最高院︱金融机构对抵押房屋未尽到审慎、合理的注意义务，不享有抵押权
案例检索：（2019 ）最高法民申2834 号
农行伊犁分行申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，应予再审。请求：1. 撤销（2018 ）新民终173 号民事判决；2. 撤销（2017 ）新40 民初43 号民事判决第五项及第二项第二款中“1×× 号、1×× 号、1×× 号、1×× Ａ号、1×× 号房屋除外” 的判项；3. 改判农行伊犁分行对位于伊宁市英阿亚提街所有权证号为伊宁市房权证字第×× 号项下全部房屋享有优先受偿权；4. 诉讼费用由永成公司、锦城公司、李永军、李双恕负担。事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律不当。锦城公司提交的房地产抵押清单载明案涉房屋处于出租状态，农行伊犁分行向房屋登记机关核实抵押房屋权属登记在锦城公司名下，农行伊犁分行已尽到谨慎的注意义务，作为善意第三人，抵押权有效。原审法院适用《最高人民法院关于贯彻执行< 中华人民共和国民法通则> 若干问题的意见（试行）》第113 条，适用法律不当。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。房屋产权登记在锦城公司名下，锦城公司即享有处分权，且该法系实体法，效力高于司法解释。周俊玉等人不是房屋所有权人，存在与锦城公司恶意串通虚假诉讼的情形。生效判决认定周俊玉等人于2006 年与锦城公司签订合同，2012 年前已取得房屋所有权，但在2014 年农行伊犁分行发放贷款前未备案登记，不符合常理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，房屋买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押第三人的，买受人可追究出卖人责任。本案周俊玉等人可依据上述规定追究锦城公司的责任。
根据农行伊犁分行申请再审的理由，本案再审审查的焦点问题是农行伊犁分行在对案涉房屋设立抵押权时是否尽到审慎尽调义务。本院认为，根据生效判决认定的事实， 在锦城公司以伊宁市房权证字第××号房产中的1×× 号、1×× 号、1×× 号、1×× Ａ号、1×× 号房屋向农行伊犁分行提供抵押之前，该公司已将前述案涉房屋出售给案外人周俊玉等人。锦城公司与周俊玉等人签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但周俊玉等人已经支付价款并实际占有房屋。农行伊犁分行自认锦城公司向其提交的抵押物清单载明前述案涉房屋处于出租状态。在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，农行伊犁分行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是锦城公司，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。本案农行伊犁分行未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，原判决认定农行伊犁分行对案涉房屋不享有抵押权并无不当。该分行申请再审的理由不成立，本院不予支持。
综上，农行伊犁分行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。
来源：民事法律参考
未尽审慎注意义务，最高院二个判例认为银行对抵押房屋不享有抵押权！
一、（2018）最高法民申3904号民事裁定书
相关裁判要旨
中国农业银行股份有限公司永州零陵支行、唐玲玲第三人撤销之诉再审审查与审判监督民事裁定书：
据原判决查明的事实，唐玲玲等62户在支付完毕全部房款并将所购商铺返租后已实现租金收取，应当认定其已实际对案涉商铺享有占有、使用和收益的权利。虽然唐玲玲等62户因云天公司的原因尚未办理房屋产权登记，但现有证据表明，唐玲玲等62户曾多次要求云天公司办理合同备案登记和房屋产权登记，但云天公司以各种理由推诿拖延，故案涉商铺未办理产权登记并非唐玲玲等62户的过错所致。零陵农行作为商业银行，其开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信状况。案涉借款人云天公司为房地产开发公司，其主要资产为案涉楼盘“云天·芙蓉广场”。该楼盘商铺均采用先出售再统一返租形式进行销售，在销售期间进行了长期而广泛的宣传，零陵农行向云天公司发放贷款时对此应当知悉。当云天公司以“云天·芙蓉广场”的商铺作为抵押财产向零陵农行提供借款担保时，零陵农行应当对云天公司“云天·芙蓉广场”的销售情况进行充分的审查，尤其是案涉部分商铺返租的租金还是通过零陵农行向买受人发放。零陵农行更应审慎甄别云天公司提供的抵押财产中是否涉及已经出售的房产，避免错误接受已经出售的房产作为抵押，损害买受人的权利。由于零陵农行未尽到金融机构的注意义务，存在重大过失，在签订抵押合同、办理抵押登记时错误接受已经由唐玲玲等62户买受并实际占有、使用和受益的房产作为抵押财产，零陵农行对案涉商铺抵押权不构成善意取得。因此，（2014）永中法民三初字第41号民事判决认定零陵农行对唐玲玲等62户所买受的商铺基于抵押权而享有优先受偿的权利，明显损害了唐玲玲等62户无过错买受人的权利，原判决对该判项予以撤销，并无不当。零陵农行主张其已尽到了充分审查案涉商铺权属状态的义务，对案涉商铺构成善意取得，与事实不符，不予采信。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》针对的是消费者对以居住为目的之房产的权益问题。案涉商铺并非用于居住的房屋，原判决依据该批复认定唐玲玲等62户买受人作为消费者对诉争房屋享有的权利可以对抗抵押权，虽有不妥，但不影响本案处理结果，本院予以指出。
二、（2019）最高法民申2834号民事裁定书
相关裁判要旨
中国农业银行股份有限公司伊犁分行、伊犁锦城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书：
本案再审审查的焦点问题是农行伊犁分行在对案涉房屋设立抵押权时是否尽到审慎尽调义务。本院认为，根据生效判决认定的事实，在锦城公司以伊宁市房权证字第××号房产中的1××号、1××号、1××号、1××Ａ号、1××号房屋向农行伊犁分行提供抵押之前，该公司已将前述案涉房屋出售给案外人周俊玉等人。锦城公司与周俊玉等人签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但周俊玉等人已经支付价款并实际占有房屋。农行伊犁分行自认锦城公司向其提交的抵押物清单载明前述案涉房屋处于出租状态。在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，农行伊犁分行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是锦城公司，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。本案农行伊犁分行未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，原判决认定农行伊犁分行对案涉房屋不享有抵押权并无不当。该分行申请再审的理由不成立，本院不予支持。