又见地王,购房者慌了么?

易简财经

一二线共振,土地市场“烧”得火热。

土地市场“烧”得火热

刚刚过去的几个月,全国土地市场都“燃”了起来。

一线城市几乎齐齐推出了新地王。

5月15日,深圳前海推出地块,万科、中海等16家开发商现身角逐。不到50分钟,龙光地产就以封顶价115.97亿元,加40760㎡配建一举拿下。该地块,也因而成为深圳新晋单价地王。

5月18日,广州推出12宗土地,总成交价达240亿元,引来了恒大、保利、龙湖、中海、佳兆业、雅居乐等在内的32家房企。交易现场过于火爆,广州公共资源交易中心网站当天都一度瘫痪。

5月19日,北京三宗地块以总价133.9亿元成交,溢价率高达38%。合生创展成最大赢家,107.4亿拿下最优质的两块地,溢价率均在40%上下。

二线城市也不服输。

4月30日,南京、绍兴、佛山、扬州在同一日上演了土拍大戏,多宗地块经过超百轮竞价才成交,溢价率最高近90%。

南京242.4亿元成交5宗地块,绍兴1住宅用地经过152轮竞价,以41.56亿元成交,溢价率高达46%;佛山一块地经50轮报价后,以47.37亿元成交,溢价率约46%,成为顺德总价“地王”;扬州一块地经242轮竞价,被世茂以9.46亿元竞得,溢价率高达88%。

楼市却热不起来

中国指数研究院显示,4月单月,TOP50房企拿地总额3102亿元,同比增长0.5%,环比增长105.0%;Top100房企更是同比增长7.2%,环比增长108.9%。中原地产数据指,4月一、二线城市的住宅土地平均溢价率达15.54%,是2019年下半年来的最高位。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里指出,各能级城市的溢价率全线上涨,同时上周重点城市流拍率降至3.7%,环比下降5个百分点,达到年内最低水平。

土地热市,楼市却热不起来。

国家统计局数据显示,1-4月,全国商品住宅销售面积同比下降18.7%,销售金额下降16.5%,除了施工面积同比小幅增长外,新开工面积、竣工面积、到位资金等指标同比仍均处于下降中。

全国楼市分化也较为严重,4月,一线城市中,除了深圳,其他城市成交面积均出现同比大幅下滑;二线城市中,有10个城市同比下降,其中武汉、西安降幅超过50%。进入5月后,虽然楼市还在持续恢复,但业内对后市判断普遍较为谨慎。

疫情固然在影响楼市表现,但联想到这几年“房住不炒”的大背景,楼市后续走势依然不明朗。若楼市维持颓势,监管继续看紧不松,这批买入地王的房企,几年后将无法再高价卖出,到时就只能哑巴吃黄连了。

更何况,地王在这几年的命运都不太好。

命运多舛的地王

上一波拿地热潮发生在2016、2017年。

各大开发商正值规模竞赛,拿地热情高涨,各地地王纪录不断被刷新,面粉贵过面包成常态。

然而,2017年后面,限购、限贷、限价等调控措施轮番出台,多地方楼市成交价量下滑,诸多“地王”竟然被套了。尤其在限价之下,想把地王项目再高价卖出,就是奢望。

广州是一个很好的例子。

2016年末,中冶置业30.7亿元斩获江燕路两块地,那是当时的海珠区地王。买下之后一年多才开工,而时至今日这个中冶逸璟公馆仍未开盘销售。

2017年3月,时代中国以5.54万元/平方米拿下金融街融御项目,夺得当时广州单价地王的称号。业内人士估计盈亏平衡点约在8万元/平方米左右。3年过去,项目尚未发售。

更早之前,2013年,越秀地产以总价24亿元拿下南洲路项目,创广州楼面地价新高,现项目命名为越秀·天悦江湾。但6年过去,项目还在调整规划,施工都未有定期,就更不用说入市了。

2017年10月,克而瑞就发现,2016年的50宗“地王”,开盘的只占一成多,多数在建未售,还有14宗“地王”未开工。在2017年“控房价”的重点区域里,多个区域的“限价”甚至直逼“地王”的楼面价,入市即亏本。

广州克而瑞首席市场分析师肖文晓此前表示,地王作为市场高热期的代表性产物,一旦遇到市场降温,受影响并不意外。规模房企的盘子够大,地王带来的资金难题还可通过其他项目的销售来化解。若中小房企拿了一两个难产的地王项目,则资金链上很可能伤筋动骨。

全国楼市还在缓慢复苏,若猛炒土地市场是为了带动楼市复苏,那是本末倒置。因为眼下的问题,不是楼市无需求的问题,是有需求却买不起的问题,这时把土地市场再炒高,并无意义。而且,当地王成了楼盘卖点,当政府与房企都将目光锁定在地价上时,这本身就很畸形。

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作者 | 天上掉月球
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