成都楼市，鲁能城，凯德卓锦万黛，川发天府上城的选择
昨天市场推出两个热门盘，鲁能城，凯德卓锦。
不出意外，近期川发天府上城，中海万锦公馆也会开盘。
所以这4个盘一定会撞车。
机会只有一次。所以选择上，相信所有人都会纠结。
这里具体分析下这几个盘。
占地面积：约112.5亩
产品类型：高层、超高层
容积率：4.85（基本等于钢管房，筒子楼）
开发商：凯德
物业公司：成都蜀信物业服务有限公司
物业费用：2.15元/㎡/月
项目地址：成都成龙大道二段（川师成龙校区旁）
楼栋：14楼（后期还有，不过不知道什么时候开，不过已经现房了，相必推出也不远了，凯德交房时间还很快，倾向于集中交付）
套数：194套
梯户比：2梯6户
产品面积：95-104㎡
价格：9400-10920元/㎡
总价：约91-106万元
装修状况：清水
交房时间：现房（贷款两个月后交房）
购买人群——主城区资格，二圈层资格。
总价门槛非常低，91w即可买到！
所以摇号人数绝对不会少，参考自在轩同样总价门槛，达到12000人报名。
品牌不说，开发商是新加坡的，成都多家凯德广场，目前成都已经有的项目，凯德风尚，凯德世纪明邸，凯德天府。
位置区位都是相当好的。
自住——对于低预算的是绝无仅有的上车机会，当然，容积率接近5的盘，相当于钢管房，居住舒适度一般。
改善群体就不要指望这个盘，但买入成都潜力区域大面也是好的。商业有即将开业的世茂城商业。
学校——对口青台山小学，在龙泉就不要指望教育有多好。
周边还有北大附小，天立小学两个私立小学。
区位——相当好，属于成都热门的大面板块，现在有东进利好。
今后的增量也是可以期待的，而且大面离主城区与高新都相当近。
而且这个盘已经是现房了，买到很快就会交付。
投资——大面的火热程度，龙泉的利好频发，我就不说了.
大面从均价4000涨到如今均价14000。
土拍价格持续火爆。2020年1月19日，土拍价格11000元。
凯德这个价格相当于如今大面的地面价。
现在便宜的也只有凯德还有货，周边卧龙谷，新希望锦麟府都已经价格劝退了。
这个盘的剪刀差
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根据凯德最近的成交3-5k是有的。
二圈层社保户口投资人群与刚需低预算人群应该是毫不犹豫的，改善人群就不要来凑热闹了，除非你现在住的安置房。
不过这个盘中签率相当低，后期还有加推。
可以持续关注或者试试手气。
鲁能城，
这个盘近期已经多次暗示将要开盘
产品类型：高层、超高层
容积率：3
开发商：鲁能
物业费用：2.8
梯户比：2梯4户
产品面积：84-128㎡
价格：18128——23500元（含4697的精装，有中央空调新风，但没有地暖。。。开发商还是。。。）
总价：155.57万元——302.05万元
装修状况：精装
交房时间：现房（付款后马上交房）
购买人群——主城区资格，天府新区资格，高新区资格。
主城区2.5的配套就不说了，门口就是4号线7号线两条地铁。
该项目位于成华区万年场板块，2.5环，位置对于目前来说非常好，一期11000，二期一批次17000。
现在涨了3000精装回来。
项目总共为三期，意味后期还有加推房源，总价门槛155w，这个和成发紫悦府一样，但也有302w的天花板。
这个盘的价格并无太大的剪刀差，甚至部分房源倒贴剪刀差.
但一期是靠近成洛大道，二期的品质与居住环境更优，比一期好是肯定的，实际价值还是不亏。
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学区是成都市锦汇东城小学（当初宣传是成师附小）。
学校的宣传这里给大家科普下一个防坑宣传，之前太阳公园说自己引进龙江路小学，最后变成龙成小学。
这个情况与鲁能城一样，也与天府新区很多学校一样，凡事不是一个区的，基本不可能会是亲儿子。
因为每个区的教育还是有保护制度，武侯区与锦江区的学校一般是不可能开到其他区的，可能会协助办学，毕竟每个区的编制都不一样。
成师附小正宗的亲儿子只会开在锦江区，所以今后开发商相关宣传，并不要指望。
改名字变新学校是必须的。
然后来说说这个开发商，虽然这个盘一直都有关注，鲁能是山东的开发商，背后大老板是国家电网，全资控股，但现在即将退出房地产行业。
所以项目后期的物业等相关问题也是不清楚，房地产业务是重新独立还是转让。
之前鲁能城维权还是相当严重，对于装修的维权，对于品质的维权。
因为初期鲁能城的宣传太过浮夸，比如4k多装修（现在也是，不过没有地暖），入户大堂五星级酒店标准（还行）
所以这个盘现在标准来看，更定义为刚改为好。
门槛一般，但大部分会因为主城区的位置选择报名。
但由于咩有过大明显剪刀差，投资人群会慎重，初步估计应该报名人数不会太吓人，对于首套房与预算稍微高的，其实更建议参与这个盘，买到机会更大。
然后报名这两个盘大概率无限接近于肯定会错过天府新区的两个神盘。
川发天府上城与中海万锦熙岸，不出意外是明天或者下周开盘，报名这两个盘被放出来的概率基本为零。
中海万锦的情况之前写了，川发配套与小学上可以参考万锦，毕竟都属于天府新区热门区——锦江生态带恒大天府半岛，中海万锦熙岸，中海天府里的选择。
这里介绍一下川发。
川发天府上城，非常罕见的279亩大盘，同时配建旁边市政绿地70多亩，总规划约4000户，或是又一个超值“神盘”。
川发置地为国企四川发展旗下，华府279项目曾经和朗诗、太行瑞宏传过绯闻，但后来又闹翻了，最终由川发自行开发。
川发在成都有点陌生，过去主要在市州如眉山、泸州、宜宾、巴中、凉山搞开发。
简单回顾一下2015年土地拍卖时的情况：宗地面积279.5亩，土地用途住宅兼容商业，起拍价320万元/亩，成交单价320万元/亩，成交总价89433.11万元，楼面价1230.77元/平米，溢价率0%，计算容积率3.9。
当年拍卖的楼面价仅1230.77元，当然现在周边地价已经暴涨10倍，考虑到楼面价过低，必然要被限价。
上一批次的情况如下。
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项目容积率3.9，现在看来确实太高，周边其他项目容积率多为更舒适的2.0-2.5。
高容积率说明川发项目本应以刚需为主，但从户型上看，住宅面积段在107-160平米之间，显然又以首改、再改为目标了。
上一批次因为有东鑫苑打掩护，各分走天府新区资格5000，这次不出意外会在10000以上的报名，毕竟主城区与高新区大军参与.
门槛上批次120w起，这批次应该差不多，附近剪刀差可以达到8000-10000。
对于投资群体实在太像，买到既翻倍，还不说后期的上涨潜力。所以厮杀争抢一定相当激烈。
下周还会开盘的项目——可能还有尊邸，位置配套是相当好，而且还是武侯区。
不过这个盘要看价格，听传闻1.6-2.2。
这个价格比较香，如果高了，就不香了。
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买房是个纠结的选择，庆幸这些盘后期还有加推，不过这次是互相撞车，还可能分流，根据自己的情况选择吧。渍渍渍