房地产项目公司股权收购协议要点分析与解读
本文旨在从买方的角度出发，分析、讨论收购项目公司100%股权的协议要点。
收购协议是买卖双方不断协商和谈判的结果，每次交易都有其特殊之处。
本文试析协议条款的内在逻辑和共性表述，亦尝试对某些风控要点提出建议和举措，详见下文。
并购协议的条款概要
通常一份完整的并购协议包括以下主要条款，条款的主要内容详见下表格：
协议要点分析与解读
第一条 交易目的条款
房地产项目公司股权收购究其本质还是资产收购，买方的交易目的应该包含两部分：
其一是买方收购项目公司100%股权以及权益，其二是取得项目土地后进行房地产开发、建设、销售或自持运营之目的。
原因在于并购项目公司的法律形式是股权收购，但实质是取得土地/在建工程，并进行房地产开发、建设、销售，所以上述两个目的是必不可少的。
本条的另一个目的在于作为认定根本违约或者交易目的不能实现的的重要依据，即在出现根本违约或导致交易目的不能实现的违约情形时，买方可以援引本条作为认定依据。
第二、三条 项目土地和项目公司的基本情况条款
如上表所述，本条系关于项目土地和项目公司的基本情况披露，本条针对尽调中发现的重要事实和权利状态，卖方向买方作出确认。
在披露项目土地基本情况时应该按照土地从取得、开发、建设、销售的内在逻辑作出陈述。
举例而言，应按照出让合同签署情况、土地款及税费缴纳情况、确权办证情况、规划指标、土地现状以及其他情况等顺序作出披露。
在披露项目公司基本情况时，主要披露内容包括股权情况、重大合同情况、现时债务和对外担保情况、员工情况、诉讼仲裁以及行政处罚情况。
其中最重要的部分为现时债务情况，债务情况应按照债务的性质进行分类，至少应分为：
1、金融机构债务；
2、工程款债务；
3、预售购房款债务（如有）；
4、对卖方及其关联方的借款、往来款债务；
5、其他债务。
按照该逻辑进行分类的重要原因在于，前三种债务通常具有优先性或法律特殊保护，第四种债务通常在本次交易进行时需要直接归还，是交易对价的一部分。
第四条 交易的先决条件
本条通常表述为交易存在的障碍或交易目的难以实现的待决事项作为交易的前提条件，待先决条件解决后，买方才承担的收购义务。
通常将约束卖方在一定期限促成条件成就，但卖方若无法在约定的期限内实现，协议一般约定三种处理方式：
1、延长全部或部分先决条件的成就期限；
2、豁免部分条件，继续进行本次交易；
3、终止本次交易，解除并购协议。
需要区别，本条不是协议的生效条件，本条是约定买方负担收购股权义务以及支付交易对价的前提条件，而不是协议生效的条件。
第五条 交易对价的构成以及调整条款
通常而言，交易的对价包括股权转让款和买方承接的项目公司债务，股权转让款是买方直接支付给卖方的对价，承接的债务包括卖方及其关联方对项目公司的借款、往来款等，亦可能包括其他第三方债务。
两者区分的意义在于：
1、两者的款项性质不同，除非经过豁免，债务是固定的负担，买方一般无法调整该金额，而股权转让款是剩余款项的概念，可以因为债务的增加而调减或因交易对价的调减而调减；
2、在控制付款节奏时，通常应先支付一定比例的股权转让款以取得股权，再归还第三方债务，接着才是归还卖方及其关联方的债务，最后应保留一笔股权转让款，以上付款节奏有利于买方控制交易风险。
对于交易对价，项目土地的规划指标、确权指标、抵税发票等影响项目土地价值或无票成本的情形，可以作为调减交易价款的依据。
举例而言，
1、如规划批复文件载明的项目用地计容建面少于【X】㎡的，则交易款项按照人民币【Y元/㎡】的标准予以核减；
2、项目土地产权证载明的土地使用权面积少于【X】㎡的，则交易款项按照人民币【Y元/㎡】的标准予以核减；
3、如项目土地可用于抵扣土增税的发票金额少于【X】元的，则交易款项按照人民币【Y元/1元】的标准予以核减。
第六条 具体交易安排与步骤
1、关于交割节点的含义
在并购协议中，涉及到交割的履约节点有四个，分别是：股权的交割；“章证照”的交割；项目土地的交割；董事、监事、高管等人员的交割。
股权交割即项目公司100%股权变更至买方名下，在交易过程中，通常分多次变更股权。
但从利于我方控制项目公司的角度，建议在第一次股权转让时就变更51%以上的股权。
