览月阁的学区陷阱，会让多少人交智商税？
01
狮山最近又火了。
不为别的，就是览月阁被爆有销售进入案场，预计最快今年4月就能开盘。昨天，一姐本想前往案场实探，不料刚走到门口就被保安“请”出来，这么神秘的嘛~
02
览月阁位于狮山核心，运河路以东，妥妥的狮山核心区位，根据网传的小区划分，览月阁的学区将会是新区实验双学区（金山路小学+金山路初中），堪称狮山最顶尖的教育资源配置。
先看小学部分，按照2020年新区实小金山路校区施教区来看，览月阁妥妥的就在施教区范围内。
再看初中部分，按照2020年新区实验金山路校区施教范围来看，览月阁也在施教区的范围内。
不过这其中有个变数。
今年2月，新区实验金山路校区迎来扩建，位置东邻苏州市公安局水上警察支队，南至金山浜，西至大轮浜，北至邓尉路，新增了1200个学位。
这1200个学位究竟是留给新盘（诸如狮山村、山水樾澜庭）还是要重新划分何山路以南金山路以北的二手小区呢？
随便叭叭：这些学位不像是会留给览月阁的样子，览月阁总户数约1167户，如果把览月阁划进来，一个小区就能占掉新增的学位，那某某新的狮山村、樾澜庭怎么办？如果容纳了这两个新盘，览月阁是不是只能被划去新区实验滨河路校区呢？
此外，2019年和2020年新区实验竹园路校区、滨河路校区的学区划分出现较大变动，这说明学区划分并非一成不变，是综合多种因素考量的。
按照去年新区学区划分，览月阁的双学区“很稳”，但不看到2021年最新施教区划分，谁也不敢打包票。至于等到览月阁交房时候的学区还能否是双实验，更没人敢保证了。
所以说，览月阁的学区虽然预期好，但不稳定性极大，死守览月阁颇有博彩的性质。
览月阁会不会重蹈金地名悦的覆辙？一路之隔，与新区实验初中金山路校区失之交臂。如果真如金地名悦一般，急切入股的业主怕是只能给自己唱首凉凉了。
03
除了学区属性，览月阁最令人印象深刻的还是超高的容积率，被网友亲切的成为“鸽子笼”，足不出户，可以享受香港居民的生存空间。
根据规划，览月阁住宅部分是由7栋超高层（层高48-49F）组成，户型面积段103-237㎡。这样的住宅层高在苏州实在太少见。重点是超高层得房率很低！
光看图片就感觉到了一种压抑感，一姐在实地拍摄照片时，都有种高空恐惧症的感觉，着实有点吓人，太密集了！
还有超高层不仅电梯等待时间长，且一旦突发火灾，40层以上的住户很难解救，真的是命悬一线啊。
由于建筑密度较大，楼间距太近，项目的采光非常差，一姐绝不夸大其词，25层以下无采光。
难以想象，这样的“鸽子笼”，其居住舒适度会大打折扣，加上学区具有不确定性，想买的要慎重。
04
看到这里，我们不免提出疑问，为什么要买览月阁，其性价比在哪里？
如果真的只是为了学区，那就买老破小，反正就是为了金山路双学区。而此前我们就讲过，览月阁的学位还有不确定性，风险性极大。
据链家数据显示，拥有金山路两大学区的锦华苑，小区最新二手房挂牌价3.9万/㎡，且当前有14套住宅出售。
其中，有一套面积129㎡的房子，挂牌单价仅3.8万，总价492万。而览月阁放风价不低于3.8万，这就说明，倒挂空间很小，甚至不存在倒挂。
也就是说，在单价相同情况下，同样是金山路双学区，锦华苑明显更占优势，所以你真想用学区，别考虑览月阁。
另外，一姐还特意问了几个资深中介，有中介说，“我也有同客户提对览月阁有没有意向，我有资源可以拿到，但大多客户都表示意向不大，因为售价和周边新房价格差不多，居住舒适度也不高，加上这个项目之前一直搁置着，后期风险性大。”
还有中介表示，览月阁只适合投资客，但更多投资客都偏向狮山村，唯一可以肯定的是，自住的客户很少。
最后想说，如果你是自住要买览月阁，一姐劝你算了；如果你是为了学区，一姐劝你谨慎；如果你是投资客，可以一搏，但风险系数高。
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