ 用商品房作抵押物向银行抵押贷款，是否征房产税？

⑷ 委托贷款合同要交印花税么？

2、增值税降税政策后，招投标应做何应对？

3、工程发包模式如何进行商业模式规划能使开发和建筑双方综合税负最优？

4、增值税减税之后，如何进行盈利预测和对外报价？

⑴ 老项目如何进行盈利预测，如何估计增值税、社保减负带来的影响？

⑵ 跨期项目如何修正盈利预测，如何判断增值税、社保减负带来的影响？如何最大化享受减税红利？

⑶ 增值税、社保双降后，新项目如何做好盈利预测，如何对外报价？

5、增值税、社保减税系列新政下，房地产企业的采购策略分析

⑴ 增值税、社保减税系列新政下，如何与供应商协商修订原采购定价？

⑵ 税政频繁变动时期，如何进行采购定价优选供应商？如何签采购合同，最大化己方收益？

6、工程如何发包双方税负最优？如何测算和管控成本？

7、甲供工程业务处理方式有哪些？筹划方式案例精讲

8、票据风险管控9、开发成本核算实例模版应用

10、开发成本费用预算

11、实务应用：

⑴ 地下车位的成本分摊

⑵ 红线外成本

⑶ 售楼处、样板间装修

第八节：预售阶段

1、预售阶段增值税如何预交、开票、申报、核算？订金、定金、诚意金等如何开票和涉税处理?

2、增值税时代土地增值税预征基数的确定；未按规定预征土地增值税是否加收滞纳金？

3、预售阶段企业所得税应关注哪些涉税风险点？

⑴ “未完工”取得收入如何账务处理？

⑵ 又如何在季度申报表和年度申报表反映？

⑶ 各类费用如何最优化税前扣除实例解析？

⑷ 房地产企业所得税预缴申报应注意哪些涉税风险点？有哪些税筹应用点？

4、案例：房地产企业在所得税预缴方面特殊规定的报表填报案例解析？

5、案例：实例讲解房地产企业在预售阶段如何进行所得税汇算清缴

第九节：销售阶段

1、增值税新政实施后，增值税核算、报表填报和发票开具实例解析

⑴ 增值税税率新旧政策跨期衔接处理，跨期合同如何开票？特殊条款如何判断和处理好开票税率？扣除土地价款后如何开增值税发票？

⑵ 增值税核算的变化、受影响的重点业务控制和实操解析。

2、完工是结转收入和计税成本分界点。开发流程中会计在哪个节点确认收入？税收又是如何规定的？二者差异如何协调？收入确认和成本结转前应关注哪些财税风险点？执行新收入准则对房地产企业收入核算有哪些影响？一般纳税人销售开发产品交房时如何开票？税成本如何确认？以前年度应扣未扣费用和资产损失如何税务处理？

3、实例应用：企业所得税成本核算模版应用

4、土地增值税清算

⑴ 土地增值税清算必备知识及清算实例应用。清算后取得发票咋办？清算后又卖房咋办？清算后收取的补面积差款项如何处理？

⑵ 实例解析：筹划应对土地增值税高税负方法

5、房产税和土地使用税、个人所得税、城建税等风险管控及实务应用

⑴ 房地产企业土地使用税何时终止纳税义务？

⑵ 价外费用如何防范风险？

⑶ 销售“无产权地下设施”如何涉税处理？

⑷ 销售“小产权房”如何涉税处理？

⑸ 买房赠送礼品如何处理？

⑹ 房屋面积误差如何处理？

⑺“老带新”销售模式如何处理？

⑻ 交房前后物业费如何处理？

⑼ 优惠促销如何涉税规划？

⑽ 装修房（软装）如何涉税规划？

6、房地产企业相关税收优惠全解析

第十节：自持运营和清算阶段

1、存量资产剥离税收最优方案解析

2、房屋租赁全解析

⑴ 业主共有的经营性房产出租、地下建筑出租、免租、售后返租实例解析

⑵ 企业出租新、老项目、转租项目如何税收规划？

3、房屋抵债实例应用

4、物业公司代收费的规划及案例分析

5、自持资产如何结合物业管理进行战略运营管理？

6、清算分配和注销阶段必须掌握哪些财税新政？应防范哪些涉税风险？

7、清算所得税处理：所得税清算必备知识全解析；清算所得税的核算及合并分立所得税处理实例解析

---