豪宅太贵，限竞房太小，中产改善怎么办？

在北京楼市中，改善需求是一股很重要的力量，但这几年处于压抑状态。

众所周知，过去两年限竞房成为北京供应的主体，7090政策把本已进入改善轨道的楼市，硬生生掰回到刚需轨道上。让希望改善升级的客户不得不延迟了购房计划。

有人问：7090的限竞房也有大户型，改善不可以吗？

当然可以，但总给人感觉：改善的不够彻底。

首先，7090限竞房即使有30%规划面积可突破90平米，但考虑到整体指标的平衡和销售周转速度，开发商对大户型设定的面积也相对保守。

从2018—2019年北京上市的限竞房中，绝大数改善产品都在138平米以内，虽然也为四居，但尺度、空间和功能都相对紧凑，属于基本款改善，而非舒适性改善。

其次，改善需求不仅仅指户型面积，还有对社区周边环境、规模密度、精装配置、生活配套等一系列的要求。

但对于多数7090限竞房来说，关注70%的刚需是第一位，少量改善产品供不应求，因此不愁卖。为了追求速度，品质不上不下，客户不会感觉太心动。

所以说，积压的改善需求很大，但并没有充分释放出来。

那么今年，市场对“改善”能更友好吗？

『地产营销人』认为：高端改善在缓缓打开空间，但中产改善却依然在夹缝之中。下面分析一下原因：

1、豪宅回归，与中产改善无关

北京今年土地市场很热，拍出的25宗住宅土地，不限价地块就占了20宗，其中还包含不少高价地，楼面价纷纷突破七万，已接近历史最高水平，意味着豪宅时代再次回归。

但这些未来要卖到12—15万/平米的豪宅，就算做出改善性产品，也与中产改善无关，能接受1500—2000万门槛的只属于少数人。

因此，限竞房土地减少，不限价土地增多，并没有赐予主流改善太多机会。楼市在转轨中，又开始走向另一个极端——豪宅化。

回忆2016年，那个轰轰烈烈的豪宅时代，市场上鲜见低于1000万总价的新房，这一幕如果再现，中产想改善依然尴尬。

2、面积下沉，限竞房无意改善

今年出现的限竞房在刚需的道路上越走越远，面积不断下沉，户型没有最小只有更小，连那30%的改善产品都被积压到刚需阵地。

过去130多平米的四居还能抵挡一阵，至少还能满足一部分改善客户的需求，现如今120平米内的四居成了标配，甚至110平米内的四居也开始出现。

总价是降低了，但对中产改善已没有任何意义，就算居室增多，他们也不会去买比现状居住面积更小的产品。

因此，限竞房改善产品的刚需化，进一步封堵了中产寻求升级的道路。

那么，市场主流的改善到底应该具备什么条件呢？

『地产营销人』认为：在中产可接受的总价范围内，项目要拥有较好的生态环境，住区氛围以及低密的建筑形态，户型尽可能舒适，四居、五居为主，拥有宽阔尺度和空间感，产品打造体现匠心精神。

那么，这种需求量最大的改善产品有没有呢？

上周，『地产营销人』在中央别墅区御河板块品鉴了一个新项目——富力首开·金禧璞瑅，在整体参观示范区和样板间后，认为这是一个非常适合中产改善的社区。

接待中心实景

中央别墅区御河板块，离尘不离城

富力首开·金禧璞瑅位于中央别墅区御河板块北延，京承高速未来科学城出口向北行驶2公里即达。地处未来科学城、怀柔科学城、临空经济区三区交汇之核。

区位示意图

项目不仅享有中央别墅区成熟资源和配套，同时未来科学城作为第一个国务院批准的“国家智慧城市试点”，其蓬勃的产业发展也给区域带来想象力。

富力首开·金禧璞瑅坐拥“三横三纵双轨一空”的交通网络，与城市发展脉搏交融重合，可快速连接望京商务区、国贸CBD、国际机场等主城经济圈，出行较为便捷。

区域鸟瞰效果图

项目生态环境优越，被牤牛河、温榆河、方氏渠三河环抱。罗马湖公园、滨水森林公园环伺项目东西。天气晴好时，背山面水，一览无余。

中央别墅区涵盖全北京70%的国际学校资源，排名前三的国际学校，占据了2个（ISB和德威），另有鼎石国际学校、北京英国学校、海嘉国际学校、新英才学校等优质国际学校，教育资源十分强大。