“章证照”的交割即将项目公司的银行U盾、公章印鉴、营业执照、资质证书以及其他重要法律文件全部交由买方单独保管。
项目土地的交割即卖方应将符合交付条件的项目土地移交给买方，通常认定的交付标准为“净地”。
具体含义如下：指项目地块范围内（包括地上和地下）的建筑物、构筑物、附着物、电线杆(塔)、通信设施、地下管网等已拆迁移除并安置补偿完毕，具备动工开发所需要的主要条件，项目地块用地范围内无任何租赁关系、地役权、承包关系及其他土地使用关系或其他权利负担。
董事、监事、高管等人员的交割指项目公司法定代表人、董事、监事、经理变更为买方指定人员的。
2、并购中交割日的意义和认定
交割日作为并购中一个非常重要的概念，在不同的并购语境下具有不同的含义。
在房地产项目并购中，交割日侧重于表达风险由卖方向买方转移的时点。
交割日为买卖双方划分各自对标的公司享有或承担的权利和义务、责任和风险的时间分界点，除协议另有约定外，项目公司于交割日前的债务、或有债务均由卖方承担，交割日后的债务由项目公司承担。
从买方控制风险的角度出发，交割日至少应具备以下几点：
a、项目公司至少51%股权已经变更至买方名下；
b、项目公司法定代表人、董事、监事、经理变更为买方指定人员；
c、“章证照”已移交买方单独保管。
以上三点是交割日认定要件，51%股权变更完成意味着买方取得项目公司股权控制权，法定代表人的变更是为了控制卖方委派人员的不当行为产生的风险，“章证照”移交作用之一亦是切割移交前卖方的不当的用印责任。
这三个要素对买方风险控制有着重要的作用，建议买方应按照此原则认定交割日。
3、交割日与或有债务的保护条款
前文述及除买方承接的项目公司债务外，项目公司于交割日前的债务、或有债务均由卖方承担。
买方另需在协议中约定未披露债务及或有债务的赔偿条款和抵扣条款，示例如下：
1、按照本协议约定应由卖方承担的或未披露债务或或有负债导致目标公司遭受损失或遭受损害赔偿、行政处罚、补缴税费或承担任何其他法律责任，均由卖方负责承担和解决，如因此给买方和/或项目公司造成任何损失，卖方应立即向买方和/或项目公司作出全额赔偿；
2、卖方违反本协议的约定应承担的违约责任，包括但不限于应支付的违约金、赔偿金或导致买方和/或项目公司应承担的所有费用、债务及或有债务等，买方有权从应付未付的总交易价款中予以扣除。
第七条 过渡期安排
过渡期通常指协议签订日（或财务基准日）起至项目公司100%股权变更至买方名下之日止的整个期间。
在此期间内，除非经过买方同意，卖方通常负有对项目公司维持日常运营的保障义务，包括但不限于限制导致项目公司其经营范围发生重大变更、股权受限制或资产实质减少的行动。
我们认为，如果过渡期持续时间较长，卖方作为项目公司工商登记的股东需配合买方进行融资，在项目公司签订重大融资合同、抵押合同、保证合同时，应配合买方出具股东会决议、放弃优先认购权/优先购买方承诺、提供必要资料等义务；
同时，基于收购的目的是取得100%股权，为防止卖方在过渡期内主张股东权利，对项目公司主张权益，应约定买方在支付第一笔股权转让款当日（或项目公司51%股权变更完成当日），卖方就不再享有项目公司和目标股权的管理权、表决权、提名权、分红权、剩余财产索取权等权利及权益。
第八条 陈述与保证条款
陈述与保证条款与第二、三条基本情况的信息披露条款既有联系又有区别。
对于收购前期尽调中已知的事实情况，第二、三条已就项目地块和项目公司的基本情况作出说明和描述，本质上是卖方对项目公司的信息披露。
但受制于尽调手段的局限性和卖方信息披露的疏漏或隐瞒等，对于买方而言，仍然存在未发现的潜在风险，就必须通过陈述和保证条款转移或者降低风险，陈述和保证条款是对尽职调查的补充，正所谓“调查不足陈述补”。
信息披露和陈述与保证条款是一个整体，前者对目标公司已知事实作出信息披露，陈述与保证则对未知的风险作出保证。
两者互相配合，构成一个闭环的整体。
第九条 违约责任和其他条款
违约责任条款本文暂不讨论，税费承担、争议解决、保密、送达等其他条款较为常见，不再赘述。
收购协议作为的相关条款环环相扣、前后衔接，要草拟一份合格的收购协议并非易事。