电建、方荣花了82.9亿，鸿荣源将成最大赢家！深圳房价窗口期彻底结束！

在国企的眼里，地王只是一盘小菜。

文/星子

2016年6月2日下午3点，电建地产和广州方荣以82.9亿竞得深圳龙华上塘A816-0060地块，楼面价56781元/平。

按此计算，上塘地块保本价至少8万，而当地房价不过5万！

该地土地面积约3.56万平方米，建面约14.6万平方米，投标保证金9亿元。这是龙华今年推出的首宗有住宅指标的地块，也是深圳自325新政以来进行的首次地块拍卖，因此具有极大的风向标意义！此次上塘地王大幅提升了龙华地价，代表着325新政以来，深圳房价窗口期彻底结束！

作为住宅和商业用地，A816-0060宗地规定计入容积率的总建筑面积不超过14.6万平方米,其中0.6万平方米≤商业≤6.43万平方米，建筑高度限制在150米以内，容积率控制在4.1。

如此干净的新地块在土地稀缺的深圳非常罕见，又比邻中海锦城这个龙华房价的标杆项目，北面为总建面31万平的鸿荣源龙胜旧改项目，再加上莱蒙、港铁、特发、潜龙、华侨城这些开发商的楼盘围绕，地铁4号线和6号线（规划）环绕，这一个地块的居住氛围和投资价值，一目了然。

从目前龙华片区在售楼盘来看，本次出让地块附近楼盘房价基本在5-5.5万/平左右，二手房均价也基本在4.5-5万/平。

而鸿荣源龙胜旧改项目，面积是此次出让地块的两倍！

可以预见的是，上塘地块的出让，将直接利好鸿荣源旧改的入市。

要知道，临近此次上塘地王的鸿荣源龙胜城市更新项目，仅仅是鸿荣源在龙华的三大旧改之一。作为宝安大地主的鸿荣源，早就开枝散叶成为龙华的恩客，有着将近400万平的土地储备！目前，鸿荣源在龙华有三个旧改项目，分别是壹城中心、龙胜建设路旧改项目和民治第三工业区旧改。随着龙华新区的改善升级，鸿荣源将成为龙华最大的赢家！

更可怕的是，按照招标要求，在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售。同时，中标人需按照规土委要求及时报送项目进展、销售情况和相关开发成本核算等情况。

我们知道，如果强制将预售改为现售，项目成本将增大，从银行贷款利率和房价自然涨幅分析，房价妥妥过8万毫无悬念！甚至冲9万也完全可能！

这时你可能要问，地价这么高，在龙华这个区域，怎么操盘？

其实临近这块地的中海锦城也是地王出身，早已为该片区塑造了标杆项目，当地的居住品质和人群层次也较高。2013年10月，中海经过66轮竞价以38.2亿元的竞得了龙华6年以来首宗出让的住宅用地，这宗地便是今日人尽皆知的中海锦城。这块2013年深圳住宅总价与单价双料“地王”，当时楼面地价为1.46万元/平方米，溢价率达91%。中海锦城一期开盘引领龙华房价步入3万时代，以3.25万的均价（高出周边楼盘7千、8千元）刷新楼市记录，二期开盘价逾4万元/平方米。

其次，此次出让的地块配套措施非常完善，有地铁4号线和6号线，还有一个在建的上芬学校，周边港铁、特发、潜龙、华侨城这些开发商的存在，都已经为该区域价值夯实了基础。

由此来看，未来引领龙华楼市的项目，就看电建旗下的这个地王项目了！它真的会将龙华楼市带入8万+时代吗？

部分文字图片素材来源于家在深圳论坛。

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