中国调表师

有细心的投资者发现,世茂旗下三家上市公司的业绩发布会上,当家人许世坛领带的颜色都是粉色的。

这是世茂粉红色的十年,许世坛接手后,世茂的体量从300亿变成了3000亿。更重要的是,当同行们都踩了红线的时候,世茂骄傲地告诉他们:

绿光在这里。

的确,集团发布会上公布的都是好消息,2020年公司回款额2252亿元,同比上升15.5%;现金及银行存款为684.7亿元,同比上升14.8%;净负债率下降至50%。

最重要的一点是,世茂集团连续9年将净负债率维持在60%以下,这在千亿规模房企中,可能是独一份了。

唯一有问题的是,这与外界对世茂的印象完全不同,这几年世茂无论是拿地还是收购都冲在行业前面,包括轰动业界的收购福晟,但从财务报告来看:

它明明那么激进,但却那么健康。

宋朝的西门大官人明明早就告诉我们,时长、次数和健康,你顶多只能同时拥有两个。

带着这个疑问,包叔仔细研究了世茂两家上市公司世茂集团和世茂股份的财报。港股的世茂集团没有提供详细的财务数字,A股的世茂股份说得更详细一些。

那就从世茂股份说起吧。

世茂股份的增长一直差强人意,连许世坛都公开说过自己不满意。半年前,他公开宣布给世茂股份设定了未来五年销售增速40%的指标。按照这个速度,五年之后,世茂股份的规模就会达到千亿水平。

但半年过去了,增长确实还没看到,营收依然在200亿左右徘徊,但世茂股份的归母净利润,却像兽爷的腰间盘一样突出了,同比下降了接近四成。

对于利润下跌的原因,世茂控股管理层的解释是,2020年产生了评估增值10亿,反映到归母净利润大约为7亿,入账的以全资公司为主。今年入账的,恰好都是合资公司。

包叔查了一下,世茂股份的归母净利润从2015年起就没少于20亿,今年是第一次。还有世茂股份上市以来的二十多年里:

少数股东损益头一次超过了归母净利润。

这部分异动,世茂股份在报表中并没有解释,但复盘一下项目,就能懂了。

比较明显的一个项目是在2017年12月,深圳龙岗的大运会地块,被世茂股份下属的福建世茂新里程以249亿拿下,而世茂股份2017全年的营收:

也不过186亿。

资金缺口显而易见,世茂股份选择向福建新里程增资72.08亿。之后,中信泰富出资48亿,成为福建新里程第二大股东。

根据棱镜的报道,福建新里程还向金融机构申请了不超过150亿的授信额度,并用深圳世茂新里程100%的股权提供质押。

通过这种方式,世茂股份用72.8亿元撬动了接近4倍投资。而最终反映在当年报表上的数据:

只有35亿不到。

这类合作开发项目,通常都以关联方向上市公司提供资金的方式,躺在了世茂股份财报上的临时公告未披露事项中,同样数量的,还有几十个。说的好听点,这叫合作开发,说得直白一点,就叫:

明股实债。

这样做的好处是,世茂股份用很少的钱就拿到了远超自身体量的项目,而且财报会特别好看。过去三年,世茂股份的“三道红线”均为绿档,与这种操作不无关系。

小弟弟世茂股份(600823.SH)是这样,大哥哥世茂集团(00813.HK)也差不多。世茂集团的净负债率,一直处在行业的低位。即便是这几年买买买,产生了巨量的资金周转,它的财务费用,也没有出现特别明显的波动。

这就实在太神奇了。

但幸亏,会计不是万能的,世茂集团财报里的少数股东权益的增幅,还是露馅了,它是超过归母净利润的。

换句话说,利润越来越多地被藏在报表之外的金主们分走了。四年级谈了八次初恋的兽爷说:

负债和少年的爱情一样,捂住嘴,也会从眼神流露出来。

世茂集团的负债总额,已经突破了四千亿,是2017年的两倍多。财报看起来稳健的世茂,实际上已经负重前行了三年有余。

接下来的几年,也越来越难藏住了。他们近年来并购获得的项目,由于并不是一次性装入上市公司,得慢慢展现本色。

有迹可循的地方在世茂新增土地的楼面价上,相比2019年5000出头的平均楼面价,2020年新增土储的平均楼面价高了差不多一千块。随着福晟项目的逐步并表,世茂的土地成本预计还会进一步增加。

表外融资的玩法,对于开发商来说已经不新鲜了,但像世茂这样用得炉火纯青的还是少见,包叔听说世茂的一些表外融资,在有集团担保的前提下:

已经不需要抵押物了。

深圳龙岗大运村地块那样的模式,大量地存在于世茂的体系内,先和合作方成立项目公司,再由上市公司的孙公司和合作方成立合资公司,以该合资公司的名义借钱,由世茂集团担保,保本保息。

这种模式的基础只有一个,金融机构相信世茂的偿债能力,相信其资产将最终实现增值。

这样的融资案例,包叔拿到好几个,粗略算下,世茂某个北方区域的其中一个表外公司,融资规模就能达到好几十亿。融资的宣传语简单粗暴:

各位投资人请珍惜宝贵的投资机会。

这些表外公司大多是名字怪异的贸易公司,需要层层穿透才能达到世茂,而世茂还在发明新的结构,哪怕层层穿透,都很难追溯到他们。

以后谁再说瑞士是钟表王国,包叔第一个不答应,全世界最高明的调表师,明明都在中国的地产公司。

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