群众身边的民法典｜借别人姓名买房，所有权属于谁？

辛刚作

核心提示 房屋所有权证书登记的姓名，具有推定效力，在没有相反证据足以推翻的情况下，可以作为判断房屋权属的标准。

房子是自己掏钱买的，房产证上却是别人的名字，这种情况在现实中并不少见。近几年，由于受限购政策、贷款条件等因素影响，为了享受某些购房优惠，不少人会选择借名买房的方式，借用他人姓名以促成房屋交易顺利进行。但在借名买房情况下，房屋是登记在别人名下的，存在很大风险，因此也引发出许多纠纷。

那么，对于实践中购房者为了规避相关政策或享受优惠而借名买房，出现因登记人和实际购房出资人不一致而发生纠纷的情况，法律是怎么规定的呢？

【典型案例】

由于西安实行房屋限购政策，大学刚毕业的小周因户口不在本地且尚未开始缴纳社保，不具备购买商品房的资格，于是便借用朋友小吴的名义与开发商签订了购房合同，房产证上登记的也是小吴的姓名。后来，小周在西安落户并通过人才认证认定取得购房资格，便请求小吴去房产部门办理房屋过户，但小吴却找各种理由推脱不予配合。无奈之下，小周向法院提起诉讼，要求确认自己对房屋的物权。

【法官说法】

西安市中级人民法院法官 袁观磊

“一般来说，房屋所有权证书登记的姓名，是判断房屋权属的标准，也就意味着房子登记在谁的名下，谁就是物权人。”袁观磊表示，民法典第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”由此可见，我国不动产的产权实行的是登记公示主义，不动产登记簿是房屋物权归属和内容的根据，不动产登记簿上记载的权利人就是物权人。

“借名买房中，实际权利人假借他人名义出资购房，并将房屋登记在出名人的名下，常常是因为规避购房资格限制、获取贷款、逃避债务等原因，对此，法律虽未明文禁止，但也是不鼓励的。”袁观磊表示，实际生活中，作为借名人的实际权利人以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，使登记在不动产登记簿上的权利人并非为实际权利人，由此引发房屋产权归属争议的不在少数。法院在处理出现登记人和实际购房出资人不一致而且发生纠纷的情况时，会在物权规定基础上，按照公平原则、契约必守原则进行综合裁量。

“一般情况下，如果借名买房过程中不存在违反法律、行政法规强制性规定以及违背公序良俗原则等其他无效事由的，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下。”袁观磊分析，案例中，小周如果能够提供自己与小吴之间签订的《借名买房协议》《房屋代持协议》等书面协议，证明自己与小吴之间存在借名买房法律关系，或是能够提供其他证据证明自己对房屋存在出资关系且已实际居住使用，确实为房屋实际权利人的，是可以向法院提出请求小吴配合办理房屋过户手续来实现自己对涉案房屋的权利主张的。但是，如果小周直接起诉要求法院确认涉案房屋归其所有，在法律上是不能成立的。因为依据民法典确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力，所以，在未经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系直接被确认为房屋的物权人。也就是说，小周证明自己与小吴之间存在借名买房法律关系，只能拥有基于合同关系所产生的债权请求权，在完成过户手续之前，房屋的物权依旧属于房产证上登记的小吴。

“借名买房是存在很大风险的，最好不要尝试。”袁观磊提醒，如果万不得已确实需要采取借名方式购买住房的话，要提前规避风险。首先，作为出资购房的实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式明确约定“借名买房、借名登记”，确定该房产的实际出资人和权利人；其次，实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保存好购房合同、贷款合同、转账凭证、向银行支付按揭款的付款凭证等相关资料原件，以免发生纠纷时没有证据；最后，可以设置“反向抵押”，即通过签订抵押合同把登记在他人名下的房屋，抵押给实际出资的真正购房人，使购房人的利益得到保全。