11座商场收租超31亿，重组一年，大悦城依旧是商业“尖子生”
作者：大江
自去年3月完成重组并在深交所上市之后，中粮集团地产业务终于结束了长期分散的局面，改名重生的大悦城控股（以下简称大悦城）也成为中粮集团旗下唯一的地产业务平台。
大悦城重组上市 来源：观点地产新媒体
时隔一年，重组之后备受瞩目的大悦城也迎来了“蜕变”后的首次财年检验。
2020年3月30日，大悦城公布了2019年度业绩报告。
根据财报显示，大悦城2019年营收达到了337.87亿元，同比增长了52.41%。
来源：大悦城控股2019年年度报告
净利润则达到了37.05亿元，同比增长3.67%，归属于上市公司股东的净利润23.78亿元，较上年同期增长15.27%。
投资物业及相关服务的表现也很不错，营收达到了51.44亿元，同比上涨了17.43%，占总营收的15.23%，而11座商场的租金收入就达到了31.8亿。
这么看来，完成“蜕变”的大悦城在2019年的表现还不错。
商场收租31.8亿
朝阳大悦城销售额突破44亿
自2007年进军商业地产，大悦城也逐渐发展出了大悦城、大悦春风里和祥云小镇这三条购物中心产品线，并且以年轻中产以及成熟中产为核心客群，品牌定位为“年轻、时尚、潮流、品味”。
产品线虽然丰富，但在商业这一块，大悦城的反应还是“慢了半拍”，自西单大悦城开业后的12年多的时间里，也就只有11个商业项目（10个大悦城购物中心和1个祥云小镇项目，分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等城市）。
西单大悦城 来源：百度搜索
不过有根基深厚的国企中粮集团做靠山，大悦城在北京的表现还是很不错的，去年在北京地区的收入占到了总营收的24.49%。
根据财报显示，2019年大悦城投资物业和相关服务实现收入 51.44 亿元，同比增加了 17.43%，购物中心租金收入则达到了31.8亿，其中10座大悦城的租金为30.64亿。
来源：大悦城控股2019年年度报告
表现最好的还是西单大悦城，租金收入有7个多亿，出租率高达99%，这个已经运营了十多年的商场表现好不足为奇，值得关注的还有朝阳大悦城。
2019年朝阳大悦城的租金收入达到了6.71亿，直追西单大悦城，出租率也达到了98%，销售额也是在稳步上升，连续三年销售突破了40亿，2019年销售总额更是突破了44亿，销售复合增长率为31%。
除此之外，购物中心的全年平均出租率也达到了97%，成都大悦城等项目也表现不俗，销售额增长达到了15%以上。
这样的成绩也与大悦城优秀的运营策略有关，“343招商”原则、注重体验经济，打造创意街区和IP文化、深耕会员经济，都为大悦城在商业地产的发展打下了坚实的基础。
即使今年年初遭遇了疫情“黑天鹅”，但在商业地产这一块，大悦城表现出了很好的韧性。
五一长假举办的第二届“大悦嗨新节”总销售额突破了4.33亿，环比提升近184%，基本恢复了去年同期水平。
来源：联商网
布局新一线城市
未来将有12个商业项目亮相
搭上资本快车的大悦城，基金也玩的越来越顺，不过实行“大资管”战略，轻重并举着实也让大悦城跑得更加轻松。
在2016年10月18日“商业聚焦资本高峰论坛暨2016年度大悦城客户答谢会”上，大悦城地产正式对外发布了“4A大资管”战略
并且在2018年迎来了加速期，仅这一年就有上海长风大悦城、杭州大悦城、西安大悦城等4个项目落地。（其中上海长风大悦城和西安大悦城的相关权益被打包给了与GIC合作成立的并购基金。）
在2018年底的一场品牌战略发布会上，大悦城甚至还表示今后将以每年三到五个新项目的速度增长，力争在2020年布局30个商业项目。
2019年3月，大悦城迎来重组上市，也迎来了更多期待。
同年4月，大悦城副总经理姚长林指出，未来3-5年持有性项目将超过50个，而为了完成目标，大悦城的商业布局也是在加速。
来源：网络搜索
根据财报显示，大悦城在北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚这些城市有8个在建拟建的大悦城项目，北京、苏州、青岛等城市也有3个在建拟建的大悦春风里和1个祥云小镇项目。
不难看出大悦城的商业项目多布局在根基较深的北京以及武汉、重庆、武汉、四川、苏州、青岛这些商业活力较为发达的新一线城市。
而且大悦城推出的第二条购物中心产品线大悦春风里也将于今年在北京大兴首次亮相。
大兴大悦春风里效果图 来源：大悦城控股官网
据了解大兴大悦春风里将由原先的王府井百货改造而来，该项目也被列为了大兴区商圈改造提升及城市更新的唯一重点，足可见受重视程度。
商业地产的“尖子生”
大悦城名副其实
在今年3月由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的2020商业地产运营10强榜单中，大悦城名列第4，排在万达、新城控股以及华润置地之后。
从榜单来看，大悦城在商业地产运营方面还是个“尖子生”。
那大悦城到底是不是“尖子生”？以同样榜上有名并大量布局新一线城市的龙湖作为比较。
在收租方面，2019年11座大悦城购物中心收租31.8亿，平均每座大悦城的租金收入约为2.9亿。
2019年龙湖39座商场收租47.5亿，平均每座商场的租金收入只有1.2亿左右。
从收租来看，大悦城平均单个商场的收租能力确实表现比较好。
在招商运营方面，大悦城以“343原则”作为标准，即能代表大悦城形象的总部一类模块品牌占比30%，高销售额总部二类模块品牌占比40%，地方特色品牌占比30%。
在体验经济这一块，大悦城也发展出了一套完整的包括建筑体验、品牌体验、服务体验、营销体验在内的“体验经济”战略体系，在创意街区以及IP展览方面也是得心应手。
大悦城还深耕会员，培养忠实消费者，提高回报率。
龙湖则是一直坚定地走持有型商业策略，通过精细化运营来获取回报。
龙湖也很注重商户的合作共赢，其战略合作品牌已经超过了230家，合作商户也超过了4000家。
并且商场中98%的品牌趋于年轻化，品牌调整力度与速度也很快，会迅速替换掉“劣势”品牌，也注重打造体验式的消费场景，玩转IP。
在招商运营这一块，二者也是各有特色。
不管是从收租还是从运营来看，大悦城的表现都排名前列。
而且随着大悦城度过重组磨合期，运用资本越来越娴熟，大悦城在商业上的发展或许还不止于此。
你看好大悦城未来的发展吗？
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