爆料!这才是苏州残酷的楼市真相!一批楼盘根本卖不动

市场是冷是热,口说无凭,数据揭露真相。

最近被讨论最多的就是:某楼盘验资200万排队看房!千人抢百套房!一分钟劲销十几亿!

不可否认,这样的现象在苏州楼市的某些板块的热门楼盘中确实存在,但更多的都是夸大其词。

根据苏州克而瑞数据显示,2020年上半年,苏州市区商品住宅成交套数31519套,从6月的市场表现来看,楼市恢复在逐步加速,但是苏州市场的竞争也越来越激烈!

真相是,今年苏州开发商压力倍增!随着市场供应的增加,购房需求的减少,再加上源源不断的土地供应,局部板块供大于求,一批楼盘很难卖得动

可以说,今年苏州市场的压力远胜于去年,今天我就把了解到的5大残酷真相曝光,知道真相的我眼泪掉下来

……

正文之前,我们先来做个投票:

苏州楼市5大真相

1、非核心区板块去化遇冷!刚需也不买账,有楼盘开盘网签率几乎为0!

我盘点了6月份近20家开盘或加推的楼盘,发现大部分楼盘去化情况一般,仅有热门板块的一些倒挂盘才表现出色,如狮山上瑞阁

而像部分比较远离城市核心区的板块,如相城元和、黄埭、阳澄湖、吴江盛泽、吴中木渎等,新房房价“1字头”或者总价不到200万。

而现在苏州多个板块新房房价已经突破3万/㎡,这样看来这几家楼盘的房价算便宜的了,这个价格对刚需也比较友好。

然而,从数据看这些刚需盘并不好卖,像都会上品花园、宽泰铂园、云赋花园等,去化几近为零,非常惨淡。

(数据来源:金刚石数据,可能有部分延迟)

2、土地供应量激增!房企积极拿地,未来新房数量供大于求

土拍大数据统计显示,2020年上半年苏州市(含吴江区)经营性建设用地共出让65宗,成交面积292.53万㎡,总成交金额580.52亿元。
其中,高新区8宗、相城区11宗、吴中区21宗、工业园区5宗、姑苏区2宗、吴江区18宗,楼面价超1万元的地块数量30宗,占比46%;楼面价超2万元的地块有3宗,占比5%。
图源:土拍网

从最近几年上半年土地市场表现来看,2016年上半年土地市场成交量达到峰值,成交面积349.81万方,成交金额728.86亿元,2020年上半年土地成交金额仅次于2016年

2020年上半年苏州涉宅类用地的总建筑面积约为455.39万㎡,与2019年上半年的342.89万㎡相比,供应量大幅上升,未来新房数量供大于求。

3、下半年数百家新盘入市!板块新房厮杀激烈!房企压力倍增

据统计,下半年苏州待入市的项目/地块已达112个!细分来看,吴中、吴江依然供货主力,板块内新盘多达27个之多,其次相城22个排名第三。
随着轨交5号线的开通时间日益临近,吴中区的热度也是越来越火,各大房企纷纷在此拿地,下半年除了一直火的太湖度假区,城南和胥口不出意外也会跟上来。

板块竞争越发激烈,就拿苏州湾来说,从1万/㎡到1.8万/㎡的拿地价,面粉的价格开始逐步刷新面包的定价,但世茂、建发、中交、建发、绿地等大牌开发商仍然抢滩进驻,已经形成11盘厮杀的激烈场面!

他们看中的就是这个板块的配套和未来发展,苏州湾如今的配套已经趋近成熟。

但区域内竞品过多,拿地价却越来越贵,这对房企来说,销售起来就增加了不少压力,如何在市场中抢到更多的份额,成了开发商最为头疼的问题。

4、冰火两重天!热门板块限价倒挂盘卖得火爆,改善盘却卖得不容易

市场冷热不均,同一个区域,有的盘千人摇,有的盘无人问津。

要说6月红盘,就不得不提建屋的两个倒挂神盘——园区的建屋天著和吴中太湖新城建屋吴郡半岛。

6月28日,建屋天著160套人才房源线上摇号,共计495位申请,中签率为32%;6月29日,建屋天著108套非人才房源线上摇号,共计2103位参与,中签率仅5%

(冒雨看房)

截止目前,建屋天著最新一批268套房源,已网签了198套,网签中10套,网签率78%。

建屋吴郡半岛最新一批的364套房源,已网签了352套,网签中9套,仅3套未网签,网签率99%。

但同样是买人才房,园区其他几个楼盘的热度却相去甚远,颐和公馆、星翠澜庭、中铁建花语江南等改善新盘,加起来也只有5位人才申请!

其实说白了不是园区的改善新房不想香了,而是价格让人望而却步!很多人才之所以去抢一些老小区,无非就是总价低、单价低、倒挂高!买得起

而像颐和公馆、花语江南这种大面积改善房,居住品质固然高,但总价更高!大家无非就是想以最低的门槛上车园区,小面积低总价的倒挂盘才是首选

虽然这类房子难抢,但是只要抢到就是赚到,所以很多人即便陪跑几次还是不甘放弃!

5、7月新房房价居高不下,今年买房更难了

就在刚刚,克尔瑞数据显示7月新房各区均价出炉,六大区量升价稳

相城区成交均价最高为姑苏铭著——32442元/㎡
新区成交均价最高为邂湾澜庭——41257元/㎡
姑苏区成交均价最高为朗诗澄园——40747元/㎡
园区成交均价最高为中海上东区PRO——45692元/㎡
吴中区成交均价最高为融悦湾花园——33160元/㎡
吴江区成交均价最高为吴越熙华雅苑——27533元/㎡

2020年06月苏州住宅市场供应7861套,成交6974套;成交面积共866375m²,环比上涨55.31%。

(图源金刚石数据)

成交区域以吴中区和高新区为主,姑苏区供应量暴增,但成交甚少,主要原因也是姑苏区整体新房均价偏高,地处古城区,升值潜力有限。

(图源金刚石数据)

仔细看产品类型,市场供应最多的是100-110㎡的产品,供应了2060套;但从成交结果看,面积段为130-144㎡的房源成交最多有1320套。

说明市场上改善需求是大于刚需的,但刚需房源却源源不断。

(图源金刚石数据)

再从价格上看,6月苏州住宅成交方面以总价段500-600万的房源为主力,这也意味着,想要买到好房子,买房成本也在逐步升高。

虽然苏州楼市不缺200万以内的低价盘,但是大多又偏又远,不宜自住,刚需买来也是放着,真正性价比高,交通便利、配套齐全又低价的楼盘几乎消失。

(图源金刚石数据)

过去5年,在苏州买房,每年都很困难,今年貌似更加困难,希望大家多去实地看房,货比三家,听专业人士对板块规划和楼盘前景的分析,最后结合自身需求和资金实力,最终买到自己心仪的房子。

数据来源:金刚石数据、克尔瑞苏州房产测评、土拍网

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