去日本买房的中国人

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什么样的中国人会去日本买房?

要说中国人什么时候兴买日本房,日本业内普遍认为是2015-2016年的时候。

从那之后,每一年基本都有日本媒体报道中国人“爆买”日本房地产。这当中,有小额投资买公寓的,也有一掷千金买东京湾区高级塔楼的,也有买民宿、一户建等等。

这样的报道,网上一抓一大把。

即使在新冠疫情期间,咱国人投资日本公寓的热潮也丝毫不减。

什么样的中国人会投资日本房产、为什么投资?这几年来趋势是怎么变化的?现在什么样的房产最走俏?

今天这篇文章,我们就来聊一聊这些问题!

谁在买日本房?

中国人爱买房,大家都知道。

曾有人说,当你过了相信诗和远方交织出浪漫的年纪,买房就是疗愈中青年危机的最好办法。

但现在想用低于100万人民币,在国内一线城市买一套房,就是天方夜谭,“几乎”这两个字都不用放,投入的成本是越来越高。

但是,隔壁的东亚岛国却不用这么贵。即使在东京23区(北京五环内、上海外环内),也能轻松用50万人民币买到一套房。

单笔投资小、升值潜力大、租售比高于国内、永久产权、对外国人无限制政策……

这一个个,都是诱人的因素,所以,国内的投资者出手了。

早在疫情前,国人对日本房产的投资热度就很高。一家香港做海外房产的房屋中介称,尽管2018年的海外总交易额下降了24%,但那一年,他们在日本房地产上的交易金额比2017年增长了30%。

另一家日资的高端房产服务公司社长也提到,日本房产销售在2015-16和2017-18年间销售额增长了20%至30%。

到了2019年,据一家海外资讯网站的数据,仅第一季度中国买家询问日本房产的数量就比去年同期增加了近13倍

国人对日本房产的火热关注,是随着旅游人数暴增而不断上升的。

那到了2020年,旅游行不通、各国经济都不景气的情况下,国人对日本的房产还有热情吗?

国内有机构做了相关的统计。58同城、安居客发布的《2020年日本房地产市场报告》中指出,日本代替泰国成为2020年海外地产搜索热度TOP1,搜索量超过泰国18%。那是因为,相比于泰国,日本的“资产安全性”更高、更可控。

而根据我爱我家海外的调查研究,2020年上半年国人购买意向最多的三个国家是日本、泰国和美国,而疫情期间,咨询日本房产的客户占比明显上升,与泰国和美国拉开差距。

另外,亚洲最大的房产资讯企业CEO Kashif也表示,日本作为国人海外购房目标国,其询盘量去年的上升速度居各国之首。

答案不言而喻了。

因为日本对私有产权、隐私非常看重,所以你要去公开信息中寻找中国人买房的统计比例,基本找不到。但是,从这几年来我们公众号的热度、咨询量,以及各个渠道的反馈,不难得出一个买日本房产中国人的群体画像。

买日本房产的中国人主要有这样几个特点:

中产+富裕阶层,有50万人民币以上的闲钱,或者更高的投资需求;

年龄以30-50岁居多,近年来90后购房的比例在上升;

需要配置日本的身份;

有分散配置的意识,认同日元避险的属性;

喜欢日本文化、旅游;

国人实力证明,什么是走到哪买到哪。

为什么买日本房?

回答完“是谁”买日本房,接下来我们来解答他们“为什么”买日本房。

国人对海外买房投资的意识,是进入21世纪、人们开始积累财富之后,才慢慢形成的。特别是近年来,国内房价大涨,更是让人们产生了“无论如何,买套房投资准没错”的观念。

而去日本买房这个观念,也主要是从2015年之后开始普及开来。此前去日本买房投资的华人,那主要是港台地区的同胞。

(台湾知名媒体人吴淡如在2011年期间抄底了许多日本房产)

港台地区的朋友因为比我们更早地富裕起来,而且往来国际也更加便捷,所以他们很早就有了要投资国外、持有不同货币资产来对冲汇率风险的意识。

这几年,这个意识在国内也越来越盛行。所以,国人为什么会买日本房产?我也跟与我们成交的客户们求证,得到了这样几个理由:

L先生:中美摩擦日益上头,这个时候要做好避险、分散配置的准备;不押注一个地方。

C女士:日本房子便宜,而且租金收益比国内高,买下就产生现金流(因为直接收租),随时可取,稳定性高。

L女士:省心、求稳。日本离中国近,而且日本制度健全,可以托管不用自己打理;日本人爱租房,说明这市场稳定而且大,不担心市区的房子租不出去。

B先生:孩子在日本上学,想投资一套房作为孩子的租金,到时候他毕业了再卖出去,基本原价、还有可能升值。帮我免去了一大部分住房租金,而且按照日本的通胀率,还是很划算的。

F先生:在日本买房,做日本人的房东,这让我有一点优越感。

H女士:以后去日本旅游、置业、投资,就可以不用自己在国内的收入了;

H女士:日本房产永久产权,法律有保证,所以买起来安心。

X先生:投资一栋楼收租,还可以贷款,花的钱比在北京、上海同等地段买一套房的金额还低,论性价比,东京又是全球数一数二的大都市,整体我觉得更高。

新冠疫情下“国人买日房”
趋势在起变化

谈到几年前在日本投资房产的国人,投资高级塔楼一直是主流。当时人们爱买市中心高层的塔楼,特别是东京湾区的胜哄-有明-丰州地区。

(胜哄附近的塔楼群)

不过,2015年一上来就买塔楼,其实是第一波被收割的“韭菜”。刚进入日本市场的中国投资者,对日本的房产投资思路并不熟悉,还是持着中国投资房产的思维,被“忽悠”去投资日本那些又高大上、又漂亮的新房。

以前,国人哪里都投,比如福冈、名古屋,北海道二世谷的旅游度假中心的旅游地产,也是投资热门地。

几年前,我们经常会听到同业谈论,北海道二世谷周围的土地被外国人(主要是中国人)收购。这一活动现在虽然仍在继续,但似乎高峰已经过去,毕竟周边地区的地价已经涨了上来,在过去的几年里跃升了两到三倍。

我们这几年下来逐渐观察到,越来越熟悉日本“游戏规则”的中国投资者回归理性,开始将东京作为下一步目标,主要为了疫情当下能稳定收租。

而且,随着投资人群不断扩大,国人对日本的房产投资认识也越来越深入,投资的品种也日趋丰富。为外国投资者提供建议的房产顾问佐野真广观察到,目前在东京23区,中国投资者除了购买高级公寓,还会买一户建住宅、小型投资公寓,以及小规模的一栋楼。

具体来说,东京哪里是国人最钟爱的地段?东京23区,其中以沿山手线及其内部区域尤其受中国投资者欢迎。

如果选的是公寓和一户建自住,国人一般会选3LDK的家庭类型,价格是1到2亿日元之间;

如果是投资公寓,则1R居多,价格则在700-1500万日元之间;

若是一栋楼投资,房间数是8-20户或更少,并且优选2-5亿日元之间的预算范围。

基本上,许多正在东京23区进行投资活动的中国投资者不在日本居住。谁去打理?主要是在日本已经发展相对成熟的房屋租赁管理公司,由他们来对接租客、收租。

如果你想赚其他货币来对冲风险,在投资评测时被机构评估为“保守投资者”,那么日本房产投资就值得考虑。

花50万RMB,成为东京房东,即刻产生日元现金流,这是个不错的买卖呀!

……

第一次海外投资,日本是稳中求胜的首选多次投资海外,更需要日元资产对冲风险,为收益上锁。

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