区域在建的三甲级医院——北京友谊医院顺义院区，以及和睦家医院、空港医院、首都机场医院、清华长庚等高端医疗配套，为健康保驾护航。

北京友谊医院顺义院区效果图

而祥云小镇、欧陆广场、奥特莱斯、荣祥广场、荣和广场，罗马湖商圈则为项目带来风情各异的商业设施。同时，马术俱乐部、高尔夫俱乐部和高端酒店也云集四周，休闲娱乐配套一应俱全。

京城罕见高端生活居住区，自成一体

富力首开·金禧璞瑅是由富力、首开两大品牌开发集团联手打造运营。

两大集团利用各自开发经验、多元化产业运营实力和资源整合能力，为御河板块打造的是集国际教育、高端康养、旗舰商业、高品质住宅融合一体的超级高端生活居住区。

鸟瞰效果图

除了富力首开·金禧璞瑅住宅业态，板块配建有约4万方旗舰商业，将打造多个文艺轻奢的沉浸式高科技体验商业空间。包含：影院、高端商超、特色餐饮等多种商业类型，让生活尽享便利。

住宅地块南侧配套有全球著名教育品牌—诺德安达，提供的是高品质十二年一贯制双语教育。

据了解，北京英国学校、上海英国学校均是诺德安达旗下机构，但只招收外国籍学生，而未来该校可招收中国籍学生，为高端生活区提供高端教育保障。

国际学校南侧是两大开发集团引进的国际级康养社区，面积近6万平米，为业主提供周到优质康养服务，让老人悠然安享晚年生活。

低密墅质宽奢洋房，改善升级首选

富力首开·金禧璞瑅为限价但不限面积的住宅地块，对购房者来说，可以用合理的价格选择更舒适的产品。

社区1.5的超低容积率，整体规划为叠拼别墅+不超过8层的洋房产品，洋房楼间距30-40米，感观疏阔，是目前北京市场上鲜见的纯改善型社区，尤其适合中产升级迭代。

洋房效果图

项目将山水、空间的人居之法与当代园林艺塑相融，以“城市桃源”的灵感积思，设计出“五境九景、十二庭、十二巷”的景观秩序。

约5000㎡中庭花园，园林精致规划，打造全时全龄的生活场景，让建筑融于山色湖光之中。园林中移步换景，空间层层递进，漫步其中，可感受到四季更替。

园林效果图

户型产品围绕全生命周期设计，建面约140-160㎡全周期定制墅区洋房，强调空间灵活切换、互融共生，践行“全家庭创变型”人居理念。

户型空间打通界域关系，让每个单品空间可互融共生。多功能厅房可变系统，实现场景复合，无限适配的空间“折叠”方案，让每个居住家庭感觉新奇、实用。

样板间实景图

140㎡四居、160㎡五居主力户型，均享有独立电梯厅。室内格局方正、洁污分区，动静分离，功能空间丰富。卧室设有区隔空间，家庭成员作息不受干扰，明厨明卫，南北通透，空间方正无变形，为个性改造增加更多可能。

样板间实景图

140㎡四室两厅两卫户型，南向4米宽高规格观景客厅，带有封闭双面采光阳台，方便衣物晾晒，更可作为午后看书、听音乐的休闲空间。

样板间实景图

多功能厅，可作为餐厅、瑜伽空间、健身空间、与孩子互动玩耍的空间。北侧两间卧室空间，可组合可分拆，根据家庭成员结构进行随心变换。

样板间实景图

主人套房设计，配有步入式衣帽间，专属卫生间，大飘窗设计，增加使用率。南向次卧可做老人房，采光充足，居住安静。

样板间实景图

160㎡五室两厅三卫户型，南向4.2米宽高规格观景客厅，宽敞舒适，也附有封闭阳台，拓展室内空间。

多功能厅，方便家人交流；北侧两间卧室空间，可根据需求组合分拆。主人套房设计，享有超大主卧，专属卫生间，大飘窗设计，宽敞豁亮。

样板间实景图

未来楼市上演两极分化，留给中产改善的机会依然不多。抓住有限的新盘时机，锁定潜力发展区域，抢占优质产品，是给诸位最务实的购房建议。

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