房企A项目预交增值税能否抵减B项目应缴增值税?

房企A项目预交增值税能否抵减B项目应缴增值税?

案例:

A房地产企业甲项目当月预交增值税100万元,乙项目已经完工,当月交房发生纳税义务,应缴增值税200万元。

请问:甲项目预交增值税当期能否抵减乙项目应交增值税?

这个问题其实从营改增一开始就存在,只不过房地产企业项目运营周期较长,从预交到项目交房周期较长,很多企业尚未发生此类问题。但随着时间推移,在一个企业中逐渐出现此类情况,如何理解应分为两种情况分析:

1、只有一个项目的情况

如果只有一个项目,本项目的预交税款只能等待本项目最终完工交房产生应缴税款方可抵减,这个问题并无争议。

2、同时存在多个项目的情况

如果企业同时开发多个项目,必然出现不同项目的进度差异,如本案例中,甲项目刚刚开始预售,乙项目已经交房。不同项目的预缴税款和应交税款能否相抵?实务中理解各异一片混乱。

我们观点如下:

(1)增值税是以企业为单位缴纳,不是以项目为单位缴纳,这是一个基本原则,并不因为营改增有所改变,也并未因为行业不同有所改变;

(2)增值税不仅仅以企业为单位,而且以月为单位(一般纳税人)进行申报,当月内本企业的所有增值税情况,包括进项、销项、预交、应交统一汇总计算。

(3)那么基于这两点,房地产企业并不能因为项目的不同而将预缴税款滞留到本项目完工,而是在一个企业范围内汇总计算,相互抵减。那么自然本案例中,当月的应交增值税就是200减去100万后的余额。

然而,截止今日,关于这个问题实务中依然争议重重,但大多数省份税务机关在答疑或者文件中还是明确了同我们一样的观点。下面列举几个省份文件:

河北:

《河北国税全面推开营改增有关政策问题解答(之二)》八、关于提供建筑服务和房地产开发的预缴税款抵减应纳税额问题

  《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号)第八条规定:“纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减。”

  《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第十四条规定:“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”

  因此,提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。

  例如:某房地产开发企业有A、B、C三个项目,其中A项目适用简易计税方法,B、C项目适用一般计税方法。2016年8月,三个项目分别收到不含税销售价款1亿元,分别预缴增值税300万元,共预缴增值税900万元。2017年8月,B项目达到了纳税义务发生时间,当月计算出应纳税额为1000万元,此时抵减全部预缴增值税后,应当补缴增值税100万元。

  房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行“应纳税额”栏次,填报1000万元,第24行“应纳税额合计”填报1000万元,第28行“分次预缴税额”填报900万元,第34行“本期应补(退)税额”填报100万元。

河南:

房地产企业申报时如何抵减已预缴的增值税税款?不同项目间预缴税款能否互相抵减?

  答:预缴的税款,应填入增值税纳税申报表附表四《税额抵减情况表》中第4行“销售不动产预征缴纳税款”的“本期发生额','本期应抵减税额”由“期初余额”和“本期发生额”合计产生。已预缴的增值税可以在当期按规定计算的应纳税额中抵减,填入“本期实际抵减税额”,因当期应纳税额不足以抵减的,未抵减完的预缴税款填入“本期实际抵减税额”,可以结转下期继续抵减。

  在申报时,当月已预缴的增值税税款可以抵减当期应纳税款,不足抵减的,纳税人应补缴差额部分,抵减后仍有余额的,结转下期继续抵减。

房地产企业不同项目已经预缴的税款,可以在纳税申报时互相抵减。

北京:

12366服务-2018年11月征期货物和劳务税热点问题。

问:房地产开发企业预缴的增值税可以跨项目抵减吗?

答:可以跨项目抵减。

2021-06-07 原文

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